買樓中伏？查冊發現物業被「釘契」怎麼辦？一文看清成因、解釘方法與按揭影響！

全部資訊I2026/05/28

買樓最怕遇上「釘契」！本文為你一文拆解釘契的定義、常見成因（如僭建、欠債）及解釘方法。即使不慎買入釘契樓，只要掌握正確處理步驟，也能將風險降至最低。立即了解最新土地業權條例，保障你的置業交易安全！

什麼是「釘契」?

所有物業（不論住宅或工商舖），只要物業本身或業主觸犯法律，或捲入未處理的法律訴訟，導致在土地註冊處留有紀錄，公眾查冊時便會顯示「釘契」。其主要目的是保障交易安全，防止業主在未解決法律問題前出售物業。

成因分類	詳細說明	備註
1. 違反地契用途	擅改地段用途（如工廈非作工業/倉庫用途），地政總處會發警告信並註冊釘契。	需於限期內糾正
2. 違反建築物條例	涉僭建、危樓、未入則結構改動等，屋宇署會發出清拆令並註冊釘契。	取決於拆卸及糾正時間
3. 業主欠債	拖欠按揭、財務公司或私人債務，債權人循法律途徑凍結資產，裁判令會登記在樓契上。	協商解決債務後方可解釘
4. 欠交政府費用	拖欠差餉、地租等，政府可將警告信登記於土地註冊處，甚至收回物業。	賣樓收益須先償還欠款
5. 違反大廈公契	非法分租、擅自改變用途等，業主立案法團可依法申請訴訟並登記釘契。	–
6. 業權糾紛	涉及遺產繼承、婚姻財產糾紛等，司法程序會凍結物業權益並登記。	解決過程通常較長

如果是業主的物業被釘契，只需將問題解決（如還清欠款、清拆僭建），取得文件證明後向土地註冊處登記，即可成功解釘。請注意，解釘僅代表註冊了一份新的解決證明文件，查冊時仍能看見物業曾經被釘契的歷史紀錄。

按揭審批趨嚴： 根據金管局最新 2026年 指引，銀行會將釘契物業分為三級風險評估：

物業定價受壓： 定價普遍低於市價，部分嚴重案例折讓達 15% 以上。

買家承擔風險： 若物業未解釘，問題會隨產權轉移，新買家須承擔相關法律責任。

交易程序複雜： 律師需仔細查冊並作審慎評估。

如果在簽署臨時買賣合約後才發現物業被釘契，請冷靜依循以下步驟處理：

立即委託律師評估： 要求代表律師詳細查冊，分析釘契原因及確認是否影響業權轉移。同時檢查屋宇署圖則，確保無其他隱藏違規。
查詢按揭可能性： 向銀行查詢物業現況是否仍可申請按揭，避免因銀行拒批而引發資金斷裂。
與賣家協商溝通： 要求賣家解釋並尋求解決方案（例如要求賣家在正式成交前自行「解釘」）。
行使買家權利：
- 終止合約（踢契）： 若嚴重影響業權且賣家隱瞞，買家可循法律途徑終止交易，追回 5%至10% 訂金，並可能追討額外損失。
- 繼續交易並要求補償： 在正式合約加入條款要求賣家承擔解釘費用，或重新議價爭取樓價折讓。

政府正推動由「跟契」改為「跟冊」制度，進一步保障買家權益。根據去年（2025年）修訂並預計於明年（2027年）實施的「新土地先行」方案，新制將帶來以下變更：

地契續期重點： 針對陸續到期的地契，政府推出的《政府租契續期條例》預期絕大部分一般用途（商/住/工）地契會自動獲續期 50年，毋須補地價（嚴重違約者例外）。

給準買家的建議： 買樓前務必做好土地查冊，並比對屋宇署圖則與單位實際間隔。遇上釘契問題，應立即尋求合資格的法律或地產專業人士協助。

1. 什麼是「釘契」？ 釘契是指物業或業主因觸犯法律或有未處理好的法律訴訟，被土地註冊處記錄在案。公眾查冊時會顯示紀錄，用以提醒準買家該物業存在潛在的法律風險。

2. 買了釘契樓可以申請按揭嗎？ 視乎釘契問題的嚴重性。根據最新銀行指引，低風險（如欠交政府費用）最高可批70%按揭；中風險（如輕微僭建）最高批60%；若是高風險（如結構嚴重違規或業主牽涉債務訴訟），銀行很大機會直接拒絕批出按揭。

3. 簽了臨約才發現物業被釘契怎麼辦？ 應立即委託代表律師查冊評估風險，並向銀行確認按揭審批狀況。買家可與賣家協商，要求對方在正式成交前解決問題並「解釘」。若釘契嚴重影響業權且證明賣方隱瞞，買家有權「踢契」終止交易並追回訂金。

本文章所提供的資料僅供一般參考及資訊用途，不構成任何法律或專業意見。在根據本文內容採取任何行動前，建議諮詢合資格的法律或地產專業人士，或留意政府最新資訊。