东九龙可谓未来商厦市场的焦点，今年度施政报告再次强调未来东九地区将提供逾200万平方米的新商用楼面供应，足证东九地位举足轻重，笔者早前也多次在本栏撰文看好东九商厦。部分行家甚至预期，东九物业尺价将超越尖沙咀──关于这一点，笔者却持不同意见。没错，东九前景亮丽，但要动摇尖沙咀多年来作为九龙商业核心的地位，实在不太可能，笔者希望为尖沙咀来个大平反。

从客观条件看，东九即将成为中环以外的另一个商业核心区(CBD)，论基建、配套规划都难出其左右，另一方面，尖沙咀的商厦楼龄已高，亦再难开僻新供应刺激市场交投，似乎是相形见绌。平心而论，东九的规划发展，是长远的事，长远计，东九商区的条件实在胜过尖沙咀。但今明两年是东九龙商厦新供应高峰期，全港商厦新供应集中于东九龙，短时间必定令租金受压。此外，近年东九新落成的商厦，尺价屡创新高，市场憧憬买入东九物业静待升值，精明的业主必定会发现，东九新落成商厦溢价明显有偏高。在发展条件未完善的情况下，若果东九商厦尺价逼近尖东这些传统核心区，业主开出的溢价高于市场水平。

按本行资料研究部数字显示，现时东九龙甲厦平均尺价约1.2万元，逐步逼近尖沙咀甲厦的平均尺价1.4万元，而目前尖沙咀甲厦空置率偏低，东九龙则有约9%。笔者仍然深信尖沙咀可保持绝对优势。未来九龙铁路发展一日千里，沙中线、高铁、西铁及历史悠久的东铁及港铁等主要铁路均以红磡及尖沙咀作中转站及终点总站，单是交通已令尖沙咀立于不败之地，商机无限。去年恒地以46.88亿投得尖沙咀中间道地皮，未来虽用作零售用途，但该地皮每尺楼面地价已达1.38万元，可以估计新落成物业成本，尺价将接近2万元。

东九龙虽有千亿基建，但短时间内，一切仍是未知之数。目前，要改善九龙湾的行人路面不足仍是政府一大难题，现阶段论交通配套，根本无法与尖沙咀相比。东九龙商厦目前溢价之高，可说是一种市场资金错配。东九新供应大军将压境，投资者的确有很多寻宝机会，但若期望一手商厦数年间可再大幅升值，不如把目光转投供应短缺的尖东。投资者有很多种，笔者亦相当鼓励长线投资者买入东九商厦，但作为一个价值投资者，投资时就要再三衡量一下。