在樓市全面「撤辣」後，物業交投加快復常，陽春再現，投資者重拾對樓市的信心。無論你是否有買樓經驗，都應該知道買樓前通常要簽兩份合約：臨時買賣合約與正式買賣合約。簽訂合約後「撻訂」（即取消交易）會帶來嚴重的法律及經濟後果，違約方有被追討差價的風險，特別是當物業重售價格低於原價時。
甚麼是必買必賣條款 ?
「必買必賣條款」規定買賣雙方必須履行交易責任。一旦簽署正式買賣合約，該條款即生效，任何一方違約都可能被追討賠償。根據《時效條例》，業主或發展商有權在6年內向撻訂的買家追討差價。
撻訂的後果
一手物業撻訂
- 簽署臨時買賣合約後但未簽署正式買賣合約： 買方會被沒收臨時訂金（通常為樓價的5%），發展商不能追討差價。
- 簽署正式買賣合約後： 買方若「轉軚」終止交易，除了損失已付訂金外，發展商有權追討物業重售時的差價。例如，若原售價為1,000萬元，買家已支付100萬元訂金，其後撻訂，若單位最終以800萬元售出，賣方可向原買家追討200萬元的差價，買家總損失將達300萬元（100萬訂金 + 200萬差價）。此外，買方可向稅務局申請退回已支付的印花稅款項。
二手物業撻訂
- 簽署臨時買賣合約後但未簽署正式買賣合約： 買家通常只會損失已付訂金。
- 簽署正式買賣合約後： 買家若撻訂，將有機會被業主追討差價。
- 部分特殊情況： 若臨時買賣合約中已加入「必買必賣條款」，即使買家在簽署臨時合約後撻訂，業主也有權追討差價。
- 撻訂方需負責買賣雙方的代理佣金支出。
如何避免撻訂被追差價
為避免撻訂及被追討差價，買家應採取以下預防措施：
- 細閱合約條款： 簽署臨時買賣合約前，務必仔細閱讀每一項條款，了解取消交易的相關規定及後果。建議諮詢專業律師或地產代理，以全面了解合約內容和潛在風險。
- 了解個人財政狀況： 置業前應管理好個人財務，養成儲蓄收入證明和準時還清卡數的習慣，以利申請按揭。若有為親友做按揭擔保人，最好在買樓前「甩名」，以免影響借貸能力。選擇按揭銀行時應「貨比三家」，以防被拒絕申請時有後備方案。
- 評估供款壓力： 自2024年2月28日起，香港金融管理局（HKMA）已正式「暫停」樓宇按揭貸款的利率壓力測試。這代表由2024年3月起，銀行在審批按揭時，不再要求申請人通過「假設加息2厘」的壓力測試，只需根據實際供款利率計算其供款與入息比率，審批程序相比以往寬鬆，但銀行仍會審視申請人的還款能力及信貸紀錄，銀行會向環聯（TransUnion, TU）查閱你的信用報告，包括還款紀錄、信貸卡及貸款數量、逾期記錄等，以判斷風險。如果信貸報告出現不良紀錄，銀行仍可能拒批按揭。
- 選擇即供而非建期付款： 若購買樓花，選擇即供形式並申請按揭，銀行通常會以合約價估價，減少因樓市下跌導致估價不足的風險。
- 維持收入穩定： 置業前應盡量避免轉工，保持收入穩定，以便通過銀行的入息審查。
- 審慎評估流動資金： 買家應平衡買入價與個人流動資金，確保有足夠資金支付首期，並能應對按揭貸款不足需「補錢」的潛在風險
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