買賣或租賃香港工商舖，最關鍵是分清「建築面積」與「實用面積」。在2026年，非住宅物業（工商舖、寫字樓）仍普遍採用包含公用地方的「建築面積」計價，而住宅則強制使用「實用面積」。簡單來說：實用面積 = 單位實際可用空間；建築面積 = 實用面積 + 公用設施攤分。了解兩者差異與實用率，能助你識破「低呎價」陷阱，確保投資回報。
在物業交易領域中，透明度與清晰度是確保買家與租戶順暢體驗的核心。以下為工商舖常見的四種面積計算方式：
注意： 不包括牆身厚度及柱位，最能反映買家和租戶實際可用的活動空間。
定義： 單位實用面積 + 按比例攤分的公用地方（如樓梯、升降機槽、大堂）。
注意： 建築面積並無統一法定標準。部分業主會將停車場、垃圾房等公用設施計入，導致「實用率」極低的單位出現。
定義： 租戶獨佔並可專用的樓面面積（包含單位內的廁所和升降機門廊）。
注意： 通常大於純室內實用空間，但小於建築面積，是評估全層寫字樓出租時的重要指標。
定義： 從圍繞單位的外圍牆外側量度的樓面面積（包含間隔牆、柱子等）。
注意： 政府自2013年起規定住宅必須以實用面積售賣，但此法規不適用於工商舖等非住宅物業。
定義： 單位內真正可以鋪地毯使用的淨空間。
如果有人推銷某商舖或寫字樓呎價只需 $6,000，看似比住宅便宜很多，請務必算清這筆帳！
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Q1: 2026年買賣香港工商舖，法例有規定必須使用實用面積嗎？
A1: 沒有。政府的《一手住宅物業銷售條例》僅適用於住宅。工商舖及寫字樓等非住宅物業，目前市場仍普遍採用「建築面積」來報價及交易。
Q2: 什麼是「實用率」？如何計算？
A2: 實用率是指實用面積佔建築面積的百分比。計算公式為：（實用面積 ÷ 建築面積）x 100%。實用率越高，代表你買到/租到的實際可用空間越多。
Q3: 點解同一個商場，不同舖位的實用率會相差咁遠？
A3: 因為建築面積的計算沒有統一標準。部分業主或發展商可能會將商場的走廊、洗手間甚至停車場的面積按不同比例攤分到各個舖位中，導致實用率出現巨大差異。
