荃湾作为香港新界西的重要区域，长期以来保持着工业与住宅并存的独特格局。其中，大窝口工业区内的综合发展区（CDA）尤其受到市场关注，这些区域正逐步从传统工业用地转型为住宅及综合用途，为地区发展注入新动力。

综合发展区是什么？

综合发展区是指将原本列为工业用途的地区改划为可作综合用途发展的地带，主要目的是促进该地区的转型和环境改善。这些地区会以住宅为主，并配合商业设施、休憩用地和其他配套设施，形成多功能综合发展区域。规划目标是采取适度规划管制，对发展的组合、规模、设计和布局作合理安排，以满足环境、交通和基础设施等多方面需求。同时，综合发展区的最高地积比率和住宅用地积比率会有明确限制，确保发展以住宅为主，并配合足够的商业和服务设施。

1. 核心统计数据与规划概览

下表总结了葵涌大窝口 CDA 各地段截至 2025 年 11 月的最新发展状况：

地段编号	目前建筑/位置	主要持份者/发展商	规划用途	最新进度 (截至 2025年11月)	预计伙数
CDA(2)	尚翠苑 (Sheung Chui Court)	房委会	居屋住宅	已落成 (2017年入伙)。	已落成
CDA(3)	德士古道德高中心	—	工商/住宅	进度缓慢。目前仍以工厦用途为主，尚未有大型重建申请。	待定
CDA(4)	安泰工业中心	新鸿基地产 (SHK)	住宅	新地早年已向城规会申请并获批，未正式动工。	涉及约 1,200–1,330 伙
CDA(5)	永立、雄骏、永胜等工厦及 Jumbo iAdvantage	新鸿基地产 (SHK)	住宅	该申请因周边居民及业主反对，于2025年6月撤回	暂停／未获批
CDA(6)	海林大厦 A、B 座	卓悦集团中心、卓悦集团持有	工厦／商厦性质	规划初期。拟改建为住宅，具体方案待定，处于早期规划阶段。	待定

数据来源引用：

• [1] 城市规划委员会《荃湾分区计划大纲草图》编号 S/TW/39 (2025年7月修订)

荃湾大窝口工业区综合发展区概览

大窝口工业区的转型计划旨在提升土地利用率，同时缓解香港住房短缺问题。以下为五大CDA的详细位置与最新进展（截至2025年9月）：

1. CDA(2)：沙咀道一带
   此区域涵盖前大窝口工厂大厦大部分范围，已成功重建为公营房屋项目「尚翠苑」（Sheung Chui Court）。该项目于2017年落成并入伙，提供大量住宅单位，成为区内工业转型住宅的首个成功案例。尚翠苑不仅增加了住房供应，也改善了周边环境品质，为海之恋等荃湾西一带商户带来更多的消费人群。
2. CDA(3)：横窝仔街1号一带
   包括亚洲通工业中心（Asia Tone i-Centre）等工厦，目前转型进度相对缓慢，仍以工业用途为主。尚未有重大重建申请或具体进展，预计需待业权进一步整合方能推动。这一情况反映出工业区转型过程中所面临的现实挑战，但也为眼光独到的投资者带来潜在机会。
3. CDA(4)：横窝仔街13-23号一带
   涵盖安泰工业中心（On Tai Industrial Centre）等建筑，由新鸿基地产（SHK）主导的重建项目目前处于规划阶段。虽拟转型为住宅，但尚未提交正式申请。随着荃湾整体发展加速，这一区域的转型进程有望加快，并对区内商业生态产生影响。
4. CDA(5)：杨屋道137-159号一带
   包括永华工业大厦、冯瑞璋工业大厦、永桂第三工业大厦、永如工业大厦、顺力工业大厦及Jumbo iAdvantage数据中心等多幢工厦。新意网集团（新鸿基附属公司）曾于2025年4月申请重建为6幢住宅大楼、提供约886个单位，但因周边业主与居民反对，最终于2025年6月撤回申请。
5. CDA(6)：横窝仔街36-50号一带
   包括卓悦集团中心（前称海林大厦A座及B座）等工厦，由卓悦集团持有。虽有转型为住宅的初步规划，但目前仍处于早期阶段，尚未提交具体重建申请。该区域发展潜力有待进一步释放，未来或为荃湾带来更多现代化生活元素，预料惠及愉景新城、荃湾中心等大型商场及周边地铺。

总体来看，这些综合发展区具备显着的转型潜力，但除CDA(2)已完成重建外，其余区域进展相对缓慢，主要受限于业权分散、交通评估及社区意见等因素。政府与发展商正积极检讨相关计划，以期加快推动转型。

荃湾大窝口工业区综合发展区的转型，不仅关系到住宅供应，也将对区内工商铺市场带来深远影响。传统工业用地逐步转为住宅用途，可能导致工业空间供应减少，从而推高余下工厦的租金与售价。对投资工商铺的业主而言，这是一把双刃剑：一方面，供应收紧可能带来资产增值机会；另一方面，转型过程中的不确定性也可能引发市场短期波动。

以CDA(2)为例，成功重建已对周边产生积极带动效应，如提升愉景新城、荃湾中心等大型商场价值。新增人口改善区内人口结构，刺激零售与服务需求，使旧有屋苑的居民也能受惠于更丰富的社区配套与交通改善，间接促进本地商铺经营。

然而，像CDA(3)至CDA(6)这些进展较慢的区域，转型延迟可能在短期内维持工业现状，有利于工商铺市场稳定。但长远来看，若转型计划陆续落实，工业空间进一步压缩，将加速工厦租户（如数据中心、仓储等）的迁移，同时推动区域商业生态转型。

常见问题详解 (Q&A)

Q1: 新鸿基地产 (SHK) 在该区的最新住宅项目进度如何？

A: 新意网集团于 2025 年 4 月提出住宅重建申请（约 886 伙），但因反对声音，于同年 6 月撤回申请，项目暂未获批，仍待日后是否重启或另行提交新方案。

Q2: 整个大窝口工厂大厦重建计划将提供多少住宅供应？

A: 根据城规会及市场评估，整个综合发展区（涵盖 CDA(2) 至 CDA(6)）全面落成后，预计总共可提供约 2,749 住宅单位。这将显着缓解荃湾及葵涌区的房屋短缺问题。

Q3: 重建计划对葵涌区楼市及工厦市场有何影响？

A: 根据美联工商铺的分析，影响主要分为两方面：

1. 住宅市场（利好）： 随着 CDA(2) 尚翠苑的成功及 CDA(5) 新地项目的推进，该区居住环境将大幅改善，带动社区升级转型，预计周边住宅租金及售价将获支持。
2. 工厦市场（供应减少）： 由于多个地段（如安泰工业中心、嘉里货仓）计划转为住宅，区内工厦存量将会减少。这可能会推高同区余下优质工厦的租金及售价，特别是数据中心及现代化物流仓储的需求依然强劲。

荃湾大窝口工业区发展市场分析

从市场角度观察，荃湾工商铺租金近年稳中有升，而综合发展区转型有望进一步提振需求。投资者宜密切关注政府政策动向与规划检讨，这些发展不仅有助解决住房问题，也将重塑荃湾的商业环境，为社区注入新活力。总体来说，此轮转型将推动荃湾逐渐由工业重心转变为宜居宜商的综合社区，预计未来五至十年内可带来显着经济效益。

投资机遇： 投资者应留意工厦被收购重建的潜力。随着住宅区成形，原本的工业用地价值将被重估。然而，投资者需注意重建过程中的时间成本及补地价金额对发展商利润的影响。

社区配套： 随着人口迁入，预计政府及发展商将需同步提升区内的交通、零售及休憩设施（如拟建的休憩用地及社福设施），以满足新增人口需求。

如您对荃湾大窝口工业区发展动态感兴趣，建议持续留意政府公布的规划资讯。投资前请务必征询专业意见，以便把握市场机遇。

本文资讯基于 2025 年 11 月可获取的市场资料及美联工商铺报告整理。规划申请及审批情况可能随时变动，具体以政府最新公布为准。