为什么现在是投资香港非住宅物业的最佳时机？

近年香港工商铺价格处于低位，不少精明投资者已开始趁低吸纳。非住宅物业（工厦、商厦、铺位）的投资回报虽高，但隐藏陷阱不容忽视。本文将带你全面了解最新买卖流程、隐藏风险及必看注意事项。

如何挑选理想非住宅物业？专业代理是关键

寻找理想非住宅物业（工厦、商厦、铺位），专业地产代理是关键。不论是工厦投资还是商铺，地点决定价值——交通便利、人流旺盛或邻近住宅区的物业，出租及升值潜力更高。此外，物业质素亦重要，例如楼底高度、出入口便利性、管理费、车位配套及周边噪音等。

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注意：委托多个代理寻找「笋盘」虽可行，但每次睇楼需签署「地产代理协议」（睇楼纸）。有效期内无论是否经该代理成交，佣金仍可能被追讨。

工商铺交易流程必知

评估用途限制

购买工厦、商厦、铺位物业前，了解用途限制至关重要：

铺位：买铺注意大厦公契是否限制行业（如禁食肆、教育中心），影响经营计划。

工厦：查地契是否限「工业用途」，工厦投资改装为工作室或零售需补地价。

商厦：部分写字楼禁共享办公室（Co-working Space），限制租客选择。

计算投资回报率

租金回报率公式 =（年租金收入 ÷ 购入价）x 100%

举例：以800万购入商铺，月租3万，年回报率 = (3万×12 ÷ 800万) × 100% = 4.5%。

注意隐藏成本：管理费、差饷、维修费可能影响实际收益。

查册三大重点

查册是查阅土地登记册的关键步骤，帮助买家了解物业背景。登记册分四部分：(1) 物业资料、(2) 业主资料、(3) 物业轇轕、(4) 待注册契约，其中前三项最重要。以下是重点解析：

1. 物业资料

包含官方地址、地段编号、地契等。买铺注意：地契用途（住宅或商业）直接影响是否可合法经营商铺，违规可能导致「钉契」或物业被收回。

地契条款提醒：部分物业地契限制用途，例如早期住宅不可改商业。若违反规定，地政总署可「钉契」或收回物业。买铺注意：食肆等需牌照的行业，若地契不符，将无法申请。

2. 业主资料

列出历任业主姓名、成交价、注册日期及按揭情况。

参考价值：近期购入的单位议价空间较小；按揭显示「all money」（无限额按揭）可能暗示业主曾加按，反映其财务状况。

3. 物业轇轕

显示产权负担（如押记）及其他文件（如租约、法庭命令）。

风险提示：产权负担可能影响业权完整性，需谨慎评估。

检查僭建与违规

买铺注意检查楼梯、阁楼、天井等是否存在僭建，对照物业图则（可向屋宇署索取）。常见僭建包括：

檐篷/招牌：未经建筑事务监督批准或不符合「小型工程监管制度」，有机会构成大厦结构及火灾危险，亦会阻碍大厦的保养和维修工程，亦有可能影响路面的交通。

阁楼：如果是正式向屋宇署申请兴建的阁楼，便是所谓合法的「入则阁」，否则便属于违法的「自建阁」，若商铺需要出牌的话，则必须拆除自建阁后，方能申请牌照。

天井：根据图则检查，应标示为「LW（Light Well）」，不可私自改建。如私自封了铺位内天井的顶部或加建上盖，改装成为储物间或洗手间，则属违法僭建。

排水系统：若铺位内非法加建厕所，因没有预设的排污渠，脏水只能接驳至雨水渠排放，此举同属僭建，不但有机会引致渠管淤塞及发出异味，同时亦会污染水道或海港，破坏环境卫生。

业权与商厦按揭成数的关系

独立契：一个单位一张契，业权单一，申请商厦按揭成数时手续简单，获批机会较高。

劏盘：未经屋宇署批准分拆的单位，无独立业权，银行多拒绝受理按揭申请。

买家须知：交易前务必查清业权及契约问题，避免按揭受阻。

非住宅物业印花税计算

工厦、商厦、铺位物业印花税目前沿用「从价印花税」的税率 ，所有个人或公司购买非住宅物业，按物业价值征收递进式税率，共分11层税阶，低于400万元交易仅定额征税100元，最高的是楼价2173.9万元以上物业，印花税率为4.25%。

物业价格（港元）	印花税率
≤ $4,000,000	$100
$4,000,001−$4,323,780	$100＋超逾$4,000,000的款额的20%
$4,323,780−$4,500,000	1.5%
$4,500,000- $4,935,480	$67,500＋超逾$4,500,000的款额的10%
$4,935,480- $6,000,000	2.25%
$6,000,000- $6,642,860	$135,000＋超逾$6,000,000的款额的10%
$6,642,860- $9,000,000	3%
$9,000,000- $10,080,000	$270,000＋超逾$9,000,000的款额的10%
$10,080,000- $20,000,000	3.75%
$20,000,000- $21,739,120	$750,000＋超逾$20,000,000的款额的10%
$21,739,12	4.25%

举例：购买一个$500万的商厦单位，需付印花税：

$67,500＋(500万 – 450万) × 10%=$117500

资料来源：香港政府一站通

工商铺按揭成数

根据《2024施政报告》，非住宅物业（包括工厦投资）最高按揭成数为7成，还款期最长20年，视楼龄及申请人年龄调整。

资料来源：《行政长官2024年施政报告》

挞订损失

临约阶段：买方悔约失细订，卖方悔约赔双倍订。

正约后：买方因业权问题可踢契，卖方需退订；否则卖方可杀大订并追讨差价。

工厦/商厦/铺位买卖陷阱及应对

工厦「分拆契」风险

不少工厦现时拆售出现「劏盘」，影响工厦投资回报与按揭申请。

买家应对建议：

购入工厦前，务必做好以下检查：

查公契：确认土地用途（住宅或商业），避免违规风险。

查册：核实业权状况、是否有「钉契」或产权负担。

合规性：确保单位符合《建筑物条例》（如走火通道、防火设施）。

银行估价：预先评估物业价值，避免估价不足影响工厦投资预算。

风险提示：分拆单位可能影响按揭审批及转售价值，交易前必须确认业权完整。

商铺「假长约」、「假高回报」陷阱

部分业主利用虚高租金吸引买家，夸大铺位租金回报：

假长约：业主声称租客签了「长期租约」，但实际可能是短期租约即将到期，影响实际回报。

买家应对建议：要求查看正式租约，核实租客身份及背景，确认租约期限。

假高回报：租约标示月租8万，实际只收5万，虚增物业价值。买家接手后租金不足，甚至租客退租，需额外支付经纪佣金寻找新租客，损失惨重。

买家应对建议：查阅交租纪录（如银行资料），留意免租期是否过长（用以推高月租假象）。

买铺注意：交易前仔细核查租约细节及租金真实性，避免高估铺位租金回报而掉入陷阱。

商厦「管理费争议」

部分商厦管理费高昂（如每平方尺10元或以上），可能侵蚀投资回报，影响商厦按揭成数的整体财务规划。

买家应对建议：

• 计算管理费对回报的影响，确保符合投资预算。
• 查阅大厦财务报告，了解费用结构并预防突发加费风险。

提示：交易前核实管理费详情，避免隐藏成本拖累收益。

工商铺物业买卖Checklist

1. 确认物业用途（工厦、商厦、铺位）符合你的计划。
2. 计算铺位租金回报及隐藏成本（如管理费、维修费）。
3. 查册核实业权完整性、押记及僭建问题。
4. 预算非住宅印花税、律师费、佣金等费用。
5. 注意按揭成数，确保首期充足，避免估价不足资金缺口。
6. 避开「分拆契」、「假长约」等常见陷阱。

现在入市香港非住宅物业，价格低位与政策利好是机遇，但风险同存。想了解更多或寻找专业建议？欢迎查询美联工商铺