【直接总结】
联名买楼主要分为「长命契」（联权共有）及「分权共有」。「长命契」业权不可分割，一方离世另一方自动继承，最适合夫妻；「分权共有」则按比例持份（如60:40），可自由处置及按遗嘱分配，适合工商铺合夥投资。2026年投资者须注意，联名买工商铺与住宅在按揭成数、印花税及流动性上有极大差异，签约前务必厘清权责！

联名买楼的优缺点

优点：

• 提升借贷能力： 银行审批按揭时会合并计算所有业主的收入，有助通过压力测试并获取更高按揭额。
• 分担开支： 日常维修、管理费及首期由多方共同承担，减轻个人财务压力。

缺点：

• 决策弹性低： 出售或加按物业需所有业主同意（特别是长命契）。
• 信贷风险绑定： 若其中一方未能准时还款，会拖累其他业主的信贷评级（TU）。

「长命契」 vs 「分权共有」核心对比表

比较项目	长命契（联权共有 Joint Tenancy）	分权共有（Tenancy in Common）
业权比例	共同拥有全部，不分比例	按协议比例划分（如 50:50 或 70:30）
继承权	自动继承（一方离世，业权自动归尚存者）	无自动继承（按死者遗嘱或遗产法分配）
出售物业	必须所有持有人一致同意	可单独出售个人持有的业权份数（但易有折让）
适用对象	夫妻、直系亲属	商业合夥人、朋友、工商铺投资者

联名买住宅 vs 工商铺：四大关键差异与真实经验

【市场真实经验】根据美联工商铺2026年7月的最新数据，工商铺市场单月录得532宗注册，成交金额达47.71亿港元。近期如观塘华盛数码大厦及黄竹坑贵宝工厦的租赁活跃，反映工商铺回报潜力高，但合夥投资的法律与税务细节比住宅复杂得多。

1. 用途与法律限制

• 工商铺： 具备严格行业规范与高违规成本。例如工厦不可擅自改作餐厅或住宅。若违规经营，业主可能面临数十万港元罚款甚至钉契。
• 住宅： 灵活自住或标准化出租，仅需遵守大厦公约，纠纷相对较少。

2. 财务与税务差异

• 首期与按揭： 2026年住宅按揭最高可达六至九成（视乎楼价与首置身份），还款期长达30年；工商铺按揭成数通常较低（约四至五成），息率较高且还款期较短（10-20年）。
• 印花税： 住宅已全面撤销SSD、BSD等辣招，统一按从价印花税（最高4.25%）计算；工商铺印花税最高亦约为4.25%，但常以「公司股份转让」形式交易以节省税款。
• 「甩名」印花税计算： 假设价值600万港元的物业，两人各占一半业权（分权共有）。若其中一方「甩名」给另一方，印花税只按市值一半（即300万港元）计算，现行税率下仅需100港元。

3. 风险与退出机制

• 工商铺： 流动性较低，受经济周期影响大。合夥协议必须写明「优先购买权」及「强制退出条款」。
• 住宅： 刚性需求大，抗跌力强，流动性高，较易找到接手买家。

4. 联名协议必备的四大条款
无论买住宅还是工商铺，强烈建议签订书面协议，包含：

1. 权益比例： 明确出资与股权比例。
2. 决策机制： 工商铺建议设「专业事项一票否决权」（如消防维修）；住宅可采多数决。
3. 优先购买权： 规范业权转让的优先对象。
4. 强制退出条款： 订明若一方破产或身故的估值与回购机制。

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