「差饷」这个词对于香港的工商铺业主和租户来说并不陌生，它与我们的物业息息相关，是持有或使用物业所必须承担的一项重要费用 。然而，你是否真正了解差饷的定义、它的历史渊源、计算方式，以及与你息息相关的缴纳责任和相关政策呢？本文将以「差饷是什么」为核心，深入剖析香港的差饷制度，为工商铺的业主和租户提供一份详尽的指南，助你提升对差饷的认识，更好地管理你的物业成本。

差饷的定义：香港物业税的重要组成部分

简单来说，差饷（Rates）是香港政府向境内房地产业主和物业使用者征收的一种税项，属于间接税的范畴 。政府将收取的差饷纳入其一般收入，用于支持各项公共服务的开支 。值得注意的是，差饷是按季度预先缴纳的 。在香港，除了差饷之外，部分物业还需要缴纳地租 。因此，了解差饷是理解物业持有成本的关键一步。

差饷的历史：从「差人粮饷」到公共服务支柱

香港征收差饷的历史非常悠久，可以追溯到1845年 。最初，差饷被称为「差役饷项」，顾名思义，其主要用途是为了支付当时香港警队（即「差人」）的粮饷开支 。这也解释了为何「差饷」这个名称中带有「差」字 。随着香港社会的发展，差饷的用途也逐渐扩展，开始用于支持更广泛的公共服务，例如公共照明系统、食水供应和消防服务等 。

1888年，《差饷条例》正式制订 。这条条例不仅为19世纪香港的差饷制度奠定了基础，也是今天香港差饷制度的基石 。在此之前，差役饷、食水饷、街灯饷和消防饷是分开评估和征收的，征收率也各不相同。而1888年的《差饷条例》将这四种饷项合并为一，并对不同地区设定了统一的征收百分率 。例如，当时维多利亚城的差饷征收率为13%，山顶为8¾%，其他地区则为7% 。

值得一提的是，早期的《差饷条例》还规定，总督可以将维多利亚城内征收的2%差饷用于支付食水开支 。这项关于食水供应的特别条文至今仍然反映在现行的《差饷条例》中，即未获政府供应食水的物业可以获得相应的差饷减免 。

自1931年起，差饷税收被纳入政府的一般收入 。在市政局和区域市政局成立后，差饷收入曾部分用于其垃圾处理等开支 ¹。随着两个市政局的解散，差饷最终完全回归政府一般收入 ¹。如今，差饷已成为香港历史最悠久的税收之一，也是政府重要的财政收入来源 。

差饷的计算方法：应课差饷租值与征收率

了解差饷的计算方法对于预估物业的持有成本至关重要。差饷的计算是基于两个主要因素：应课差饷租值和差饷征收率 。

应课差饷租值：评估物业价值的基础

应课差饷租值（Rateable Value）是由香港的差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）负责评估的 。它的定义是指，假设该物业单位在指定的估价依据日期空置出租，估计可以获得的全年市值租金 。即使物业的实际租金在估价日期之后发生变化，也不会影响该年度的应课差饷租值 。

差饷物业估价署在评估应课差饷租值时，会参考同一区域内其他类似物业在估价期间的租金市价 。同时，他们也会考虑物业的具体情况，例如面积大小、地理位置、周边配套设施、楼宇的质素以及物业的管理水平等因素，对租值进行调整 。

为了更准确地反映物业市场租值的变化，差饷物业估价署通常会每年重新评估所有物业的应课差饷租值 。估价依据日期是每年的10月1日，而新的应课差饷租值则会在每年的4月1日起生效 。市民可以在差饷物业估价署的网站上查阅其物业的应课差饷租值 。

差饷征收率：计算应缴金额的百分比

计算出应课差饷租值后，下一步就是将其乘以政府制定的差饷征收率，即可得出应缴的差饷金额 。香港的差饷征收率根据物业的种类和应课差饷租值而有所不同 。

以2025-26财政年度为例 :

• 非住宅物业： 所有非住宅物业（包括商业大厦、工厂大厦、商铺、酒店等）的差饷征收率均为应课差饷租值的 5% 。
• 住宅物业： 住宅物业的差饷征收则实行累进制 。
  • 应课差饷租值在 $550,000 或以下的住宅物业，差饷征收率为 5% 。这涵盖了约98%的私人住宅物业 ⁴。
  • 应课差饷租值超过 $550,000 的住宅物业，其应缴差饷将按以下累进差饷征收率计算 :
    • 首 $550,000：5%
    • 接下来的 $250,000（即 $550,001 至 $800,000）：8%
    • 余额（超过 $800,000 的部分）：12%

市民可以利用差饷物业估价署网站提供的「差饷及地租计算机」来估算其物业应缴的差饷和地租金额 。

谁是差饷的缴纳人？业主与租户的责任划分

根据香港法例，物业的业主和物业的使用人（租客）都有责任缴纳差饷 。然而，在实际情况中，究竟由谁来承担这笔费用，通常取决于业主和租户在租赁合约中明确订定的条款 。

在香港的租赁市场上，许多业主会采用「全包」的形式出租单位，即租金已经包含了差饷和管理费等费用 。在这种情况下，虽然法律上业主和租客都有缴纳责任，但实际上通常由业主负责处理差饷的缴纳事宜。如果租赁合约没有特别指明由业主缴交差饷，那么根据法律规定，物业的使用人（租客）便需要负责缴纳 。

无论物业是由业主自住还是由租客使用，其应课差饷租值的评估标准都是相同的 。

差饷的缴纳时间：按季度预缴

差饷是按季度预先缴纳的 。一般来说，差饷物业估价署会在每年的年初（一月）、四月、七月和十月发出缴款通知书 。而缴款的截止日期通常在该月份的月底 。

例如，2025年4月至6月季度征收差饷及/或地租通知书于4月初已经发出，工商铺的业主和租户须于4月30日或之前缴交。

差饷的缴纳方式：多种便捷途径

香港提供了多种便捷的差饷缴纳方式，以方便市民 。常见的缴款方法包括：

• 银行自动转帐： 缴纳人可以填妥直接付款授权书并交回银行办理自动转帐手续 。款项会在最后缴款日期从指定户口中扣除 。
• 转数快（FPS）： 可以使用支援二维码缴交政府帐单的银行手机应用程式或电子钱包，扫描季度征收通知书上的「转数快」二维码进行缴费 。
• 缴费灵（PPS）： 已登记的用户可透过缴费灵电话（18033，商户编号：09）或网上平台缴费 。
• 网上银行或银行自动柜员机： 多间银行提供网上银行及自动柜员机缴费服务 。
• 电子支票或电子本票： 缴款者可透过「电子支票支付」网站（www.payecheque.gov.hk）上载电子支票或电子本票支付给「香港特别行政区政府」 。
• 邮寄支票： 将划线支票邮寄至香港深水埗邮政局信箱28000号库务署，支票抬头为「香港特别行政区政府」或「The Government of the HKSAR」，并在支票背面写上帐目编号及缴款人联络电话 。请注意，邮资不足的信件将不获接收 。
• 亲身到邮政局缴交： 可前往本港任何一间邮政局（流动邮政局除外）以现金或支票缴款 。
• 亲身到便利店缴交： 携同印有条码的差饷及／或地租征收通知书，前往任何一间香港的7-Eleven便利店、OK便利店、VanGO便利店及U购Select以现金缴款，每次缴款上限为港币5,000元 。

如果缴纳人仍未收到缴款通知书，可以浏览差饷物业估价署的网页（www.rvd.gov.hk）、致电2152 0111、传真2152 0113或亲临九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼差饷物业估价署查询或索取补发本 。

逾期缴纳差饷的后果：附加费

若未能于指定的最后缴款日期前缴纳差饷，将会产生额外的费用 。根据规定，迟交的款额会被加征百分之五的附加费 。如果逾期未缴的款额在最后缴款日期过后六个月仍未清缴，将会再被加征百分之十的附加费 。因此，为了避免不必要的额外支出，务必确保在截止日期前缴纳差饷 。即使已对差饷估价提出建议或反对，仍须按时缴纳差饷及地租 。

差饷宽减措施：政府的惠民政策

香港政府在某些财政年度会推出差饷宽减措施，以减轻市民的财政负担或分享经济发展的成果 。这些宽减措施通常会在每年的财政预算案中公布 。

例如，在2024-2025财政年度，香港政府推出了差饷宽减措施，第一季（4月至6月）的差饷可获宽减，每个物业的宽减上限为1,000元 。如果该物业应缴的差饷额少于1,000元，则第一季无需缴付差饷，但随后的第二、第三和第四季度则没有差饷宽减 。

最新的财政预算案也公布了2026/27财政年度首2季（4月至6月 及 7月至9月）的差饷宽减，住宅及非住宅物业每个单位宽减上限为每季500元 。

自1997年以来，香港已实施多次一次性的差饷宽减措施 。市民可以留意政府的相关公告，了解最新的差饷宽减政策 。

差饷豁免：特定情况下的减免

香港有部分物业可符合资格豁免评估或缴交差饷 。豁免可分为两类：豁免评估差饷和豁免缴纳差饷 。

一般而言，豁免差饷的考虑因素包括社会因素（例如坟场及火葬场）、行政因素（例如低于订明应课差饷租值的物业单位）、政治因素（例如领事馆占用的物业及军事用地），以及历史因素（例如若干新界乡村式屋宇）等 。

常见的豁免物业类别包括：

• 农地及相关建筑物 .
• 符合特定条件的新界原居民或其直系亲属自住的村屋 .
• 供公众作宗教崇拜用途的物业单位 .
• 新界重建村落物业单位 .

如果你的物业符合豁免资格，可以向差饷物业估价署提交申请，提供相关的物业资料和申请理由 。

对差饷估值有异议？提出反对和上诉的途径

如果业主或租户对差饷物业估价署评估的应课差饷租值有异议，可以提出反对 。在每年三月公布新的差饷估价册后，如有不满意估价册的记录，可以在该年的五月三十一日或之前，采用指定的表格（表格R20A）向差饷物业估价署署长提交建议书 。提出建议书的理由可以是认为其物业单位的估价高于恰当的应课差饷租值 。

如果对署长就建议书所作的决定仍不满意，可以在决定通知书发出后的28天内向土地审裁处提出上诉 。需要注意的是，即使已提出反对或上诉，差饷仍须按期缴交，逾期缴款将被征收附加费 。如果因反对或上诉而成功修改了应课差饷租值，差饷物业估价署会在日后发出的征收通知书中调整相关的差饷及／或地租金额 。

合法减税策略指南

善用差饷宽减措施

• 2026/27年度首2季（4-6月 及 7-9月）差饷宽减：住宅/非住宅物业每单位上限每季500港元
• 及时关注财政预算案公布的差饷新措施

申请差饷豁免

符合以下条件可申请豁免：

• 农地及相关建筑物
• 新界原居民自住村屋
• 宗教崇拜用途物业
• 新界重建村落物业

合理异议差饷估值

若认为差饷估值过高：

• 可于每年5月31日前提交表格R20A；
• 不满结果可28天内向土地审裁处上诉

租约条款优化

• 明确差饷责任分担
• 考虑租金与差饷的联动调整机制

税务规划建议

• 分散物业持有方式
• 评估长期持有成本
• 谘询专业税务顾问

常见问题解答

为了帮助你更好地理解差饷，以下是一些常见问题的解答：

• 如何查询应课差饷租值？ 你可以在差饷物业估价署的估价册查阅物业的应课差饷租值 。你也可以透过差饷物业估价署的网站进行查询 。
• 应课差饷租值何时更新一次？ 应课差饷租值通常每年重新评估一次，并根据当时的经济和社会状况等因素进行调整 。估价依据日期为每年的10月1日，新的应课差饷租值则会在每年的4月1日起生效 。
• 租客需要交差饷吗？ 法例没有硬性规定须由租客或业主缴交，这取决于租约条款的约定。如果没有特别指明，一般由业主缴交 。
• 如果没有收到征收通知书怎么办？ 可以浏览差饷物业估价署的网站（www.rvd.gov.hk）、致电2152 0111、传真2152 0113或亲临九龙长沙湾道303号长沙湾政府合署15楼差饷物业估价署查询或索取补发本 。
• 如何更改差饷缴纳人的资料？ 可以透过差饷物业估价署的网站或填写相关表格进行更改 。你可能需要在「我的政府一站通」网站申请帐户，然后将相关物业的差饷及／或地租帐户加到你的网上帐户中 。

总结

差饷是香港工商铺物业持有和使用的一项重要成本。透过本文的详细介绍，相信你对「差饷是什么」这个问题已经有了全面的理解，包括其定义、历史、计算方法、缴纳责任、时间、方式、逾期后果、宽减措施、豁免规定以及异议处理途径。作为工商铺的业主或租户，及时了解和履行缴纳差饷的责任至关重要。如有任何疑问，建议查阅差饷物业估价署的官方网站或直接联系相关部门，以获取最准确和最新的资讯。

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