政府于《跨越2030年的铁路发展策略》提出多项交通基建项目，本文将会把相关的计划整合以供参考，而投资者亦可留意这些工程为物业市场带来的投资机遇。

图一：未来交通基建项目规划图

资料来源：美联工商铺、信报、政府新闻处

i. https://www.midlandici.com.hk/ics/property/home/

早于2022年的施政报告中，政府推出「三铁三路」的计划，即会在未来兴建三条铁路及三条主要干道包括有：

1. 中铁线

在中铁线项目中，铁路将会连接新界西北及荃湾和九龙一带的地方。规划的线路长约16公里，并由锦田出发，经过荃湾及葵涌等地，最终以九龙塘为终点站，而在今年的施政报告中，政府就此项目提出优化方案，包括于线路上设置荃景围、东北荃湾和东北葵涌三个中途站，并可转乘港铁荃湾线。终点站锦田及九龙塘站则可分别接驳港铁的屯马线和观塘线，中铁线甚至可连接未来将动工兴建的北环线。项目预计可为新界西北的居民来往九龙区提供更多便利，并有助减轻现时屯马线的客流量。

从投资角度来看，位于锦田的柏珑等屋苑将直接受益于中铁线的兴建，预计交通改善将缩短通勤时间，带动物业升值潜力，尤其在北部都会区发展催化下，物业价格可望上涨，吸引投资者关注北部都会区相关区域的住宅项目。

2. 港深西部铁路(洪水桥至前海)

香港段的走线长约8公里，铁路计划由洪水桥出发连接厦村及流浮山等地，项目将会连接未来的洪水桥/厦村新发展区。此外，为连接深港两地，铁路未来将会计划向南北两面延伸。在北延线路中，铁路会跨越后海湾，连接深圳的前海及内地的铁路系统，而向南则会连接屯门东、港铁欣澳站、未来的交椅洲人工岛以及港岛西等地，预料南延线路将会长达30多公里。

图二：港深西部铁路(洪水桥及前海)的初步构思

资料来源：美联工商铺、运输及物流局

3. 将军澳南延线

政府计划发展日出康城及将军澳工业邨以南的将军澳第137区，区内将会提供约5万个单位以容纳约13.5万人。为便利该区居民的出行，政府将会兴建铁路由港铁康城站出发，向南延伸至137区。投资者应留意如将军澳都会駅等大型屋苑，受益于南延线优先发展，将改善交通网络，缓解区域价格压力，并促进TKO Area 137的新住宅供应，成为东九龙投资热点。

图三：将军澳南延线示意图

资料来源：美联工商铺、运输及物流局

除兴建铁路外，政府亦计划兴建三条主要干道以缓解多区交通挤塞的问题，项目包括有：

4. 北都公路

为发展北部都会区，政府将会在区内兴建主要干道北都公路以促进该区的人员流动。公路将长约18公里，并由天水围出发，途径新田、落马洲、古洞北及罗湖南等地，最终接驳未来的粉岭绕道。项目将会兴建隧道以穿越中途的湿地、鱼塘及山岭，而其他路段则会以桥梁贯通。

图四：北都公路示意图

资料来源：美联工商铺、运输及物流局

5. 沙田绕道

为缓解吐露港公路的车流量，政府计划兴建沙田绕道，干道长约15公里，并可直接连接大埔及长沙湾一带，途中会以隧道贯通大帽山和金山，届时大埔区及北区的居民可在无需经过沙田的情况下直达九龙市区。

图五：沙田绕道示意图

资料来源：美联工商铺、运输及物流局

6. 将军澳-油塘隧道

由于政府将会发展将军澳第137区，该区的人口将持续增加，为解决当地居民出入市区的需求，政府将会在将军澳和油塘间兴建一条长约2公里的隧道，届时隧道将会成为继将军澳隧道和将军澳-蓝田隧道后第三条来往将军澳及东九龙的隧道。

图六：将军澳-油塘隧道示意图

资料来源：美联工商铺、运输及物流局

ii. 新增的两铁一路

为发展古洞北、粉岭北、新界北新市镇以及罗湖/文锦渡的口岸商贸及产业区，在今年的施政报告中，除上述的三铁三路方案外，政府亦额外提出两铁一路的方案，包括有：

图七：两铁一路及其他新发展区的规划图

资料来源：美联工商铺、发展局、运输及物流局

7. 北环线东延线

线路将会由古洞站出发，向东延伸，经罗湖南、文锦渡等地，并在坪輋与新界东北线连接。2025年最新进展，北环线主线将分两阶段建设，2025年开始土木工程，预计2034年完工，将大幅缩短新界东西通勤时间。

8. 新界东北线

线路会连接香园围，市民可经此铁路前往香园围口岸以进入内地，铁路会途径坪輋及皇后山等新发展区以及粉岭一带，市民可在途中转乘北环线东延线，而线路会以粉岭站为总站并与东铁线接驳。

9. 北都公路(新界北新市镇段)

在原有的北都公路规划上，政府计划将干道由粉岭北东延，接驳沙头角公路的交汇处，从而打通新界北的交通往来。

iii. 智慧绿色集体运输

在参考了「云巴」、「智轨」及「巴士快速公交系统」等技术后，政府决定在以下的地区兴建智慧绿色集体运输系统，包括有：

10. 东九龙线

为解决在观塘上坡地区居民只能依赖巴士及小巴出行的问题，政府将在该区兴建集体运输系统，并连接彩云、顺利、顺安、秀茂坪、宝达及马游塘等地，线路有助该区的居民前往港铁彩虹站及油塘站。

11. 启德绿色集体运输系统

虽然政府曾在启德发展计划中兴建这条铁路，但项目后来在2020年施政报告中被搁置。不过，在今年的施政报告中，计划再次被重启，预料项目落成后，系统将会连接港铁启德站以及启德跑道区，从而强化该区的交通网络，并有助巩固启德发展区作为本港第二个核心商业区的地位。

12. 洪水桥/厦村

由于洪水桥/厦村新发展区将被打造为高端专业服务和物流枢纽，为促进该区的商贸往来，政府将在区内发展绿色运输系统。项目落成后，预料系统可以与港铁的车站、附近的轻铁系统以及区内的交通交汇处接驳。

图八：洪水桥/厦村新发展区的交通网络规划图

资料来源：美联工商铺、发展局、运输及物流局

iv. 在建/即将动工的项目

除施政报告所提及的工程外，目前已有不少的基建项目将会在短期内/已经动工，包括有：

13. 东涌线延线

政府已将东涌新市镇的规模扩大，并在东涌东一带进行填海工程，预料未来该区的人口将会增加至30万左右。为应付该区的交通需求，政府将会兴建东涌线延线，工程已于今年五月展开，项目将会向西伸延约1.3公里，并增设东涌西站以及在东涌站及欣澳站间的东涌东填海区设立东涌东站。此外，机场快线的线路亦将会进行延展，预料项目的总开支为195亿元并于2029年竣工。投资角度上，东涌映湾园等屋苑将从延长线受益，东涌西站将服务附近居民和新房屋发展，预计带来更多办公和酒店项目，缩短交通时间，提升区域物业价值和投资吸引力。

图九：东涌线延线及相关工程的计划图

资料来源：美联工商铺、路政署

14. 屯门南延线

为满足屯门以南共10多万居民的交通需求，政府将会在屯马线的屯门站向南延伸2.4公里，并增设屯门南站以及在第16区增设中途站。项目亦会涉及兴建6,000-7,000个私人住宅及13,000个公营房屋单位。政府已与港铁就工程项目达成财务协议，线路的造价为约158亿元，并于今年10月动工，预料在2030年完工。

图十：屯门南延线工程的计划图

资料来源：美联工商铺、路政署

15. 北环线第一期(古洞站项目)

为促进新界东西间的来往及古洞北新市镇的发展，政府将会兴建北环线，工程将分为两期进行。第一期工程为古洞站的兴建项目，车站将会设立在落马洲支线之间，项目已于今年9月动工，预料可在2027年竣工，车站的造价为59亿元，连同北环线主线规划、设计及前期工程等开支，工程的总造价为98亿元。

16. 北环线第二期(北环线主线工程)
第二期的工程为北环线的主线工程，铁路将会连接现时港铁的锦上路站及未来落成的古洞站，途中会设置凹头、牛潭尾及新田三个车站。线路长度约为10.7公里，并会经过未来的新田科技城。项目已于今年10月刊宪，预料将于2025年动工，2034年竣工。落成后的北环线有助将来往锦上路及古洞的时间由目前的60-80分钟缩短至12分钟。港铁与政府签署协议，北环线主线将提前2年完成，强化北部都会区连接。

图十一：北环线一、二期工程的计划图

资料来源：美联工商铺、路政署

17. 东涌线小蚝湾站

由于港铁决定在小蚝湾车厂上盖发展新住宅区，计划提供56幢住宅，共15,000多伙公私营单位，因此，港铁未来将会在车厂附近设立小蚝湾站。项目已于2021年6月刊宪，预料可在短期内动工，目标在2030年第一批居民迁入前完工。

图十二：小蚝湾站工程的计划图

资料来源：美联工商铺、路政署

18. 屯马线洪水桥站

随着洪水桥/厦村新发展区的发展，政府将会在屯马线的兆康站及天水围站间设立洪水桥站，工程预料于2024年动工，2030年完工。项目已于2023年2月刊宪，落成后的洪水桥站有助将来往洪水桥至天水围及兆康的时间由目前的20-25分钟缩短至4分钟。

图十三：洪水桥站工程的计划图

资料来源：美联工商铺、路政署

v. 其他计划动工的项目

19. 北环线支线

在2021年的施政报告中，时任行政长官林郑月娥首先提出北部都会区的发展，并计划在北环线上增设支线。在今年的施政报告中，政府亦会延续相关计划。随着新田科技城及河套区港深创科园的发展，政府将会兴建北环线支线，铁路会经过北部都会区内的创新科技地带，支线会由新田站出发，连接河套区，并接入深圳的新皇岗口岸，预料线路长约5.8公里。政府计划在2024年内与内地当局就北环线支线深圳段的推展安排达成共识。

图十四：北环线支线的规划图

资料来源：美联工商铺、发展局、运输及物流局

20. 东铁线白石角站

政府计划在东铁线的大学站及大埔墟站之间兴建白石角站，车站可为来往科学园及附近住宅区的居民提供便利，降低市民到科学园通勤的时间，并促进科学园的发展。然而，由于车站的建设或会影响到目前东铁线的运行，故工程只能在铁路运行时间以外的时段内进行，并令工程时间大幅延长，车站未必能在短期内落成。

图十五：白石角及东铁线(蓝色的线路)位置图

资料来源：美联工商铺、Google Map

vi. 结语

随着多个铁路项目的兴建及各个规划的落实，预料香港各个新发展区有望吸引市民迁入居住，并促进新住宅区的落成，长远而言，新增的消费力有望注入未来落成的商铺及商场楼面，为投资者及商铺租户提供更多的投资机会。在未来的城市规划中，政府将会采用「基建先行」的方针，这有助促进新发展区的人员流动，并带动区内不同产业的发展，故投资者亦应留意沿线铁路及公路的工商铺物业发展潜力。在上述的基建项目中，大部分的工程都集中在北部都会区进行，相信未来区内的发展将会成为物业市场的焦点。

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