在香港投资或经营工商铺，除了地段、价钱、装修，有一项隐形成本与法规风险极易被忽略：工作场所通风系统。它不仅关乎员工健康与生产力，更直接触及多项法例要求，违规可导致罚款、停业甚至法律责任。本文为老板及投资者深入剖析香港各行业通风规管重点，助您精明管理风险，保障物业价值。

一、监管架构：香港通风法规由谁管？

香港的通风要求并非单一标准，而是由四大部门根据不同法例规管：

1. 劳工处 → 管辖所有工作地点的职业安全与健康，《职业安全及健康条例》要求确保「充足新鲜空气」及「空气尽量无污染物」。
2. 屋宇署 → – 根据《建筑物条例》，办公室无窗就要机械通风，最低5次/小时换气
3. 食环署（FEHD） →  食肆、食堂的发牌关键，对通风有严格设计、检查及发牌要求，要求处所内每人最少17m³/h新鲜空气
4. 消防处 → 规管通风系统的消防安全，包括防火闸、静电聚尘器等设备的规格与年检。

投资提示：购入或改装物业前，必须先厘清物业用途及对应的主管部门，避免日后改动困难。

二、不同行业最低通风要求一览表（老板最关心）

行业类型	新鲜空气最低要求	换气率要求		常见罚款风险点
普通办公室	0.43–1.0 m³/分钟/人（禁烟0.3–0.5）	≥5次/小时	无窗大厦无机械通风 → 劳工处票控
食肆（堂食区）	每人17m³/h（即0.28m³/分钟/人）	≥6次/小时（防疫要求）	通风不足 → 牌照被拒或吊销
餐厅厨房	1.2 m³/(分钟·平方米)	极高排气量	排气口低于2.5米、油烟乱排 → 食环+环保双罚
工厂/制造业	0.43–1.2 m³/分钟/人（视工序）	视污染物而定	无局部排气（焊接、喷涂）→ 劳工处重罚
医疗/日间手术中心	正压、无菌级通风（MERV-16以上）	超高换气率	2028年1月1日起，日间医疗中心特殊通风系统要求将全面强制执行，现有物业需预早规划。
超市/零售	0.18 m³/(分钟·平方米)	视面积	大型超市属商业处所，消防处严查
老人院 / 院舍	每人每秒 10公升（每分钟0.6立方米）	厕所需独立抽气	／

三、业主与投资者最关心的「风险与成本」

1. 合规风险（最高代价）：
   1. 食肆：通风不达标，食环署可拒绝或吊销牌照，投资顿成泡影。
   1. 所有行业：劳工处可因通风不足发出改善通知书，甚至检控罚款。
   1. 消防：未按时检查防火闸等设备，会被罚款，系统可能被勒令停用。
2. 健康与诉讼风险：
   1. 通风系统维护不善（如冷却水塔），可能引致退伍军人症，业主或需负上法律责任。
   1. 室内空气质素差导致员工「病态建筑综合症」，影响工作效率，增加人才流失。
3. 维护成本：
   1. 系统需定期清洁消毒（风喉、隔尘网）。
   1. 每年需由合资格承建商检查（特别是食肆）。
   1. 高效能过滤器更换是一笔持续开支。

四、食肆老板最易「中招」的5个通风死位

1. 厨房排气口距离屋顶/邻楼不足3米 → 被街坊投诉即时停业
2. 无独立厨房通风系统（与堂食共用）→ 食环署不批牌
3. 静电聚尘器无消防处认可型号 → 消防处年检不合格
4. 疫情后堂食区换气量仍只有3–4次 → 随时被突击检查
5. 排气罩无定期清洗 → 油脂积聚引火灾，保险都不赔

五、投资工商铺前必问的通风问题（Due Diligence清单）

在进行交易或改动物业前，强烈建议进行通风系统审计：

• 确认用途与法例：物业规划用途是否与现有通风系统匹配？（如将办公室改为食肆，系统必须彻底升级）。
• 查阅记录：要求卖家提供近期的通风系统检查报告、维修记录及消防设备证书。（消防处发出之防火闸/聚尘器年检证明；食肆必须有注册承建商报告）
• 现场评估：
  • 测量简单指标如 CO₂浓度（可用便携式测量仪），若长期高于1000ppm，显示系统可能力有不逮。
  • 检查出风口、回风口是否畅通，有否异常噪音或震动。
  • 确认排气口位置是否合规（需高于2.5米并垂直向上，若是食肆厨房，须远离邻居）。
• 谘询专业人士：聘请注册通风系统承建商或屋宇设备工程师进行全面评估，并估算符合新用途所需的改装成本。
• 计入成本：将可能的通风系统升级、改装及年检费用，计入投资预算或成交价的考虑因素。（楼龄较旧的唐楼/工业大厦，是否已加装补风系统？）

六、老板最想知：怎样最快最平达标？

1. 即刻自测：买CO₂检测仪，室内≤1,000 ppm就基本合格
2. 聘请注册通风承建商做一年一度年检（食肆必须）
3. 加装高效空气净化器（HEPA + UV-C）可抵消部分换气量不足（食环署接受）
4. 转用无烟烹饪设备（电磁炉、低油烟烧烤）大幅减低排气要求

七、专业建议：将通风系统转为物业增值点

1. 主动认证：为办公室或商场申请环保署的「室内空气质素良好级/优秀级」认证，可作为招租卖点，吸引注重员工健康与福祉的优质租户。
2. 预留升级空间：在设计或装修时，为通风系统预留额外容量，方便日后应对更严格的规例或转变行业用途。
3. 完善维护合约：与可靠的技术服务公司签订定期保养合约，并妥善保存所有记录，以应对部门巡查，同时延长系统寿命。

八、常见问题FAQ

Q1：若计划购买或租赁商铺开设餐厅，通风系统需重点关注哪些方面？

A1： 开设食肆，通风系统为发牌关键，务必重点核查：

• 法定要求：根据食物环境衞生署规定，每人每小时须供应至少17立方米新鲜空气。厨房要求更高，需达每平方米楼面面积每分钟1.2立方米。
• 系统独立性：用餐区、厨房、厕所必须配备独立通风系统，不可混用。
• 排气口位置：厨房排气口需高出周围20米范围内相邻建筑物至少3米，否则易引发投诉及合规问题。
• 年度检查：系统须由注册专门承建商进行年度检验，且必须符合消防处对防火闸、过滤器等设备的消防安全规定。

Q2：将工业大厦单位改装为文创办公室，通风要求是否有显着不同？

A2： 要求差异极大，必须预留足够升级预算：

• 工业 vs. 办公：工业场所通风核心在于排除生产污染物（如化学蒸气、粉尘），常需局部排气系统。办公室主要为人员提供新风，标准约为每人每分钟0.3-0.5立方米。
• 关键步骤：改装前应聘请注册屋宇设备工程师评估现有系统是否能满足新用途，并确保机械通风能力符合《建筑物条例》之基础要求，即每小时至少换气5次。

Q3：业主是否需要为租户的通风系统合规性负责？

A3： 责任划分通常取决于租赁合约条款，但业主需注意：

• 结构与主系统：业主一般负责提供符合法定规格的建筑结构及主干通风系统（如主要风管、主机）。
• 营运与维护：租户通常负责系统日常操作、滤网更换、按法规要求的定期年检，并确保其业务运营符合相关通风要求（如食肆维持所需换气量）。
• 建议：应在租赁合约中清晰订明通风系统的维护、检查责任归属，并妥善保留系统初始状态符合规定的证明文件。

Q4：如何快速初步判断一个商铺的通风是否充足？

A4： 视察物业时可进行以下快速检查：

• 测量CO₂浓度：使用便携式检测仪，若室内二氧化碳（CO₂）浓度持续高于1000 ppm，极有可能表示新鲜空气供应不足。
• 查验文件记录：要求查看最新的通风系统检查报告、保养记录及消防设备证书。若文件缺失，则需预算潜在的检修及合规成本。
• 检查硬件状况：观察送风口/回风口是否有严重积尘，系统运行时是否产生异常噪音或振动，厨房是否已安装符合规格的金属抽油烟罩及独立排气管。

Q5：在进行工商铺买卖前，关于通风系统，必须向对方索取哪些关键文件？

A5： 为保障权益，务必在尽职审查中索取并审阅以下文件：

1. 最新的通风系统检查、测试及保养报告（特别是食肆及工厂）。
2. 消防处发出的通风系统消防安全证书及相关审批文件。
3. 如有，环境保护署颁发的「室内空气质素认证」证书。
4. 任何过往因通风系统问题收到的政府违规通知书、法定命令及其已解决的证明。

总结而言，通风系统是工商铺物业的「隐藏脉搏」，它连系着法例合规、营运许可、员工健康与物业长期价值。无论是自用业主还是投资者，在作出决定前，务必将通风要求视为与楼宇结构、消防系统同等重要的关键审查项目。与其事后补救，不如事前厘清，让您的投资更稳健安心。

资料来源：整合香港劳工处、屋宇署、食物环境衞生署、消防处及环境保护署最新指引及法例。
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