买楼中伏？查册发现物业被「钉契」怎么办？一文看清成因、解钉方法与按揭影响！

全部资讯I2026/05/28

买楼最怕遇上「钉契」！本文为你一文拆解钉契的定义、常见成因（如僭建、欠债）及解钉方法。即使不慎买入钉契楼，只要掌握正确处理步骤，也能将风险降至最低。立即了解最新土地业权条例，保障你的置业交易安全！

什么是「钉契」?

所有物业（不论住宅或工商铺），只要物业本身或业主触犯法律，或卷入未处理的法律诉讼，导致在土地注册处留有纪录，公众查册时便会显示「钉契」。其主要目的是保障交易安全，防止业主在未解决法律问题前出售物业。

成因分类	详细说明	备注
1. 违反地契用途	擅改地段用途（如工厦非作工业/仓库用途），地政总处会发警告信并注册钉契。	需于限期内纠正
2. 违反建筑物条例	涉僭建、危楼、未入则结构改动等，屋宇署会发出清拆令并注册钉契。	取决于拆卸及纠正时间
3. 业主欠债	拖欠按揭、财务公司或私人债务，债权人循法律途径冻结资产，裁判令会登记在楼契上。	协商解决债务后方可解钉
4. 欠交政府费用	拖欠差饷、地租等，政府可将警告信登记于土地注册处，甚至收回物业。	卖楼收益须先偿还欠款
5. 违反大厦公契	非法分租、擅自改变用途等，业主立案法团可依法申请诉讼并登记钉契。	–
6. 业权纠纷	涉及遗产继承、婚姻财产纠纷等，司法程序会冻结物业权益并登记。	解决过程通常较长

如果是业主的物业被钉契，只需将问题解决（如还清欠款、清拆僭建），取得文件证明后向土地注册处登记，即可成功解钉。请注意，解钉仅代表注册了一份新的解决证明文件，查册时仍能看见物业曾经被钉契的历史纪录。

按揭审批趋严： 根据金管局最新 2026年 指引，银行会将钉契物业分为三级风险评估：

物业定价受压： 定价普遍低于市价，部分严重案例折让达 15% 以上。

买家承担风险： 若物业未解钉，问题会随产权转移，新买家须承担相关法律责任。

交易程序复杂： 律师需仔细查册并作审慎评估。

如果在签署临时买卖合约后才发现物业被钉契，请冷静依循以下步骤处理：

立即委托律师评估： 要求代表律师详细查册，分析钉契原因及确认是否影响业权转移。同时检查屋宇署图则，确保无其他隐藏违规。
查询按揭可能性： 向银行查询物业现况是否仍可申请按揭，避免因银行拒批而引发资金断裂。
与卖家协商沟通： 要求卖家解释并寻求解决方案（例如要求卖家在正式成交前自行「解钉」）。
行使买家权利：
- 终止合约（踢契）： 若严重影响业权且卖家隐瞒，买家可循法律途径终止交易，追回 5%至10% 订金，并可能追讨额外损失。
- 继续交易并要求补偿： 在正式合约加入条款要求卖家承担解钉费用，或重新议价争取楼价折让。

政府正推动由「跟契」改为「跟册」制度，进一步保障买家权益。根据去年（2025年）修订并预计于明年（2027年）实施的「新土地先行」方案，新制将带来以下变更：

地契续期重点： 针对陆续到期的地契，政府推出的《政府租契续期条例》预期绝大部分一般用途（商/住/工）地契会自动获续期 50年，毋须补地价（严重违约者例外）。

给准买家的建议： 买楼前务必做好土地查册，并比对屋宇署图则与单位实际间隔。遇上钉契问题，应立即寻求合资格的法律或地产专业人士协助。

1. 什么是「钉契」？ 钉契是指物业或业主因触犯法律或有未处理好的法律诉讼，被土地注册处记录在案。公众查册时会显示纪录，用以提醒准买家该物业存在潜在的法律风险。

2. 买了钉契楼可以申请按揭吗？ 视乎钉契问题的严重性。根据最新银行指引，低风险（如欠交政府费用）最高可批70%按揭；中风险（如轻微僭建）最高批60%；若是高风险（如结构严重违规或业主牵涉债务诉讼），银行很大机会直接拒绝批出按揭。

3. 签了临约才发现物业被钉契怎么办？ 应立即委托代表律师查册评估风险，并向银行确认按揭审批状况。买家可与卖家协商，要求对方在正式成交前解决问题并「解钉」。若钉契严重影响业权且证明卖方隐瞒，买家有权「踢契」终止交易并追回订金。

本文章所提供的资料仅供一般参考及资讯用途，不构成任何法律或专业意见。在根据本文内容采取任何行动前，建议谘询合资格的法律或地产专业人士，或留意政府最新资讯。