租约期满，不仅是搬迁，更是「还原」的考验。对于在香港打拼的老板和创业者来说，商业租约期满（Lease Expiry）往往伴随着繁琐的搬迁工作。然而，许多人往往忽略了租约中最棘手的一环——将单位还原（Reinstatement / Make Good）。

来到 2026 年，随着环保法规的收紧及装修成本的波动，还原工程的要求比以往更加严格。若处理不当，轻则延误交楼日期需赔偿租金，重则被业主没收高达数个月的按金（Deposit）。本文将为您拆解商业单位还原的关键注意事项，助您无痛「交吉」。

一、什么是「还原工程」？标准由谁定？

在香港的商业租务市场，「还原」是指租客在迁出前，必须将物业恢复至「租约生效前的原状」（Bare Shell condition）或双方协议的状态。

2026 年常见的还原标准包括：

1. 清拆所有装修： 移除所有间隔墙、假天花、地毯、自设电线及数据线。
2. 机电系统复原： 将消防花洒头（Sprinklers）、冷气风喉及灯盘位置移回原本图则指定的位置。
3. 修补与清洁： 填补墙身钉孔、重新髹漆（通常指定白色）、修补损坏的地台水泥沙层。
4. 废物处理： 必须符合 2026 年最新的环保署建筑废物处置收费标准，提供合法的堆填区入闸纸。

💡专家提示： 您的还原标准并非凭空想像，一切以租约（Tenancy Agreement）内的条款及起租时的交楼状况报告（Handover Condition Report）为准。如果您当初接手的是上一手租客的装修（俗称「顶手」），您可能有责任将上一手的装修一并拆除还原！

二、 2026 还原工程三大地雷：老板最常忽略的细节

根据我们中介平台的数据，租务纠纷其中一个主要原因源于还原程度不符。以下是最常见的争议点：

1. 消防系统的「隐形」成本

近年消防条例执行严格。若您在租用期间改动过消防喉位置或加装了间隔，还原时不仅要拆除，还需要聘请注册消防承办商（RFSIC）重新签发消防证书（FS 251）。若未能及时出示证书，业主有权拒绝收楼。

2. 「交吉」定义的认知落差

很多租客以为把家俬搬走就是「交吉」。但在法律上，若遗留了大量垃圾、未拆除的招牌，甚至是一条未移除的宽频线，业主都可视为「未腾空物业」（Failure to deliver vacant possession），并按日计算双倍租金（Mesne Profits）作为赔偿。

三、 选择「现金赔偿」还是「自行还原」？

市场惯例，租客通常有两个选择：

• 选项 A：自行聘请承办商还原
  • 优点： 可以格价，通常比业主指定的承办商便宜 。
  • 缺点： 需自行监工，若验收不合格需二次执漏，风险自负。
• 选项 B：向业主支付赔偿金（Payment in Lieu of Reinstatement）
  • 优点： 省时省力，责任转移给业主，交钱后即可拍拍屁股走人。
  • 缺点： 业主的报价通常包含行政费及较高的利润，费用较昂贵。

决策建议： 如果您的公司行政人手不足，且业主开价在合理范围（例如市价 + 15% 以内），「现金赔偿」往往是更划算的选择，能避免交楼延误的风险。

四、 2026 还原工程流程与时间表（Timeline）

为了避免被没收按金，请务必预留充足时间：

1. 租约完结前 3 个月： 翻查租约，确认还原责任。
2. 完结前 2 个月： 联络业主或管理处，索取「还原规格指引」（Reinstatement Guide）及图则。
3. 完结前 1.5 个月： 邀请 2-3 间合资格承办商上门报价（需包含保险及废料费）。
4. 完结前 1 个月： 确定承办商，并向大厦管理处申请施工许可证及缴付装修按金。
5. 完结前 14 天： 开始施工（视乎面积，一般 1000 尺单位需时约 7-10 天）。
6. 完结前 3 天： 完工清洁，预约业主进行初步验收（Pre-inspection）。
7. 完结当日： 正式交还锁匙，签署交楼文件。

五、 如何节省还原成本？给创业者的实战贴士

• 善用「顶手」平台： 如果您的装修仍然新净，尝试在租约结束前 3-6 个月寻找新租客「顶租」。若新租客愿意接收现有装修，经业主同意后，您便可豁免还原责任，这是最省钱的方法！
• 保留原始图则与照片： 搬入时拍摄的照片是您最好的护身符。若业主要求您修复原本就存在的旧瑕疵，这些证据能帮您省下一笔冤枉钱。
• 与业主协商保留部分设施： 有时业主也希望保留优质的假天花或地台以吸引下家。主动沟通，或许能达成「部分还原」的协议。

Q1: 进行还原工程需要购买保险吗？
A1: 绝对需要。在向大厦管理处申请施工许可证（Work Permit）时，您必须出示两份保险证明：

1. 劳工保险（EC）： 保障施工工人的工伤风险。
2. 第三者责任保险（Public Liability）： 保障工程期间对大厦公共设施或第三者造成的损害（通常保额要求为 HK$1,000 万至 HK$2,000 万，视乎大厦等级）。

Q2: 业主可以因为墙身有钉孔而扣按金吗？
A2: 可以。根据大多数标准租约，租客需将物业还原至「良好及可出租状态」。墙身钉孔需填补并重新髹油。若租客未处理，业主可雇人修补并从按金中扣除费用。

Q3: 什么是 Fair Wear and Tear（自然损耗）？
A3: 自然损耗是指物业在正常使用下产生的老化（如地毯颜色变淡）。租客通常无需为此负责。但如果是人为损坏（如地毯被烟头烧穿），则不属于自然损耗，必须修复。

Q4: 还原工程是否包括清洗冷气系统？
A4: 是的，绝大多数商业租约都规定，租客需在交楼前雇用专业人士清洗冷气风机（Fan Coil Unit, FCU）及隔尘网。

• 注意： 业主通常要求提供「化学清洗」（俗称洗冷气）的证明收据。若冷气系统属于中央冷气，则可能只需清洁出风口及回风位，具体需参阅大厦管理处指引。

Q5: 地台下的电线和宽频线（Cabling）需要拆除吗？
A5: 这是最常被忽略的隐藏成本。如果是架空地台（Raised Floor），租客必须将地台下所有自行铺设的电源线、数据线（CAT6/光纤）全部抽走。

• 风险： 若遗留线路，业主可视为未完成还原，因为这会阻碍下一手租客重新布线。

Q6: 拆除户外招牌（Signage）有什么特别规定？
A6: 如果您的店铺有安装户外招牌，拆除时必须符合屋宇署的「小型工程监管制度」。

• 2026 重点： 必须聘请合资格的级别承建商进行拆卸，并可能需要向政府提交完工申报。若涉及搭棚工程，还需购买额外的棚架保险及第三者责任保险。

Q7: 如果我留下的装修很新，业主可以强制我拆除吗？
A7: 在法律上，业主有绝对权利要求「还原至清水房（Bare Shell）」。

• 协商技巧： 除非您能证明该装修对业主再出租有增值作用（例如新建的独立洗手间或高品质会议室），否则业主通常倾向拆除，以免除日后维修责任。建议在租约结束前 3-4 个月提出书面申请，询问业主意愿。

Q8: 业主迟迟不退还租务按金（Rental Deposit），怎么办？
A8: 根据香港惯例，业主应在交吉后并解决所有水电煤欠款及赔偿后的 30 至 45 天内 退还按金。

• 行动： 若超过期限，建议先发出书面追讨信。若涉及金额不超过 HK$75,000，可考虑入禀小额钱债审裁处（Small Claims Tribunal）。但前提是您必须持有已签署的「交楼确认书」，证明已完成交吉程序。

商业世界的信誉至关重要。妥善处理租约完结后的还原工程，不仅能取回全额按金，更能维持与业主及地产代理的良好关系，为未来的业务扩展留一条后路。

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(本文资讯基于 2026 年市场预测及一般商业惯例撰写，具体责任以双方签署之租约为准。)