北都大學城規劃詳情曝光：牛潭尾1518萬呎教育樞紐打造香港新地標

特區政府銳意推動香港的教育發展，打造「留學香港」品牌，並致力發展北部都會區大學城（北都大學城），除了早前於《北部都會區發展策略》中提出「北都大學城」規劃，建設佔地逾80公頃的大型教育樞紐，更於《施政報告2025》指出，將成立由政務司司長領導的「大學城籌劃及建設組」，設立專班深入研究大學城的發展模式，考察各地成功案例，並廣泛收集本地、內地及國際知名大學校長或代表的意見。該小組亦會探索如何將香港的優勢學術領域與產業深度融合的發展路徑，以及吸引內地和國際頂尖大學或研究中心進駐的策略。

這一大型教育樞紐將突破傳統校園模式，實現教育與產業的深度融合，為香港締造國際教育樞紐的地位。

項目最新規劃顯示，牛潭尾大學城總樓面面積達1518萬平方呎，規模相當於兩個香港大學，將成為北都大學教育城的核心組成部分，其戰略定位與空間佈局將深度影響區域經濟結構，為投資者帶來的機會。

北都大學城

北部都會區大學城涉及三批土地—洪水橋、牛潭尾及新界北新市鎮，預計分別於2026年、2028年及2030年起投入使用。「大學城籌劃及建設組」將為這三批土地的發展定位與願景提出建議，並採取產業導向策略。

突破傳統教育模式：政務司司長陳國基強調，北都大學城的發展將突破傳統模式，實現教育與產業協同發展、深度融合，對香港未來發展具有極大戰略意義。

三大片區錯位發展：大學城採用「牛潭尾+新界北新市鎮+洪水橋/厦村」的三角發展模式，與《北部都會區行動綱領》的產業及基建策略緊密結合

• 牛潭尾片區：作為最大教育用地集群，位於北都的創新科技地帶範圍，在北環綫主線建成後，將與新田科技城僅一站之隔。根據初步規劃建議，牛潭尾總發展面積約127公頃，考慮配合新田科技城及河套區的整體創科生態，聚焦生命健康科技產業，並與第三間醫學院及綜合醫教研醫院等協同發展，以及綜合住宅設計，預計帶動周邊醫療科技與文化創意產業聚落形成。元朗尚悦距規劃中的牛潭尾站僅數分鐘車程，未來經北環線直達新田科技城（一站之距），醫療科研人才居住需求看漲。同區大圍錦繡花園憑藉低密度優勢，有望吸引高端教研家庭擇居。

• 新界北新市鎮片區：毗鄰規劃中的口岸商貿區，香港科技大學衛星校園將在此聚焦跨境物流與綠色科技研究，與深圳科創園區形成「雙向技術走廊」，口岸經濟帶動倉儲、跨境電商及專業服務需求。粉嶺ONE INNOVALE、牽晴間及花都廣場緊鄰口岸商貿區，區內舖位受惠跨境物流與綠色科技產業擴張帶動人流。而火炭栢慧豪園住客可經東鐵線便捷往返，成為教研人員通勤優選。

• 洪水橋/厦村片區：定位「教育服務樞紐」的洪水橋，將擴充教育用地至15公頃，發展「校園+商業街+人才社區」綜合模式，擬融合鄰近高端專業服務及職業專才培訓，推動聯動發展。屯門瓏門及疊茵庭坐享地利，步行範圍直達未來洪水橋站，可承接教職員與國際學生租務需求。區內物流用地轉型教育空間，帶動商業配套升級，毗鄰的荃灣西海之戀及愉景新城亦可經西鐵線快速接駁，其商場店舖價值看俏。

北都大學教育城將包括多項設施，如數據中心、會議設施、體育及休閒設施、學生宿舍，以及第三所醫學院和整合醫療、教育及研究的醫院。政府鼓勵跨院校、跨學科、跨界別及跨境合作，開拓創新課程及研究計劃，旨在提升香港的教育質量和國際競爭力，突破傳統校園封閉模式，透過「校城一體化」設計，使教育設施與商業服務、科研轉化、人才公寓等機能有機融合，預計可創造逾10萬個直接就業崗位，並帶動區域GDP年增長率提升。

北都大學教育城基建進度

牛潭尾大學城規劃詳情

牛潭尾新發展區作為北都大學教育城的核心區域，其詳細規劃方案已正式曝光。

總發展面積接近130公頃的牛潭尾新發展區，主要包括大學城（包括第三所醫學院）、綜合醫教研醫院和綜合住宅社區等。

規模與空間佈局：其中作為整個發展區「重頭戲」的大學城，集中發展區東部約四成用地，規劃署指出，將劃為「其他指定用途註明大學城地帶」，總樓面面積約1518萬平方呎，高度限制則由南邊的140米逐步降至北面的50米。

這一規模相當於香港大學的兩倍（港大總樓面面積約770萬平方呎），展現了政府打造世界級教育樞紐的決心。

功能多樣化：規劃署表示，為配合由政務司司長領導的「大學城籌劃及建設組」工作，「大學城」地帶除專上教育和教科用途外，也將容許提供數據中心、辦公室、會議設施，以及住宿和餐飲設施等，不同院校或機構可考慮共用部分特定設施。

根據發展局披露的基建進度，北環線主線工程將於2034年貫通牛潭尾站，而洪水橋站則提前至2030年啟用，此時間差將導致教育城各地區發展呈現「階梯式推進」特徵。政府主導的土地平整及基礎建設工程最早可於2027年展開，大學城、教研醫院土地可於2029年起陸續完成平整。

市場數據顯示，洪水橋片區因政府土地收回及規劃調整，工業用地供應和價格均有明顯提升趨勢，反映投資者對早期發展區域的價值預判。

三大片區發展定位與時間表

北都大學城三大片區根據其地理位置和區域優勢，制定了不同的發展定位和產業導向，並有明確的分階段實施時間表。

牛潭尾片區：創科醫療集群

• 定位：作為最大教育用地集群，位於北部都會區的創新科技地帶，聚焦生命健康科技產業
• 產業聯動：配合新田科技城和河套區的整體創科生態，與第三間醫學院及綜合醫教研醫院等聯動發展
• 交通優勢：北環綫主線建成後，與新田科技城僅一站之隔
• 時間表：最快2027年開展工地平整工程

新界北新市鎮片區：跨境物流樞紐

• 定位：毗鄰規劃中的口岸商貿區，發展跨境物流與綠色科技研究
• 產業聯動：香港科技大學衛星校園將在此聚焦跨境物流與綠色科技研究，與深圳科創園區形成「雙向技術走廊」
• 時間表：土地預計2030年供使用

洪水橋/厦村片區：教育服務樞紐

• 定位：融合鄰近高端專業服務和職業專才培訓聯動發展
• 發展模式：採用「校園+商業街+人才社區」綜合模式，打造年輕人專屬的商業配套
• 時間表：三區中最早投入使用，土地預計2026年完成平整

基建配套與住宅規劃

牛潭尾新發展區的商住發展將集中於規劃中的北環線牛潭尾站附近。

土木工程拓展署預計2027年首季起分階段展開工程，當中醫學院和醫院用地，以及部分房屋用地在內的首批土地，將於2028年起陸續完成土地平整工程。

• 交通配套：北環線主線工程將於2034年貫通牛潭尾站，而洪水橋站則提前至2030年啟用，此時間差將導致教育城各地區發展呈現「階梯式推進」特徵。
• 住宅規劃：商住發展方面集中在牛潭尾發展區的西面範圍，鄰近規劃中的牛潭尾站，總樓面面積約651.8萬平方呎，當中住用樓面面積約558.7萬平方呎。

政府還建議把5幅鄰近鐵路站的土地改劃為「住宅（甲類）」地帶，其中4幅作為私營房屋發展，地積比率上限為6.5倍；餘下一幅則為專用安置屋邨土地

北都大學教育城：參與的專上院校及其發展計劃

香港浸會大學：希望將整個校園遷至北都，並設立中醫藥科研機構，尋求更大空間和政府資助 。

香港理工大學：希望設立新校區，用作培育博士生、科學研究、技術創新及知識轉移。另外，已提交建設第三所醫學院建議書，承諾在醫學院搬入牛潭尾校區前，理大可以負責所有的財政開支，反映校方的重視及期望。

香港科技大學：有意設立衛星校園，專注跨學科教育、未來醫療及綠色科技。

香港城市大學：有意進駐興建分校，用於研究生研究，保留現有校園。

香港教育大學：希望計劃設立師資培訓中心，促進大灣區合作。

香港都會大學：將科學及技術學院遷入北都，加強與內地在科技領域的合作。

嶺南大學：有意在洪水橋附近設立第二校園，目標學生人數增至8,000。

香港恒生大學：有意開設「小分支校園」。

聖方濟各大學：考慮申請北都用地，成立跨學科研究中心，積極招收非本地生，融入大灣區發展 。

東華學院：已表達意向，現階段傾向保留市區校舍，爭取在北都興建綜合型新校舍。

香港珠海學院：已提交開拓北都校區建議方案，但未考慮將整個校園遷往北都。

值得注意的是，2024年多宗大額酒店及商廈買賣，均由專上學府購入以擴充校舍及配套。較為觸目的包括香港都會大學及香港城市大學，合共涉資超過港元45.3億元，反映香港教育產業具有優厚的根基及發展潛力。

北都大學教育城對工商舖市場的影響

「北都大學教育城」的發展將對香港工商舖市場產生多方面影響：

1. 經濟增長與就業創造：
   • 北部都會區預計提供約50萬個新職位，教育城將為建築、工程、教育及服務業創造大量就業機會。
   • 建設期間將刺激建築材料、工程服務及相關供應鏈的發展。
   • 吸引國際學生及研究人員將增加本地消費，推動零售、餐飲及房地產市場。
2. 人才培養與產業升級：
   • 教育城將培養金融服務、現代物流、先進製造、綠色產業及醫療科技等領域的專才，滿足香港及大灣區的產業需求。
   • 通過與產業合作，提供實習及就業機會，縮短學術與職場的差距。
3. 創新與研發：
   • 教育城將設有先進研究設施，促進跨學科及跨界別合作，推動科技創新。
   • 第三所醫學院及醫療研究醫院將成為醫療科技的中心，吸引國際醫療機構及研究人員。
   • 跨院校合作將催生新技術及初創企業，特別在綠色科技及先進製造領域。
4. 地區整合與國際化：
   • 教育城將深化香港與深圳及大灣區其他城市的教育及產業聯繫，促進人才流動及資源共享。
   • 吸引內地及海外學生將提升香港作為國際教育樞紐的地位，帶動房地產、零售及旅遊業。
   • 例如，聖方濟各大學計劃積極招收非本地生，融入大灣區發展。

北都大學教育城：七大高回報領域

基於「北都大學教育城」的規模及發展方向，對工商舖市場投資及各個不同領域亦有相當影響，帶動不同行業加速發展：

1. 商業地產市場：
   • 需求增長：教育城建設將帶動牛潭尾、新界北及洪水橋地區的住宅及商業物業需求，包括學生宿舍、教職員住宅及商業設施。
   • 投資機會：短期內，土地價格及租金預計上升，特別在牛潭尾及新界北，投資回報率可觀。長期來看，隨著教育城成熟，周邊地區將成為新興商業中心，發展成符合年青人需要及興趣的行業業務。
2. 住宅物業市場：
   • 白石角雲滙：科學園擴容趨勢下，串聯大學教育城科研資源
   • 沙田河畔花園、偉華中心：東鐵線樞紐地位，快速連接牛潭尾及新界北
   • 元朗尚悦：雙向受惠於洪水橋教育城及牛潭尾醫療區發展
3. 教育及研發服務：
   • 市場需求：教育城需要大量教育設施、研究設備及教學資源，帶動教育科技及研發服務的需求。
   • 投資機會：教育科技公司及在線教育平台將受益於跨境教育合作及遠程學習需求。語言培訓及職業教育機構亦有增長潛力。
4. 科技及創新產業：
   • 發展潛力：創新科技地帶（包括新田科技城及港深創科園）將吸引人工智能、生物科技及綠色科技公司，成為初創企業及風險投資的熱點。
   • 投資機會：科技園區的發展將帶動科技基礎設施、孵化器及加速器的投資。與深圳科創園區的協同效應將吸引國際科技公司。
5. 物流及貿易服務：
   • 市場機遇：高端專業服務及物流樞紐的發展將帶動現代物流業、倉儲設施及跨境貿易服務，特別在洪水橋地區。
   • 投資機會：第三方物流服務提供商及智能倉儲技術公司將受益於跨境電商及物流網絡的擴張。
6. 醫療及健康產業：
   • 增長動力：第三所醫學院及醫療研究醫院的建設將刺激醫療設備、藥品研發及健康科技的投資。
   • 投資機會：醫療科技公司（如基因檢測及醫療影像技術）及與大灣區醫療機構的合作項目具有潛力。
7. 文化及旅遊產業：
   • 發展前景：藍綠康樂旅遊生態圈將帶動文化藝術設施、主題公園及高端休閒設施的建設。
   • 投資機會：旅遊及娛樂項目（如酒店及文化活動中心）將吸引本地及國際遊客。

北都大學教育城：風險與機遇

投資領域	具體機遇	風險因素
房地產	住宅、商業物業及學生宿舍需求上升	政策變化、土地供應限制
教育科技	教育設施、在線平台及語言培訓需求增加	市場競爭、技術更新速度
創新科技	人工智能、生物科技及綠色科技初創企業	技術風險、資金需求大
物流服務	現代物流、倉儲及跨境貿易服務	區域競爭、運輸成本上升
醫療產業	醫療設備、藥品研發及健康科技	監管要求、研發週期長
文化旅遊	文化設施、主題公園及高端休閒項目	旅遊市場波動、競爭激烈

北都大學教育城：掌握2026年關鍵決策窗口期

「北都大學教育城」是香港北部都會區發展的關鍵項目，預計將通過經濟增長、人才培養、創新驅動及地區整合，為香港工商舖市場注入新動力。投資者可把握房地產、教育科技、創新科技、物流、醫療及文化旅遊等領域的機會，但需注意政策風險及環境挑戰。隨著2026年概念發展綱要的公布，教育城的具體影響將更加明朗，成為香港未來經濟發展的重要支柱。

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