【工商舖驗樓全攻略】強制驗樓計劃：法規流程、成本估算與政府資助指南

屋宇署（Buildings Department）已全面收緊對強制驗樓計劃（MBIS）的執法力度。凡樓齡達 30年或以上 的私人樓宇（含工商舖），一旦接獲法定通知，必須嚴格遵守《建築物條例》規定的時限，進行檢驗及修葺。本文整合了業主必須履行的 5 大法定責任、市場成本估算及市建局資助詳情，協助業主避免觸犯《建築物條例》。

一、 業主必知：5 大法定要求與流程

根據《建築物條例》（第 123 章），當業主或業主立案法團收到屋宇署發出的法定通知後，需按以下嚴格時序執行。注意：屋宇署現已全面推行電子提交（ESH），加速審批與監管流程。

1. 委任註冊檢驗人員 (Appoint RI)：
   • 必須從屋宇署的「檢驗人員名冊」中委任一名註冊檢驗人員（Registered Inspector）。
2. 進行訂明檢驗 (Prescribed Inspection)：
   • 檢驗人員需對公用部分、外牆、伸出物及招牌進行目視及儀器檢測。
   • 時限： 通常需在通知日期起計 3 個月內 完成委任，6 個月內 完成檢驗。
3. 進行訂明修葺 (Prescribed Repair)：
   • 如檢驗報告指出有危險或欠妥之處，必須進行修葺。
   • 時限： 通常需在通知日期起計 12 個月內 完成。
4. 監督修葺工程 (Supervision)：
   • 修葺工程必須由註冊承建商（RGBC/RMWC）進行，並由註冊檢驗人員監督。重點： 2025 年當局強烈建議使用市建局「招標妥」服務（表格 MBIS-5），以防止圍標及工程爛尾風險。
5. 提交完工證明 (Certification)：
   • 工程完成後，檢驗人員需向屋宇署提交證明書，方算完成法律責任。

詳情請參閱 屋宇署強制驗樓計劃指引。

消防安全要求

工商舖物業受《消防安全(商業處所)條例》、《消防安全(建築物)條例》等法規約束。若物業用作商業活動且總樓面面積超230平方米，屬「訂明商業處所」，須配備自動噴灑系統、消防栓、手控火警警報等設施。這些要求比住宅物業更嚴格，合規成本也更高。

特殊工商舖維修工程

招牌及廣告設施

工商舖物業常設大量招牌，其維修責任不容忽視。根據《建築物條例》，永久招牌需獲建築事務監督批准，並以耐用抗火物料製造，設至少兩個支承點固定。您須定期檢查招牌狀況，若因疏忽導致損毀或傷亡，可能需承擔賠償責任。

特有設施維修

除結構及外牆維修外，工商舖還需關注消防設施（如噴淋系統）、電力負荷及排風系統等專用設施。這些項目技術要求高，法規複雜，需聘請專業團隊處理。對於工廈物業，物業管理公司的質素尤為關鍵，管理不善可能加速樓宇老化，甚至增加火災風險。

地舖需要驗樓嗎？

地舖與其他工商舖物業無異，同樣受香港《建築物條例》約束。根據強制驗樓計劃，樓齡達30年或以上的私人樓宇（不超過3層高的住用樓宇除外）業主需要進行強制驗樓。地舖作為商業處所，不屬於豁免範圍，因此必須遵守此規定。

地舖檢驗範圍

地舖需要檢驗的項目包括：​

• 樓宇的公用部分（如大堂、樓梯、走廊等公用走道）
• 外牆（包括地下層的外牆）
• 伸出物或招牌（如地舖前的招牌、遮陽篷等）

檢驗涵蓋五大元素：外部構件及其他實體構件、結構構件、消防安全構件、排水系統，以及未經授權的建築工程。

地舖特殊考慮

地舖作為地面層物業，有幾個特殊的驗樓考慮因素：​

• 水浸及排水風險：地舖容易受地面積水或排水系統故障影響，排水系統檢驗尤為重要
• 消防安全設施：若地舖屬於「訂明商業處所」（總樓面面積超過230平方米的商業用途），須安裝自動噴灑系統、消防栓及手控火警警報等​
• 外牆及招牌：地舖的招牌和遮陽設施是檢驗的重點，需確保安全穩固

成本數據分析：檢驗費與罰則

1. 預算參考 (Market Estimates)

註：實際費用視乎大廈規模、戶數及損耗程度而定。

項目	估算費用 (港幣)	備註
檢驗費 (Inspection Fee)	$10,000 - $50,000+	視乎大廈層數及公用部分面積。
修葺費 (Repair Cost)	浮動 (視乎損毀程度)	取決於石屎剝落範圍、外牆狀況等。
行政費	總工程費之 10-15%	顧問公司或工程監督費用。

2. 違規後果 (Legal Consequences)

自 2024 年起，屋宇署不再輕易接受「無合理辯解」的延期申請。根據《建築物條例》第 40(1BC)條：

• 定額罰款： 針對未遵從通知的個案，當局會更頻繁發出定額罰款通知書。
• 最高刑罰： 罰款 HK$25,000 及監禁 3 個月。
• 持續罰款： 每日 HK$2,000。
• 刑事紀錄： 業主可能因此留有案底，且屋宇署會主動安排政府承建商進場，並向業主追討工程費連同 20% 監督費及行政附加費。

分攤機制

工商舖維修費用分攤比住宅物業複雜。業主使用需求差異大，商業用途可能推高成本，且伙數少的物業每戶分攤金額更高。建議提前與其他業主協商分攤比例，避免爭議。

業主組織管理

法團成立困難

工商舖業主多為分散的獨立個體，協調維修決策困難。成立業主立案法團需至少30%業權份數同意，若無法達成，可尋求民政事務局或土地審裁處協助。法團能有效統籌維修事務，建議積極推動。

專業管理角色

物業管理公司在工商舖維修中至關重要，負責結構、消防、電梯等設施的維修保養。選擇經驗豐富的管理公司，能降低維修延誤及成本超支風險。

工商舖與住宅維修的關鍵差異

法定要求

住宅物業的「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」較為統一，而工商舖因用途不同，需額外遵守消防及招牌相關法規，合規要求更繁瑣。

維修範圍與複雜度

住宅維修聚焦結構安全、外牆防水及電梯更新，計劃較系統化。工商舖維修範圍更廣，涵蓋商業設施如貨運通道及電力系統，技術要求更高。

使用功能

住宅維修旨在提升居住舒適度，而工商舖需確保商業運作安全與功能性，對工程時間及質量的要求更嚴格。

管理結構

住宅物業多有業主立案法團，資金籌集及維修協調較規範；工商舖業主組織分散，需自行協調，管理挑戰更大。

投資風險管理建議

• 盡職調查：投資前深入了解物業狀況、租客群及管理質素，評估潛在風險。
• 法律合規：確保遵守大廈公契及消防法規，避免改建或租賃爭議引發訴訟。
• 市場變化：關注政府政策、區內規劃及基礎設施變動對物業價值的影響。

政府資助攻略：減輕成本負擔

針對強制驗樓的財政壓力，市區重建局（URA）提供以下主要資助：

強制驗樓資助計劃 (MBISS)

• 申請資格：
  • 已接獲強制驗樓法定通知。
  • 樓宇住用單位平均每年應課差餉租值不超過指定上限（市區：HK$162,000 / 新界：HK$124,000）。
• 資助金額：
  • 首次驗樓費用全數資助，上限為 HK$50,000（視乎單位數目）。
• 申請機構： 市區重建局 (URA)。
• 申請關鍵： 必須在委任 RI 之前或檢驗完成前提交申請。

2. 公用地方維修資助 (Common Area Repair Works Subsidy)

• 針對工程： 涉及大廈結構、外牆安全及消防升級工程。
• 資助額： 每個維修項目可獲資助，減輕業主集資壓力。

3. 「招標妥」樓宇復修促進服務 (Smart Tender)

• 重要性： 2025 年業主大會的標準配置。市建局提供電子招標平台及獨立專業意見，杜絕天價工程單。

數據來源： 市區重建局樓宇復修平台

工商舖大維修常見問題 (FAQ)

Q1: 2025年屋宇署還會批准延期嗎？

答： 審批極為嚴格。除非業主能證明「已積極跟進」（例如已聘請 RI 並有具體工程時間表），否則單純以「資金不足」或「業主立案法團未成立」為由，極大機會被拒絕並直接遭檢控。

Q2: 現在是否必須使用無人機驗樓？

答： 雖然法例未強制，但 2025 年市場上大部分註冊檢驗人員（RI）已採用無人機（Drone）配合紅外線進行外牆檢測。這能更精準識別石屎剝落風險，且比傳統搭棚檢驗更具成本效益及安全。

Q3: 我的舖位招牌已經棄置多年，驗樓時要處理嗎？

答： 必須處理。根據最新指引，棄置招牌屬於「違例建築工程」的高風險類別。在強制驗樓期間，RI 有責任建議拆除棄置招牌。業主亦可參加屋宇署的「招牌檢核計劃」以保留合規招牌。

Q4: 可以在網上查到我的大廈是否已完成驗樓嗎？

答： 可以。透過屋宇署的 「百樓圖網」(BRAVO) 或最新的公開資料庫，公眾可查閱大廈的「遵從狀況」。未遵從的大廈會被標註，這將直接影響該物業的銀行估價及買賣成交。

Q5: 工商舖與住宅的驗樓要求有分別嗎？

答： 法規上（Cap 123）的要求是一致的。凡樓齡達 30 年的私人樓宇（不論用途）均在計劃涵蓋範圍內。但工商舖可能涉及更多大型廣告招牌或重型荷載結構，檢驗重點可能略有不同。

Q6: 如何分辨「強制驗樓」與「強制驗窗」？

答：

• 強制驗樓 (MBIS)： 針對樓齡 30年+，涵蓋公用部分、外牆、結構。
• 強制驗窗 (MWIS)： 針對樓齡 10年+，僅涵蓋窗戶安全。
  兩者常會同時收到通知，建議可委任同一位合資格人士一併處理以節省行政成本。

Q7: 只有大廈公用部分需要驗嗎？我的舖位內部呢？

答： 強制驗樓主要針對大廈的公用部分（如樓梯、外牆、天台）。但如果您的舖位有伸出物（如簷篷、冷氣機支架）或招牌伸延至公用部分或街道上，這些亦屬於檢驗範圍，個別業主需負責。

建議大家在購置樓齡接近或超過30年的物業前進行詳細的物業檢查及盡職調查，確保充分了解潛在的維修修責任及成本。立即搜尋合適物業：聯繫美聯工商舖專業團隊，尋找心儀的辦公室、商舖或工業大廈。

免責聲明： 本文資訊僅供參考，具體法律責任及費用請以屋宇署最新公佈及專業測量師報價為準。