近年越來越多投資者從住宅轉投商舖市場。然而，商舖投資比住宅複雜，面積大小並非價值的唯一標準。實用率、舖形、沙井位置等因素都會影響回報。本文為你拆解買舖須知，助你精準計算實用面積，提升商鋪投資價值。
一般而言，舖位的實用率偏低。其中街舖實用率較高，約有七成，而商場舖則多只有四成半至五成半不等，尤以新式商場較低；因消防條例隨時代改進，需預留較充足的公眾面積，以設置走火梯、後梯、行人通道等設施，實用率自然相對較低。 因此，雖然商場舖呎價比街舖低，但建議買入前換算實用率，才能釐定其「抵買」程度所謂舖形，可簡單理解為舖位的形狀，而這亦是分析舖位物業的第一步。
須知面積是否入契不少地舖均設有閣樓。閣樓多指位於地下與二樓之間的一個額外樓面。閣樓可分為「有則閣」與「自建閣」兩種。前者一般指在興建前，經已獲建築事務監督審批過圖則，並由註冊承建商進行有關工程的閣樓，面積已算在則內。假若後期加建閣樓，除必須符合《建築物 (規劃) 規例》中的規定，其面積更不得超過可使用總樓面面積。「自建閣」，多是因地舖樓底高而自行加建。有些採用工字鐵， 也有些採用鋼筋水泥建造。因為是非法僭建，多只用作儲存乾 貨，更有可能未獲屋宇署批准，不能納入發牌範圍。
須慎防踩入僭建陷阱，天井也是舖位內常見的建築部分。天井俗稱「通天」或「後欄」，是舊式樓宇的特色之一。業主每每在屋宇署發出入伙紙後，便加建上蓋，意圖增加地舖的可用空間圖利。天井加蓋，又或「偷」後巷位均屬僭建，屬優先取締類別，如想將舖位作經營食肆用途，必須將整個僭建物還原，才可繼續申請牌照。
須保持渠道暢通，沙井位是公家清理污水及穢物的地方，當然最好設在公用地方。不過，沙井有時也會處於舖位內，雨季時需特別留神，否則或會因淤塞，以致污水從沙井位湧出，招致損失。有些人買入舖位後，或會選擇將沙井封口，但此舉卻違反業主立案法團、公契等。因此，若真的購入有沙井的舖位，最好定期查看沙井情況，如有淤塞，便立即通知有關部門處理。
一個標準的舖位，門面應約為15呎，深約65呎，總面積約1000平方呎。簡單而言，「門面」和「深度」應為1:5左右。不過，不同的行業，有不同的面積需求。投資者或可參考心儀商舖種類的平均面積，計算舖位的大小，是否適合自己投資。
舖位的面積與價值，關係雖密切，卻非必然。舉例來說，假設有2個人流相若的舖 位，其中一個面積500平方呎，實用率六成，與一個面積400平方呎，實用率卻達八成的舖位比較，雖然兩者實用面積相同，但 前者實用率較低，因此，舖內可能有不少柱 位，又或者舖形不夠方正，難以實際應用。 就相同實用面積來說，還是以一個沒有柱位、門面闊、樓底高的舖位較具價值
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