【樓市投資必讀】必買必賣條款是什麼？拆解撻訂被追差價風險與 3 大避險策略

歷經三年調整，香港樓市終現「小陽春」，據土地註冊處資料顯示，2025年首10個月整體物業註冊量按年升近一成，創四年同期新高，市場信心全面回歸。物業交投轉趨活躍，不少投資者重投市場。然而，買樓非兒戲，簽署合約後的法律責任不容忽視。本文將深入解析「必買必賣條款」的定義、引用相關法例時效，並提供數據化的風險評估，教你如何避免因「撻訂」而面臨鉅額索償。

1. 什麼是「必買必賣條款」？

「必買必賣條款」是物業買賣合約中的關鍵條款，規定買賣雙方必須履行交易責任。

• 生效時機： 通常在簽署正式買賣合約後即時生效。
• 法律後果： 任何一方違約（如買方終止交易），另一方有權追討賠償。
• 追溯期： 根據香港法例《時效條例》，業主或發展商有權在 6 年內向撻訂的買家提出訴訟，追討差價及損失。

2. 撻訂的經濟後果：一手 vs 二手物業

違約的代價不僅是損失訂金，更可能涉及鉅額的「差價」賠償。

情況	階段	後果與風險
一手新盤	簽署臨時合約後 (未簽正式)	• 沒收臨時訂金 (通常為樓價 5%)<br>• 發展商不能追討差價
一手新盤	簽署正式合約後	• 沒收已付訂金<br>• 發展商有權追討重售後的差價<br>• 可申請退回印花稅
二手物業	簽署臨時合約後 (未簽正式)	• 通常只損失訂金<br>• 注意：若臨約已加註「必買必賣條款」，業主有權即時追討差價
二手物業	簽署正式合約後	• 沒收訂金<br>• 業主有權追討差價<br>• 需負責買賣雙方代理佣金

案例分析（數據說明）：
假設原合約價為 1,000 萬元，買家已付 100 萬元訂金後撻訂。
若單位重售價跌至 800 萬元：

• 賣方損失：200 萬元（樓價跌幅）
• 買家總損失：300 萬元（100 萬已付訂金 + 被追討的 200 萬差價）

3. 買樓撻訂會否被重覆追討賠償？

這是一個常見的法律迷思。答案是：不會被「重覆」追討，但會被追討「總損失」的差額。

根據合約法原則，賠償的目的是讓受害方（賣方）回復到「如合約順利履行」的狀態，而非讓賣方額外獲利。

• 計算方式： 賠償金額 = (原合約價 - 重售價) + 相關開支（如經紀佣金、律師費、利息支出）。
• 訂金的處理： 賣方通常會先沒收訂金。
  • 若 訂金 > 實際損失：賣方沒收訂金後，通常不能再追討額外賠償（視乎合約條款）。
  • 若 訂金 < 實際損失：賣方會扣除訂金後，向買家追討剩餘的差額。
• 結論： 買家不會因為同一筆損失被罰兩次款，但必須填補賣方因撻訂而產生的所有實際財務缺口。

4. 專家教路：如何避免撻訂及被追差價？

美聯工商舖專家建議採取以下 4 大預防措施：

1. 細閱合約魔鬼細節：
   • 簽署臨時買賣合約前，必須確認是否包含「必買必賣」字眼。
   • 建議諮詢律師，釐清取消交易的具體後果。
2. 財務壓力測試與信貸管理：
   • 雖然金管局自 2024 年 3 月起暫停「加息 2 厘」壓力測試，但銀行仍會根據 供款與入息比率 (DSR) 審批。
   • 銀行會查閱環聯 (TU) 信貸報告。建議買樓前「甩名」（不做擔保人）及清還卡數。
3. 選擇「即供」付款計劃：
   • 購買樓花時，選用「即供」而非「建期」。銀行會以即時合約價估價，避免樓花期內樓價下跌導致後來「估價不足」而無法上會。
4. 預留充足流動資金：
   • 切勿「計到盡」。預留資金應對按揭貸款不足時需「補錢（抬錢上會）」的風險。

常見問題 (FAQ)

Q: 撻訂後，業主可以無限期追討我嗎？
A: 不可以。根據《時效條例》，追討期為違約日起計 6 年。

Q: 我已經付了經紀佣金，撻訂後能拿回嗎？
A: 不能。通常撻訂方不僅損失自己的佣金，還需負責賣方的代理佣金支出。

資料來源：香港金融管理局、時效條例

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