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2026年《施政報告》及首份香港「五年規劃」於9月16日公布，新政策將全面重塑香港非住宅物業市場。簡單來說：工廈受惠北都30公頃先進建造園區及238億數據中心，迎來高科技轉型；商廈在三大大學城與5%低稅率引資下，將於新界北形成新CBD；商舖則靠「體育+電影」盛事經濟及北都人口紅利，帶動核心區與民生區租值反彈。

行政長官李家超於2026年9月16日正式公布香港第一個五年規劃（2026-2030年），並隨之發表《行政長官2026年施政報告》。對於投資者及企業主而言，新政策將直接影響資金流向。

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2026 施政報告重點與工商舖市場分析

物業板塊	核心驅動政策 (2026最新數據)	市場前景與實質影響
工廈市場	• 先進建造業園區：北都預留30公頃，元朗南10公頃率先招標 • 沙嶺數據園區：投資238億，算力達36倍 • 稅務優惠：先進製造/物流享5%或半稅	迎來黃金轉型期：傳統倉儲將加速向高階智算、現代物流及AI研發轉型。新界西北及北區的高規格工廈（高樓底、高承重）租值與交投將大幅推高。
商廈市場	• 北都大學城：新田/洪水橋/打鼓嶺總規劃逾1,000公頃 • 總部經濟：透過招商引資優惠政策包，吸引高增值企業在港設立總部或區域總部。（涵蓋批地、地價優惠、財政資助及稅務減免等）	產學研與總部雙引擎驅動：「教育—產業」聯動將吸引跨國企業與創科公司進駐，於北都形成新興CBD；同時稅務誘因有助消化市區核心甲廈空置率。
商舖市場	• 盛事經濟：啟德體育園啟用、「電影+旅遊」深度遊 • 北都發展：九大新發展區全數開動，陸續產出熟地，預計於2030年增至900公頃 • 內部消費：3萬青年職位計劃及鼓勵生育措施	核心區與民生區雙線復甦：大型賽事帶動啟德、銅鑼灣等區餐飲零售爆發；特色街區受惠深度遊；北都龐大人口遷入則穩固了民生區商舖的長遠投資價值。

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工廈市場：受惠北都發展與產業升級，迎來黃金轉型期

北部都會區（北都）的發展對工廈市場的影響尤為顯著，大量新興產業的引入將徹底改變傳統工業用地的生態。

1. 先進製造與創科產業帶動高階工廈需求

• 先進建造業產業園： 北都預留 30 公頃土地發展先進建造業（如「組裝合成」和「機電裝備合成」），並於元朗南率先推出 10 公頃園區。這將直接帶動對現代化、高規格工廈（具備高樓底、高承重）的需求，傳統倉儲或舊式工廈若能配合升級，將迎來龐大商機。
• 稅務優惠與招商引資： 財庫局為「先進製造、創科研發、物流和供應鏈管理」等重點產業提供 5% 或半稅優惠，加上專屬的「招商引資優惠政策包」（涵蓋批地、地價與稅務減免），將吸引大量航空、新材料等戰略新興企業落戶。這些企業對研發中心、高端生產線及現代物流倉儲的需求，將大幅推高新界西北及北區工廈的租值與交投。

2. 沙嶺數據園區與智算產業鏈

• 沙嶺數據園區預計投資達 238 億元，提供龐大算力。數據中心的建設不僅需要特定的工業用地，其衍生的上下游產業鏈（如硬件維護、冷卻系統供應商、AI 研發團隊）也將在周邊尋求合適的工廈或半商半工物業作為據點，進一步活化北區的工業物業市場。

3. 市區工廈活化與釋放

• 配合北都的產業承接，政府研究釋放更多市區工業用地及活化工廈。這意味著市區舊工廈將加速轉型為商貿、文化創意或數據中心用途，提升物業資產價值。

商廈市場：大學城與總部經濟雙引擎驅動

商廈市場將受惠於「總部經濟」的推廣以及北都大學城的產學研協同效應。

1. 北都大學城：「政、產、學、研、投」帶動辦公空間需求

• 「一城五元素」佈局： 新田、洪水橋和打鼓嶺三個大學城總規劃面積逾 1,000 公頃，結合校園、科技、產業與生活社區。這種「教育——產業」聯動模式，將吸引大量科技企業、初創公司、風險投資機構及研究機構進駐周邊的科技區與產業區。
• 研發與企業進駐： 企業為了與大學進行技術轉移和人才招攬，必定會在大學城周邊設立辦公室或研發中心，這將為新田科技城、洪水橋產業園等區域的全新商廈帶來強勁的租賃需求，形成新的核心商業區（CBD）。
• 為進駐北都企業度身訂造融資方案：為全力推動北部都會區發展，政府已啟動全方位的金融支援！金管局與 23 家銀行攜手，將為有意進駐北都的企業提供『度身訂造』的專屬融資方案，精準解決企業的資金需求，大幅降低進駐門檻。同時，保監局將於年底放寬基建投資的資本要求，引導巨額保險資金流入北都項目。在『銀行融資＋保險資金』的雙重引擎驅動下，北都的公私營合作（PPP）潛力將全面爆發，為市場注入強心針。

2. 稅務優惠吸引跨國企業設立總部

• 政府透過招商引資優惠政策包，為企業制訂專屬優惠政策包，涵蓋批地、地價優惠、財政資助及稅務減免等，吸引國際及國家品牌和重點企業落戶香港，這將成為吸引內地及海外大型企業來港設立亞太區或大灣區總部的強心針，直接刺激傳統核心商業區（如中環、金鐘）及新興商業區（如九龍東、北都）的甲級商廈需求，有助消化目前市場的商廈空置率。

商舖市場：盛事經濟與人口紅利注入消費新動力

商舖市場的復甦與增長，將高度依賴旅遊業的多元化發展以及新發展區的人口遷入。

1. 「盛事經濟」與「＋旅遊」帶動核心區與特色街區商舖

• 「體育＋盛事」： 啟德體育園的全面啟用及維園網球場的重建，將吸引大量國內外觀眾。大型賽事舉辦期間，周邊（如啟德、九龍城、銅鑼灣）的餐飲、零售及酒店業將迎來爆發性消費，帶動該區商舖租金及頂手費上升。
• 「電影＋旅遊」與文化深度遊： 旅發局串連經典港產片場景（如油麻地警匪片路線）結合地道夜市。這種深度遊模式將引導旅客走入傳統社區，惠及非傳統旅遊區的街舖，特別是特色餐飲、文創商店和本地體驗店，促進商舖業態多元化。

2. 北都九大新發展區帶來龐大民生商舖需求

• 北都九個新發展區（如古洞北、洪水橋、牛潭尾等）全數開動，預計於2030年增至900公頃熟地並陸續有大量人口遷入，其中政府優先推動洪水橋大學城，目標於2027/28年度開始進駐學生、教職員及科研人才。
• 生活社區成形： 隨著大學城及產業園的落成，大量學生、科研人員及家庭將在北都定居。這將衍生龐大的日常消費需求，帶動新發展區內的商場、街市及屋邨商舖（如超市、餐飲、診所、補習社）的發展，民生區商舖的投資價值將穩步上揚。

3. 青年就業與生育政策刺激內部消費

• 「三萬青年職位及實習計劃」提升了年輕一代的消費力，而各項鼓勵生育措施（如獎勵金、免稅額）則減輕了家庭負擔。這兩股力量將轉化為實際的內部消費力，對全港的餐飲、娛樂、兒童用品及教育相關的商舖市場帶來長遠的正面支持。

香港未來的房地產市場將迎來結構性轉變。工廈市場將在北都先進製造與智算產業的帶動下，向高增值、高科技方向轉型；商廈市場將受惠於大學城產學研生態及總部經濟的稅務誘因；而商舖市場則在「盛事經濟」與北都人口紅利的雙重刺激下，展現出強勁的復甦潛力與地區性增長機會。投資者應密切留意北都基建進度及各項招商引資政策的落實情況，以捕捉市場先機。

常見問題 (FAQ)

Q1: 2026年《施政報告》何時公布？
A1: 行政長官李家超將於2026年9月16日發表《2026年施政報告》，同日亦會公布香港首份《經濟和社會發展第一個五年規劃（2026—2030）》。

Q2: 2026年北部都會區的發展對工廈投資者有何具體啟示？
A1: 投資者應重點關注具備升級潛力的物業。隨著沙嶺數據園區及30公頃先進建造業園區推進，新界西北的工廈若能配合高科技、高算力或現代物流的需求進行改裝，其升值潛力將遠超傳統市區舊工廈。

Q2: 政府的「招商引資稅務優惠」真的能帶動商廈市場嗎？
A2: 絕對可以。財庫局提供的5%或半稅優惠，加上涵蓋批地與地價的專屬政策包，對國際金融、供應鏈總部極具吸引力。這不僅為中環等傳統CBD帶來新租客，更會直接催生北都大學城周邊的全新商廈需求。

Q3: 「盛事經濟」對哪一區的商舖租金幫助最大？
A3: 短期內，啟德體育園周邊（如啟德、九龍城）及維園周邊（銅鑼灣）的餐飲與零售商舖受惠最大。中長期而言，「電影+旅遊」將活化油麻地等具香港特色的傳統街區，帶動非傳統旅遊區的街舖租值。

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