【结业潮】当众多知名的连锁品牌、食肆餐厅、零售店铺和戏院相继宣布结业谢幕，香港零售业的‘结业潮’似乎已成定局。然而同一时间，北角药妆店以尺租56元刷新区域纪录、工商铺市场交易量按年急升56.4%——这种截然不同的市场图景，正预示着香港工商铺市场的深层重构。

在政府停售商业地皮、拨款12.3亿推动「无处不旅游」的政策杠杆下，市场已进入淘汰与转型并行的新阶段。本文以2025年最新数据为基底，分析「结业潮」对工商铺市场的影响，并探讨工厦、商厦和铺位的转型策略，提供具体应对方案。

一、结业潮冲击：2025年最新市场实况

铺位市场：关店潮与新业态并存

高租金区洗牌：开业12年的韩国美妆护肤品牌铜锣湾店、连锁品牌食店、新光戏院、尖沙咀海运戏院相继结业，反映传统零售模式受压。

体验经济崛起：龙丰药妆以尺租56元进驻北角中南广场（较5年前高30%）；内地茶饮品牌加速扩张，占核心区新租赁量40%。截至2025年2月，已有12家中国大陆茶饮品牌进入香港市场，包括奈雪的茶、茶百道、蜜雪冰城、喜茶、瑞幸咖啡、LINLEE林里、霸王茶姬等。这些品牌积极在铜锣湾、尖沙咀、湾仔、旺角等核心区开设新店，推动香港餐饮租务市场的多元化发展。

商厦市场：成本驱动「降级升级」现象

共享办公室兴起：由于传统办公室租金高昂，许多中小企业（SMEs）选择转向共享办公室，以减低营运成本及提升弹性。共享办公室提供短期租约、全配套设施及按需付费服务，适合面对市场变化的中小企快速扩展或调整规模

ESG（环境、社会及管治）成租赁关键：具备LEED及WELL等国际绿色建筑认证的甲级商厦续约率高达85%，以太古坊为例，其新建及翻新项目均达到这些高标准，提升物业吸引力及市场竞争力。香港政府亦推出补贴计划，对装修工程提供约20%的资助，鼓励业主及租户进行环保及节能改造。随着ESG标准成为资产评估及租赁决策的重要指标，具备良好ESG表现的物业更受投资者及租户青睐

工厦市场：电商与科技需求爆发

政策支持：香港政府停止出售商业用地，积极推动工厦转型为数据中心、写字楼、艺术场地、汽车维修城及迷你仓等多种用途，，企业亦积极寻求更多灵活的空间来应对新的商业模式。

物流及电商行业发展：工厦因地理位置及空间灵活性，成为物流、冷链仓库及电商企业的重要基地，随着电商租赁占工业物业总量比重增加，工厦市场需求持续增长。

2025年香港工商铺市场关键指标对比

指标	https://www.midlandici.com.hk/ics/property/home/	商厦	核心区铺位
空置率	约7.0%至8.2%	约13.7%	10.6%
租金增长	-0.6%	甲厦-0.4% 乙厦-2%	-0.8%
政策支持	活化工厦基金	停售商业地皮	旅游拨款12.3亿

二、结业潮下工商铺的转型策略

工厦：转型与共享经济升级

文创园区改造：工厦积极改造成文创园区，南丰纱厂是成功案例，活化后结合创新科技、文化艺术及学习空间，吸引设计工作室进驻，成为文青热点，提升区域活力与租金收益。

物流与数据中心需求：跨境电商带动仓储需求增长，小型冷链仓库改建成本比传统仓库低，成为成本效益高的物流设施选择。

业主行动方案：业主积极申请「BUD专项基金」支持数码转型，降低改装成本，并增设智能温控系统及货运电梯，提升物业功能性及吸引力。

商厦：混合用途及重新定位

混合用途发展趋势：香港商业物业市场积极采用混合发展模式，结合写字楼、酒店、住宅及商场等多种用途，以缓解写字楼供过于求问题，提升物业整体价值与活力。着名例子包括环球贸易广场（ICC）和朗豪坊，这些大型综合项目结合多种业态，促进区域经济多元发展

重新定位以吸引新租户：疫情后，投资银行规模缩减，但对冲基金、资产管理公司及加密货币公司逆势扩张。香港批准了10家持牌虚拟资产交易平台并推出加密货币ETF，推动相关企业在港设立实体办公空间。这类企业偏好面积较小、成本较低的办公空间，反映出写字楼使用趋向灵活性和高效性。

铺位：体验经济+智能提货点

快闪店模式：空置铺位转型为NFT艺术展、演唱会期间限定店等快闪店。多以限时、主题性强、互动性高为特色，并结合文化、艺术、动漫及潮流元素，丰富消费者体验，同时透过租金分成或限期租赁降低租户经营风险。

O2O新零售模式：OMO（Online-Merge-Offline）新零售正式迈入主流市场，例如日本服饰品牌UNIQLO，实体门市结合会员活动、现场互动体验（如新品试穿、快闪优惠等），增强顾客品牌黏着度与忠诚度，强化整合线上下单于实体取货功能，拉高线上与实体的双向流量，缩短消费者等待时间，强化门市作为物流枢纽角色。

三、政策引擎：政府如何激活市场？

政府透过旅游产业投资、税务优惠及基建支持三大引擎，推动香港经济多元发展与市场活力提升，并配合国家区域发展策略，巩固香港作为国际经济及旅游枢纽的地位。

旅游项目引流：

政府拨款约12.3亿元推行「无处不旅游」理念，串联本地工业品牌如李锦记、奇华等生产线体验，打造多元旅游热点，目标吸引约50万旅客。旅发局亦支持会议、展览及奖励旅游活动，提升旅游质素与承载力，促进经济发展。此外，政府简化内地电商合规流程，推动「电商易」计划，资助本地电商进驻天猫国际，拓展跨境电商业务

税务优惠：

• 推行离境退税及海南自贸港免关税政策，刺激奢侈品消费回流香港。
• 大湾区企业落户香港可享税务优惠，促进资金流入及产业投资。例子包括宁德时代在港集资46亿美元，投资匈牙利工厂

基建发展：

政府预留约37亿元加速推进「河套合作区」基建建设，并推动跨境铁路接驳深圳前海，强化区域互联互通，提升经济协同效应。

四、未来展望

• 工厦物流科技化：随着中美关税若有所缓和，跨境电商仓储需求有望爆发。香港政府及业界积极推动物流业智慧化和自动化，利用人工智能、大数据及绿色物流技术提升效率，强化香港作为国际物流枢纽的地位。
• 商铺小型化与体验化：市场趋向以2,000平方尺以下的小型铺位为主流，健身中心、医疗美容等体验型业态扩张加速，满足消费者多元化需求。
• 教育资产崛起：政府自2024/25学年起将资助专上院校非本地学生限额由20%提升至40%，吸引更多海外及「一带一路」国家学生来港升学，促进教育枢纽发展，多间大学非本地生录取人数大幅增加，带动学生宿舍及相关资产需求增长。

香港的「结业潮」为工商铺市场带来挑战，但政府推出的旅游项目、工厦市场回暖及香港的国际融资角色为经济复苏注入动力。「香港工业品牌旅游」等项目不仅重现工业辉煌，还为传统制造业开辟新出路。工商铺市场通过灵活转型，如共享空间、绿色办公及体验式零售，可有效应对结业潮挑战，实现可持续发展。