宁德时代在港上市，不仅成为2025年全球最大IPO，更为香港商业生态带来深远影响。作为全球主要金融中心之一，香港不仅吸引内地企业的上市需求，也成为中东资本进军亚洲的重要跳板。香港行政长官李家超于2025年5月率团访问卡塔尔和科威特，签署59项合作协议，进一步巩固香港作为「超级联系人」的角色。本文从资本市场动态、写字楼供需数据及产业迁移模式三个维度，深入剖析IPO热潮及中东资本流入对香港商厦市场的连锁效应，并预测未来三年核心商业区与次核心区的价值重分配路径。

香港IPO市场新定位

中概股回流

财政司司长陈茂波于2025年4月13日表示，已指示香港证监会和香港交易所做好准备，迎接中概股回流，并称香港必须成为中概股回流的首选上市地。这一表态背后，是美国财政部长贝森特曾经在媒体采访时，提出「不排除要求中概股在美国退市」的可能性。

其实早在中美首次发生经贸关税摩擦的2018年以来，有关中概股的摘牌风险就已形成。直到2020年美国《外国公司问责法案》实施后，这种风险更加被市场关注，许多中概股依然未雨绸缪，自2018年上市制度改革至今年3月底计，已有33家中概股回流香港。

除了阿里巴巴、网易、京东等知名中概股已在香港完成二次上市或双重主要上市，反映回流趋势。科创板亦成为不少企业的首选。创新药企百济神州、复旦微电等7家中概股「回流」至科创板。

这些企业平均需要配置800-1,500平方米的临时办公空间用于上市筹备，直接带动中环、金钟区域短期租赁需求增长19%。根据市场研究显示，单一中型IPO项目可衍生出6-8家专业服务机构的协同办公需求，包括律所、审计机构及财经公关公司。

中东资本的流入

2025年5月，香港行政长官李家超率团访问卡塔尔和科威特，签署59项合作协议，涵盖金融、贸易、投资及科技创新领域，预计吸引更多中东企业在港设立区域总部。中东主权基金及企业近年积极布局亚洲，香港凭藉法治、资金自由流通及低税率优势，成为其进军内地的首选跳板。科威特与香港签署投资保护协定，卡塔尔给予特区护照30日免签待遇，进一步便利双边商务往来。

这些政策松绑将刺激中东企业进驻香港，特别是中环、金钟、九龙站等核心区的甲级写字楼。业界开始针对中东企业文化，提供符合伊斯兰教法（Shariah）规范的办公空间及会议设施，以吸引长期租户。中东国家在金融科技、人工智能及绿色能源的发展与香港产业政策高度契合，李家超强调与卡塔尔在AI应用及跨境数据流动的合作，预计将吸引更多中东科技企业来港设立研发中心。

商厦市场的结构性变化

核心区与次核心区的价值重分配

2025年第一季度，香港整体写字楼空置率升至13.7%，中环为11.5%，湾仔/铜锣湾为9.5%。租金走势分化，中环租金按季下跌3.1%，港岛东下跌4.1%，而尖沙咀微升0.4%，显示次核心区的租金稳定性更强。反映次核心区租金跌幅较小。次核心区的价值重估正在改变传统中央商务区（CBD）的空间利用模式。这些区域提供成本效益更高的办公空间，同时配备现代化设施，吸引成本敏感型企业。

商厦业态转型

根据多家市场报告，未来三年香港写字楼市场将迎来约420万平方尺新增供应，其中2025年单年供应量约150万平方尺，新增供应中约68%集中于传统核心商业区（CBD），如中环、金钟等，这将加剧核心区租金下行压力，因为供应过剩使空置率攀升，租金预计下跌5%至10%。

为应对供应过剩，部分业主开始探索业态转型。部分业主及地产基金积极创新物业管理模式，将部分商厦注入零售、文化创意元素，或改造为混合用途物业（如豪宅+办公室），以分散风险并提升吸引力。这种灵活且针对特定需求的空间配置，有助提升租赁效率并减轻空置压力。

智能化办公空间的兴起

内地新能源与跨境电商企业的出海浪潮，正推动香港写字楼租赁模式转型。

根据香港贸易发展局过去两年针对粤港澳大湾区和长三角地区内地企业「走出去」趋势的问卷调查，约九成内地企业表示未来1至3年计划拓展国际业务，其中多数选择香港作为「走出去」的首选服务平台。

全球供应链正迅速向绿色化、数智化、科技化方向转型，成为主要经济体的共识。这促使企业采用「轻资产+重科技」的选址策略，既控制成本，又提升运营效率和数字化升级。次核心区如鲗鱼涌、观塘等则成为此类企业的选址趋势，这些次核心区的写字楼租金相对核心区更具竞争力，有效降低营运成本。

香港作为连接内地与全球市场的「超级联系人」，拥有完善的金融、法律及专业服务体系。政府及生产力局积极推动企业利用香港平台优势，协助新能源、跨境电商等行业开拓东盟、中东等新兴市场，并提供一站式国际化服务和合规指导。

随着中东市场与香港经贸合作深化，香港核心区甲级写字楼需求预计进一步增长。业界亦开始针对中东企业文化及业务特点，提供符合伊斯兰教法（Shariah）规范的办公空间及会议设施，促进长期租赁合作。

总体而言，内地新能源及跨境电商企业的出海战略不仅催生对灵活、智能化办公空间的需求，也推动香港写字楼市场结构性调整，促使次核心区成为新兴战略指挥枢纽，为香港工商铺市场注入新活力

上市企业与办公空间升级

每宗IPO激活多家关联企业的办公扩张需求。香港法律服务市场调研显示，赴港上市的中资企业普遍需要多家律师事务所、会计师行及财经公关公司提供协同服务，且这些服务机构会因应上市项目扩充办公空间，立法会及律政司报告指出，法律及专业服务业在支持企业IPO及跨境业务中扮演重要角色，相关机构对办公空间需求有明显增长趋势。私募股权及财富管理报告亦反映，上市企业及其关联服务机构对香港核心区写字楼需求持续旺盛，尤其在IPO高峰期。

上市成功通常伴随资金注入和业务扩张，企业需要更大、更智能化的办公环境支持快速增长的团队和复杂的跨境协作。企业对办公环境的需求随之提升，推动「空间+科技」升级模式成为甲级写字楼的新标准。

现代甲级写字楼不仅注重传统的装修品质和弹性间隔，更强调智能楼宇管理系统的应用，如人工智能负载管理、智能照明、室内空气质量监测及物联网技术，提升能源效益与使用者舒适度。例如太古坊一座获得多项绿建环评与WELL认证，配备智能照明、空气质量感测器及预防性维修保养系统，成为智慧绿色建筑典范。

甲级写字楼配套逐步融入跨境数据专线、智能会议系统等科技元素，支持企业全球化运营与远程协作，成为吸引金融、科技及创新企业的重要因素。

「空间+科技」升级模式推动甲级写字楼从传统的物理空间向智能化、绿色化及健康化转型，提升建筑品质与服务标准，满足现代企业多元化、数字化及可持续发展的需求，成为未来市场竞争的核心优势。

香港商厦市场在短期内，核心区优质商厦将受益于金融服务业扩张和中东企业进驻需求。次核心区有望承接成本敏感型企业迁移潮，推动价值重估。长期而言，市场复苏取决于IPO活动的持续性和实体经济协同发展。中东资本的流入为写字楼市场提供了新增长动力，业界应主动对接中东企业需求，提供符合其文化特点的办公空间，提升竞争力。巩固「内地+中东」桥梁角色，将为写字楼市场带来更广阔发展空间。