截至2023年底，全港已有超過28,000幢私人大廈樓齡達30年或以上，佔全港私人大廈總數約六成，在未來10年有約7,700幢私人樓需要「大維修」，處理樓宇維修是迫在眉睫的任務，而作為工商舖業主及投資者，了解工商舖大維修的核心注意事項，對確保物業安全與價值至關重要。
根據香港《建築物條例》，樓齡達30年或以上的私人樓宇（不超過3層高的住用樓宇除外）須參與「強制驗樓計劃」。作為工商舖業主，需委任註冊檢驗人員檢查樓宇公用部分、外牆、伸出物及招牌，並監督後續修葺工程。此外，樓齡達10年或以上的物業須遵守「強制驗窗計劃」，每5年檢查窗戶安全，範圍包括單位內窗戶及公用地方玻璃牆，但不涵蓋室內間隔玻璃嵌板及地下櫥窗。
更多強制驗樓計劃資訊，可查詢屋宇署專頁。
工商舖物業受《消防安全(商業處所)條例》、《消防安全(建築物)條例》等法規約束。若物業用作商業活動且總樓面面積超230平方米，屬「訂明商業處所」，須配備自動噴灑系統、消防栓、手控火警警報等設施。這些要求比住宅物業更嚴格，合規成本也更高。
工商舖物業常設大量招牌，其維修責任不容忽視。根據《建築物條例》，永久招牌需獲建築事務監督批准，並以耐用抗火物料製造，設至少兩個支承點固定。您須定期檢查招牌狀況，若因疏忽導致損毀或傷亡，可能需承擔賠償責任。
除結構及外牆維修外，工商舖還需關注消防設施（如噴淋系統）、電力負荷及排風系統等專用設施。這些項目技術要求高，法規複雜，需聘請專業團隊處理。對於工廈物業，物業管理公司的質素尤為關鍵，管理不善可能加速樓宇老化，甚至增加火災風險。
工商舖的維修費用通常高於住宅物業。根據市建局數據，舊樓維修平均每戶費用約7萬至10萬港元，工商舖項目（如驗樓、消防改善、混凝土修復）十年內總成本可達數十萬至百萬港元。因單位數量少且面積大，費用分攤更集中。
工商舖維修費用分攤比住宅物業複雜。業主使用需求差異大，商業用途可能推高成本，且伙數少的物業每戶分攤金額更高。建議提前與其他業主協商分攤比例，避免爭議。
工商舖業主多為分散的獨立個體，協調維修決策困難。成立業主立案法團需至少30%業權份數同意，若無法達成，可尋求民政事務局或土地審裁處協助。法團能有效統籌維修事務，建議積極推動。
物業管理公司在工商舖維修中至關重要，負責結構、消防、電梯等設施的維修保養。選擇經驗豐富的管理公司，能降低維修延誤及成本超支風險。
住宅物業的「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」較為統一，而工商舖因用途不同，需額外遵守消防及招牌相關法規，合規要求更繁瑣。
住宅維修聚焦結構安全、外牆防水及電梯更新，計劃較系統化。工商舖維修範圍更廣，涵蓋商業設施如貨運通道及電力系統，技術要求更高。
住宅維修旨在提升居住舒適度，而工商舖需確保商業運作安全與功能性，對工程時間及質量的要求更嚴格。
住宅物業多有業主立案法團，資金籌集及維修協調較規範；工商舖業主組織分散，需自行協調，管理挑戰更大。
市建局「樓宇復修綜合支援計劃」提供資助，包括「強制驗樓資助」（25,000至100,000港元）及「公用地方維修資助」（工程總額20%，上限1,200,000港元）。「招標妥」服務則提供獨立費用估算及電子招標平台，助您選擇合適承建商。
1. 工商舖大維修的法定責任是什麼？
樓齡達30年或以上的工商舖須遵守「強制驗樓計劃」，業主需委任註冊檢驗人員檢查公用部分、外牆及招牌，並進行必要修葺。此外，樓齡達10年或以上的物業，須每5年進行「強制驗窗」以確保安全。
2. 招牌維修由誰負責？
招牌物主負責定期檢查及維修招牌，確保符合《建築物條例》的要求。若因疏忽導致招牌損毀或造成傷亡，物主可能需承擔法律責任。
3. 維修費用如何分攤？
維修費用由所有業主按業權份數分攤。由於工商舖單位數量通常較少，每戶分攤金額可能較高，建議業主提前與其他共有人協商分擔方式。
4. 如何成立業主立案法團？
成立法團需至少30%業權份數的業主同意，並委任管理委員會。若無法達成共識，可向民政事務局或土地審裁處申請協助。
5. 消防合規有何要求？
商業處所（總樓面面積超過230平方米）須配備自動噴灑系統、消防栓等設施，具體要求因物業用途而異，建議參考消防處指引。
6. 有哪些政府資助可申請？
市建局「樓宇復修綜合支援計劃」提供以下資助：
7. 維修期間如何保障商業運作？
建議與承建商協商分階段施工，減少對商業活動的影響，並確保貨運通道、電力系統等關鍵設施正常運作。
工商舖大維修涉及複雜法規、高昂成本及管理挑戰。與住宅物業相比，其法定要求更嚴、維修範圍更廣、管理協調更難。作為業主或投資者，應掌握相關法規、做好財務規劃、推動業主組織，並善用政府支援，確保維修順利進行，保障物業價值及投資回報。
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