面對香港稀缺的土地資源與持續演變的城市功能，變更物業用途已成業主釋放資產潛力的關鍵。無論是將工廈活化為高收益商業空間，或整合住宅用地轉型社區設施，都可以提升土地價值。不過在香港嚴謹的土地管理制度下，所有物業用途均受法定規劃約束。業主若需變更住宅、商業、工業或休憩用地功能，必須同步取得城市規劃委員會及地政總署的法定許可，否則將面臨撤銷命令甚至法律責任。
所有香港的土地及物業都被規劃了指定用途，根據香港土地規劃署資料，香港土地的用途主要可以分為以下類別：
住宅：私人住宅、公營房屋、鄉郊居所
商業：商業/商貿和辦公室
工業：工業用地、工業邨/科技園、貨倉和露天貯物
機構/休憩：政府、機構和社區設施、休憩和康樂
若業主想更改土地或物業用途，就必需要得到城市規劃委員會及/或地政總署的許可。即刻睇睇以下三大項目的規定及條例！
如要更改土地或物業用途，第一步先要了解該土地或單位在城市規劃中，屬於什麼用途。
根據《城市規劃條例》，土地用途分為「第一欄」（經常准許用途，無需申請城規會）與「第二欄」（須申請城市規劃委員會許可）兩類，業主可以於《城市規劃條例》分區計劃大綱圖中附設有註釋及說明書查看。
註釋中會說明各個地帶經常准許的用途（第一欄用途），以及必須先取得城規會的許可方能進行的用途（第二欄用途）。如果想更改成的用途是屬於第一欄，便不需要向城市規劃委員會申請。若想更改成的用途是屬於第二欄，便需要先向城規會申請及得到許可，亦有機會設附帶條件。
當確認申請的新用途是屬於「第一欄 - 經常准許的用途」或已得到城市規劃委員會的准許，便可向地政總署遞交申請。業主可申請臨時租契豁免書(Temporary Waiver)或土地契約修改(Lease Modification) ，以臨時或永久放寬地契限制。
臨時租契豁免書：由地政總署發出的暫時批准，以短期改變物業用途，其後可自行取消。一般情況可獲批1-3年固定年期，及後每季度續批。申請人需繳交行政費及每年或每季繳交豁免費。豁免費用的計算方式是比較物業在改變用途後的租值差異，特定指定用途可按標準收費計算豁免費。地政總署通常每3年便會重新評估豁免費。
土地契約修改：如地段業主想更改整個地契租期內的土地用途，例如將全幢工廈重建為商業大廈，便可申請土地契約修改。政府會評估改變土地使用條款後的土地增值，向土地業權人收取一筆過補地價費用。
申請人需確保單位符合建築物條例對指定物業用途的規定。例如第123F章 《建築物(規劃)規例》規定了用作辦公室用途的房間，須有一扇或多於一扇符合規定的窗以提供天然的照明與通風，窗玻璃的表面總面積不少於房間樓面面積的十分之一，以及其他要求。另外，單位亦需要符合消防規例。申請人或需要委託則師樓將單位間隔變為合法化，或其他專業人士證明單位符合消防條例及其他相關條例。
成功變更物業用途，須同步滿足三大法定程序要求。地政總署僅在申請案 完全符合城市規劃、地契條款及建築物規例 前提下，方核發臨時豁免書或修改土地契約。業主宜委聘認可建築測量師或顧問公司，針對 補地價評估、消防通道設計、法定窗戶採光比 等技術環節預作審核，避免申請遭駁回衍生法律風險。
以上內容僅供參考，詳細請參閱城規會、地政總署及屋宇署的相關資訊。
延伸閱讀
關於買賣工商舖及住宅所須的文件：【按揭申請】買賣工商舖及住宅所須文件
若有需要尋找最合適和最優惠的工商舖歡迎查詢美聯工商舖。
