在香港工商舖（工業、商業、店舖）物業交易中，「撻訂」（取消交易）的後果遠比住宅嚴重。本文將詳解導致撻訂的三大主因（估價不足、業權問題、市場波動），並對比住宅與非住宅物業在法律責任上的關鍵差異，特別是關於「追收差價」與「必買必賣」條款的風險。

什麼是「撻訂」?

「撻訂」在物業買賣中，指的是買方或賣方在簽署買賣合約並支付訂金後，因為某些原因決定不再繼續完成交易的行為。撻訂的後果可能十分嚴重，不僅會失去訂金，還可能會被「追差價」，導致意料之外的損失。

為什麼會發生「撻訂」？

根據市場經驗與地產代理數據，工商舖交易失敗通常並非單一原因，而是以下三大因素的綜合結果：

📊 3大常見撻訂場景

常見場景	風險指數	詳細原因分析
1. 銀行估價不足 (Valuation Gap)	⭐⭐⭐⭐⭐	發生率最高。銀行對工商舖的估價往往比住宅更保守。若成交價高於銀行估價，買家需「抬錢上會」（支付額外首期）。若資金不足，被迫放棄訂金。
2. 業權或僭建問題 (Title Defects)	⭐⭐⭐⭐	工商舖有可能涉及改建或僭建（如閣樓、消防系統改動）。若合約註明「現狀買賣」，買家可能無法以僭建為由「踢契」（取消交易），反被視為違約。
3. 市場波動與投資策略 (Market Volatility)	⭐⭐⭐	當樓市下行，買家發現「買貴了」，或者找到性價比更高的盤源。此時買家可能計算過「撻訂損失」小於「資產貶值幅度」，選擇止蝕離場。

計錯數（財務能力評估錯誤）

撻訂經常發生於買家未正確評估自身財務能力的情況下。有時候，買家往往低估了買樓所需的總成本，包括首期、印花稅、律師費、按揭保險費、物業代理佣金等多項額外開支，導致資金不足。買家有時也錯估自己能從銀行借貸的按揭額度，或銀行對物業估價不足，無法獲得預期貸款，最終被迫放棄交易，失去訂金。

按揭擔保人問題

有些買家依靠親人擔任按揭擔保人，當擔保人自身財務狀況變化（如自己買樓）會導致銀行調低按揭成數，提高首期並收緊供款與入息比率的壓力測試要求。結果買家未能通過壓力測試或獲批按揭，被迫撻訂。

市況突變及物業估價不足（樓市波動和政策改變）

成交期間，金融市場和政策變化可能引起物業價格波動，特別是樓花預售項目。物業價格跌或銀行估價低於成交價，買家需「補差價」或增加首期支出，部分買家因租金壓力或對未來樓市走勢悲觀，選擇撻訂退出交易以減低風險。

工商舖 vs. 住宅的「撻訂」後果差異

許多投資者誤以為工商舖交易與購買新樓一樣有「冷靜期」，這是一個危險的誤解。

⚖️ 法律引用與對比

• 一手住宅 (有保障)： 根據《一手住宅物業銷售條例》，買家在簽署臨時買賣合約後 5 個工作日內若決定放棄，通常只需沒收 5% 訂金，發展商一般不得追究其他賠償（如差價）。
• 工商舖物業 (無冷靜期)： 工商舖交易受《普通法》及合約法約束。
  • 無冷靜期： 一旦簽署臨時買賣合約，即具法律約束力。
  • 必買必賣： 賣方有權要求「強制履行合約」(Specific Performance)。
  • 無限額賠償風險： 若買家違約，賣方除沒收訂金外，有權追討重售後的差價及相關損失。

違約賠償計算：你可能要賠多少？

若買家在工商舖交易中撻訂，潛在的財務責任不僅僅是訂金。以下是賣方可追討的項目清單：

1. 已支付的訂金： 全數沒收（通常為樓價的 3%-5% 或 10%）。
2. 重售差價 (Price Difference)： 若業主後來將物業賣出，成交價低於原合約價格，業主可向原買家追討該差額。
   • 例子：原價 2000 萬，撻訂後市況差，業主以 1800 萬重售。業主可追討 200 萬差價。
3. 雙邊佣金 (Commission)： 買家需支付自己及賣方原本應付的地產代理佣金。
4. 法律費用與利息： 涉及的律師費及交易拖延期間的利息損失。

預防撻訂的策略建議：

1. 審慎財務規劃

• 預先申請按揭預批：在簽臨約前先獲按揭貸款「預先批核信」，確認貸款額度與條款，避免估價不足或批核失敗。
• 精準計算總開支：包括首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修等支出，預留充足流動資金應急。
• 避免過度槓桿：控制貸款成數及供款佔入息比例，不應全靠高成數按揭或短期貸款入市。

2. 深入了解市場與物業條款

• 研究樓市走勢：觀察地產指數及地區成交趨勢，避免在價格高位盲目追入。
• 仔細審閱合約：細閱臨約及正式合約條款，關注違約責任、賠償細節及「殺大訂」等條文，若有疑問須徵詢專業律師意見。
• 選擇信譽發展商及代理：有信譽的發展商、地產代理能提供更可靠的資訊與跟進，減低爭議風險。

3. 淘汰高風險情境

• 慎選建築期付款項目：長成交期新盤「樓花」易受市況波動及銀行估價影響，進場前應衡量風險及資金周轉能力。
• 留意擔保人政策：如安排親友作擔保，須評估其未來買樓、信貸狀況變化對自身按揭資格的影響。
• 謹慎移民/重大變動計劃：有移民或工作調動打算，應避免作出難以承擔的置業承諾。

4. 強化法律與程序意識

• 保存每一步紀錄：保存同銀行、律師、代理的所有通訊和批核文件，有助日後追討或舉證。
• 知悉追討時限與法律救濟：如遇爭議，依照香港《時效條例》尋求六年內法律追討權利，必要時諮詢法律專業人士協助談判或訴訟。
• 簽約前專業審核：如遇複雜個案（如產權有問題、權益持有人眾多），必須請律師詳細查冊及審核契約細節。

常見問題 (FAQ)

Q1: 如果銀行估價低於成交價，我可以取消交易並取回訂金嗎？
A: 通常不能。 除非合約中有特別註明「交易須受限於銀行成功批出貸款」，否則銀行估價不足是買家的個人財務問題。買家必須自行補足首期差額，否則視為違約，訂金將被沒收。

Q2: 工商舖買賣合約中的「現狀買賣」是什麼意思？
A: 這意味著買家同意接受物業在簽約時的物理狀態及法律狀況。如果簽約後才發現有僭建或非法改動，買家很難以此為由拒絕成交。因此，簽約前的專業查驗至關重要。

Q3: 賣方可以無限期追討「重售差價」嗎？
A: 雖然法律允許追討，但賣方也有責任「盡力減少損失」(Mitigate Loss)。賣方應在合理時間內以市價重售物業，才能有效向原買家追討差價。如果賣方故意拖延或賤賣，法庭未必會判決全額賠償。

撻訂風險可透過謹慎財務安排、嚴格審核合約條款與依靠專業團隊大幅降低。物業買賣牽涉金額高、違約責任重，買家務必三思而行、做好風險管理，避免因疏忽或判斷失誤帶來嚴重損失，亦可以聯繫美聯工商舖專業團隊，為你提供最有效的建議。

免責聲明：本文僅供參考，不構成法律或投資建議。物業交易涉及鉅額資金，簽約前請務必諮詢專業律師及地產代理。