東九龍可謂未來商廈市場的焦點，今年度施政報告再次強調未來東九地區將提供逾200萬平方米的新商用樓面供應，足證東九地位舉足輕重，筆者早前也多次在本欄撰文看好東九商廈。部分行家甚至預期，東九物業呎價將超越尖沙咀──關於這一點，筆者卻持不同意見。沒錯，東九前景亮麗，但要動搖尖沙咀多年來作為九龍商業核心的地位，實在不太可能，筆者希望為尖沙咀來個大平反。

從客觀條件看，東九即將成為中環以外的另一個商業核心區(CBD)，論基建、配套規劃都難出其左右，另一方面，尖沙咀的商廈樓齡已高，亦再難開僻新供應刺激市場交投，似乎是相形見絀。平心而論，東九的規劃發展，是長遠的事，長遠計，東九商區的條件實在勝過尖沙咀。但今明兩年是東九龍商廈新供應高峰期，全港商廈新供應集中於東九龍，短時間必定令租金受壓。此外，近年東九新落成的商廈，呎價屢創新高，市場憧憬買入東九物業靜待升值，精明的業主必定會發現，東九新落成商廈溢價明顯有偏高。在發展條件未完善的情況下，若果東九商廈呎價逼近尖東這些傳統核心區，業主開出的溢價高於市場水平。

按本行資料研究部數字顯示，現時東九龍甲廈平均呎價約1.2萬元，逐步逼近尖沙咀甲廈的平均呎價1.4萬元，而目前尖沙咀甲廈空置率偏低，東九龍則有約9%。筆者仍然深信尖沙咀可保持絕對優勢。未來九龍鐵路發展一日千里，沙中線、高鐵、西鐵及歷史悠久的東鐵及港鐵等主要鐵路均以紅磡及尖沙咀作中轉站及終點總站，單是交通已令尖沙咀立於不敗之地，商機無限。去年恒地以46.88億投得尖沙咀中間道地皮，未來雖用作零售用途，但該地皮每呎樓面地價已達1.38萬元，可以估計新落成物業成本，呎價將接近2萬元。

東九龍雖有千億基建，但短時間內，一切仍是未知之數。目前，要改善九龍灣的行人路面不足仍是政府一大難題，現階段論交通配套，根本無法與尖沙咀相比。東九龍商廈目前溢價之高，可說是一種市場資金錯配。東九新供應大軍將壓境，投資者的確有很多尋寶機會，但若期望一手商廈數年間可再大幅升值，不如把目光轉投供應短缺的尖東。投資者有很多種，筆者亦相當鼓勵長線投資者買入東九商廈，但作為一個價值投資者，投資時就要再三衡量一下。