近年，由于巿场需求的变化，香港物流业正转型向高增值发展。然而，业界一直碍于租金高昂、土地匮乏而难以转型。最新一份的财政预算案中，政府提出未来将就屯门西预留的约十公顷土地，评估作发展物流用途的可行性。究竟屯门西有否潜力作物流用途？未来一带的投资前景如何？

屯门西可望成水陆空货运枢纽
香 港置业至尊工商董事黄宝伟指出，物流主要用地葵荃区已难再开拓，而屯门西配套亦相较旧区葵荃理想。现时屯门与深圳湾口岸接通，而龙鼓滩的屯门内河码头，亦 与珠三角的内河货运频繁往来；随着屯门至赤鱲角的连接路于2018年竣工后，来往机场只需十分钟，届时屯门水陆空三路将全面打通，有助业界持续发展。假如 用地以最短时间完成建筑工程，新货仓大楼可望最快于3年后落成。

香港优质货仓厂房的占用率长期几近爆满，租金更位列全球第二高。据本行统 计资料显示，一般物流货仓尺租介乎$9-$10，设有车路直达的优质货仓尺租则介乎$12-$13，最高规格的货仓更可达$15不等。根据香港物流协会调 查，目前货仓短缺估计约400万至500万平方尺。屯门西土地料可建三幢至少五层高物流设施，可提供约260万平方尺总楼面面积，约为业界需求用地的一 半。过去几年，货仓尺租按年升幅达5%-10%，预料当供应量上升后，尺租将保持平稳，有帮降低物流仓租金成本，更有帮纾缓葵荃一带的交通压力。

由于物流业不同工序及服务公司将集中一起，产生协同效应，届时可望同时带动周边工厦写字楼需求。屯门的工厦价格一直处于低水，平均尺价仅约2000元，相信货仓大楼若在3年后落成，届时在加息环境下，一带工厦仍会有2成不等升幅，平均尺价约2500元-3000元不等。

持续发展物流业 须把握中国起飞机遇
香港为世界第九大贸易实体，2013年的有形贸易总额达八万二千多亿元，接近本地生产总值的四倍。不过，随着邻近地区物流业蓬勃发展，香港物流中小企亦开始面临挑战。

去年，中国国务院已经发布了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》，确立上海自由贸易区为国家发展战略的主要区域。于过去一季，受惠于上述政策，上海工厦及货仓的需求量录得直线上升趋势。

香 港置业工商铺研究部主管陈嘉豪指出，作为泛珠三角重要的一员，邻接中国自贸区发展的机遇，香港有必要发展其物流业，以获取中国经济起飞的机遇。根据本行综 合差饷及物业估价处的最新数据显示，去年本港货仓的落成量为零，但大型货仓及物流中心的需求量与日俱增。因去年并没有新增货仓供应，本年有关租金升幅可达 5%。现时的租金水平已令很多物流营运商吃不消。长远而言，若政府在屯门西发展另一大型物流中心，将可纾缓物流营运商面对租金上升的压力。