《施政报告》优化了「新资本投资者入境计划」，新规定要求申请人在香港投资至少3,000万元，其中用于购买非住宅物业（写字楼、商铺及工业大厦）的计入额度，由原先的1,000万元提高至1,500万元，以吸引更多资产持有人落户香港发展。

而世界各地投资者来港投资工商铺，最苦恼的可能就是单位换算！在工商铺物业市场中，精准的面积换算不仅是核心基础，更直接关系到投资回报的评估。本文将从工商铺市场的实务角度出发，详细解析各单位的换算方法，协助投资者准确掌握物业面积计算，提升投资决策的精准度。

各国/地区地产面积单位对照表

国家/地区	常用单位	换算为平方尺 (sq ft)	备注
台湾	坪	1坪≈ 35.58 sq ft	源自日本，民间普遍使用。官方档（如权状）使用平方公尺。
美国	平方尺 (sq ft)	1 sq ft (基准单位)	主要使用单位。
英国/香港	平方尺 (sq ft)	1 sq ft (基准单位)	香港地产业界偏好使用。
日本	平方米 (m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	官方使用单位。民间也使用”坪”和”叠”（榻榻米）来描述面积。
中国大陆	平方米(m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	常称作”平方米”或”平”。
韩国	平方米 (m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	房屋平台上主要使用平方公尺。
泰国	Tarang wa / 平方公尺	1 Tarang wa = 4 m² ≈ 43.06 sq ft	也有自己传统的面积单位。

工商铺面积换算核心公式

大多数国家或者地区使用平方尺及平方米：

基本换算关系

• 1平方米 = 10.764平方尺
• 1平方尺 = 0.0929平方米

工商铺实用速算值

为方便现场快速估算，业界常采用以下近似值：

• 1平方米 ≈ 10.8平方尺（误差约0.3%）
• 1平方尺 ≈ 0.093平方米（误差约0.1%）

工商铺物业面积计算特点

建筑面积为主流计价标准

与住宅物业不同，香港工商铺市场普遍采用建筑面积作为交易和租赁的计价标准。此计算方式包含：

• 单位内实际可用空间
• 外墙及结构部件
• 公共设施（走廊、电梯大堂、洗手间等）
• 管道井、机房等公用空间

实用率对投资回报的影响

工商铺物业的实用率（可用面积与建筑面积之比）直接影响实际使用效益：

物业类型	典型实用率范围(估计)	影响因素
写字楼	70%-85%	大堂气派、电梯数量、公共空间
工业大厦	65%-80%	货梯配置、走道宽度、消防设施
铺 位	60%-75%	店面面宽、后勤区域比例

工商铺面积换算实战应用

租赁成本快速计算

假设某写字楼单位标示建筑面积为1,200平方尺，月租金为30,000港元：

每平方尺租金 = 30,000 ÷ 1,200 = 25港元/平方尺

换算为平方米计价：

• 建筑面积：1,200 sq ft × 0.0929 = 111.48 平方米
• 每平方米租金：30,000 ÷ 111.48 = 269港元/平方米

投资回报率评估

当比较不同面积单位的投资回报时，统一单位至平方米可提供更清晰的比较基准：

单位A：建筑面积800平方尺，售价1,200万
单位B：建筑面积75平方米，售价1,350万

统一换算为平方米：
单位A：800 × 0.0929 = 74.32平方米
单价比较：
单位A：1,200万 ÷ 74.32 = 161,424港元/平方米
单位B：1,350万 ÷ 75 = 180,000港元/平方米

工商铺面积术语详解

建筑面积（Gross Floor Area）

工商铺交易中最常用的面积定义，包含：

• 单位内楼面面积
• 50%外墙厚度
• 公共区域分摊面积
• 管理处、机房等公用空间

实用面积（Net Lettable Area）

虽非工商铺法定要求，但部分专业投资者会参考：

• 实际可使用的楼面空间
• 不包括公共走廊、电梯大堂
• 不包括洗手间、管道间

工商铺面积换算专业技巧

精确计算保留小数位

在正式合约及交易文件中，建议保留足够小数位：

• 建筑面积：至少保留2位小数
• 租金单价：保留4位小数以确保精确度

工商铺投资者实用贴士

1. 明确面积定义
   • 签约前确认面积计算标准
   • 要求提供详细面积计算图则
2. 实地测量验证
   • 聘请专业测量师进行实地测量
   • 核对业权文件与实际面积差异
3. 比较基准统一
   • 将不同物业换算至相同单位比较
   • 注意实用率对实际使用价值的影响

常见问题解答

Q: 为什么工商铺坚持使用建筑面积计价？

A: 工商铺物业的价值不仅体现在单独单位内，更包含整体物业的配套设施。使用建筑面积能更全面反映物业的整体价值，包括气派大堂、充足电梯等提升物业档次的元素。

Q: 如何快速估算平方尺转平方米？

A: 最简易方法是将平方尺数除以11，如1,000平方尺约等于90.9平方米。如需精确计算，则乘以0.0929。

Q: 投资工商铺应该更关注单价还是总价？

A: 两者需结合考虑。单价（每平方尺/平方米价格）便于比较不同物业，而总价则关系到实际投资金额和融资需求。建议先以单价筛选，再以总价决策。

单位换算快速参考表

换算类型	精确换算	业界近似值
平方尺 → 平方米	× 0.092903	× 0.093
平方米 → 平方尺	× 10.7639	× 10.8
尺 → 米	× 0.3048	× 0.305
米 → 尺	× 3.28084	× 3.28

掌握精准的面积换算技巧，是工商铺投资者的基本素养。透过本文介绍的换算方法和实战应用，投资者能够更专业地评估物业价值，做出明智的投资决策。

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延伸阅读：

【工商铺知识】实用面积 vs 建筑面积 如何计算物业面积及尺价

本文内容仅供参考，实际面积应以正式测量报告为准。