香港醫療產業擴張的黃金時代正式來臨。香港特區政府正式宣布，由香港科技大學（科大）籌辦本港第三間醫學院，這項重大政策不僅回應本港醫生人手長期短缺問題，更標誌著北部都會區醫療創新科技產業集群正式起飛。科大將自資20億元於清水灣校園興建醫學院綜合大樓，同時在北部都會區牛潭尾預留用地發展全新醫教研醫院及校舍，預計2028年迎來首批50名醫科學生。對工商舖投資者而言，這無疑是北部都會區及清水灣一帶難得的長線增值機會。

第三間醫學院發展時間軸（最新官方版本）

日期	重大里程碑
2024年10月16日	行政長官《施政報告》提出籌建第三間醫學院
2024年10月17日	醫務衞生局成立「籌備新醫學院工作組」
2025年3月17日	三間大學（科大、理大、浸大）提交正式建議書
2025年5–6月	工作組與三間大學深入討論
2025年11月18日	政府宣布科大獲批籌辦第三間醫學院
2028年	首批50名醫科生入讀（清水灣過渡校區）
2032年	首批畢業生開始實習
2034年後	北環線主線 + 牛潭尾醫教研醫院全面落成

第三間醫學院獨特「雙校區」模式：錯位發展，AI + 生物醫學領先全球

醫務衞生局局長盧寵茂強調，科大醫學院將與中大、港大「錯位競爭」，聚焦人工智能、大數據、精準醫療及生物醫學工程，培養具科技思維的新一代醫生。

• 清水灣校園（短期核心） 科大自資20億元興建醫學綜合大樓，作為過渡及主要教學基地。 區內交通成熟（近將軍澳隧道、港鐵），周邊高端屋苑如傲瀧、銀線灣廣場早已聚集高收入專業人士及科大教職員。新大樓落成將大幅增加師生及訪客流量，帶動餐飲、零售、服務式寫字樓需求，即時兌現租金升值。
• 北部都會區牛潭尾（長期引擎） 政府預留約46–52公頃土地作大學城 + 10公頃興建綜合醫教研醫院。 牛潭尾總發展面積約130公頃，四成用地為大學城，預計帶來3.2–3.6萬高端人口。 與新田科技城、河套港深創科園僅一站之隔（北環線2034年通車），形成完整「產學研」醫療創科生態圈。

北部都會區醫療創科集群效應

北部都會區定位為創新科技地帶，牛潭尾大學城＋醫教研醫院＋新田科技城＋河套港深創科園，形成大灣區北部最完整的醫療健康科技產業鏈。科大醫學院強調「AI＋生物醫學＋精準醫療」錯位發展，將吸引國際頂尖醫學專家、生物科技企業及初創進駐。

對工商舖投資者來說，潛在商機包括：

• 醫療相關寫字樓及實驗室空間：牛潭尾及新田科技城周邊，將湧現大量生物科技、醫療器械、AI健康應用企業，對優質寫字樓及實驗室需求急增。參考河套港深創科園首批大樓已接近落成，租金水平已遠高於傳統工業區。
• 街舖及社區商場：大學城預計帶來數千名醫科生、教職員及研究人員，加上未來住宅社區（以私人住宅為主），日常消費力強勁。餐飲、超市、健身室、咖啡店等街舖將成搶手貨。
• 酒店及服務式公寓：國際醫學會議、訪學專家及家屬探訪，將推高短期住宿需求，鄰近鐵路站的酒店或服務式公寓回報可期。
• 物流及專業服務：醫療設備運輸、專利代理、財務法律等配套服務，將隨產業集群而興旺。

政府已明確牛潭尾發展以「鐵路＋物業」模式推進，類似粉嶺北原址換地個案，發展商參與意欲高漲。預計2030年後，區內優質工商舖租金回報率有望超越傳統九龍東或港島東。

牛潭尾發展重心：大學城的商業價值突顯

根據發展局公布的牛潭尾初步規劃，該區約一百二十七公頃的發展用地將以大學城為發展重心，其中四十六公頃土地預留作大學城發展，佔整體土地比例達百分之三十六，涵蓋第三間醫學院以及新綜合醫教研醫院。整個北部都會區大學城的宏偉藍圖預示著區內將出現龐大且多元的人口結構轉變——新增人口約三萬二千至三萬六千人，當中包括數千名醫學院學生、教職員及醫療專業人員。​

這一人口結構的急速轉變直接催生出商舖租賃需求的爆發性增長。區內未來將出現的教職員、學生及醫療工作者群體，勢必帶動餐飲、零售、生活服務等基礎商業設施的需求，這為投資者在牛潭尾及其周邊地區掌握商舖投資機遇埋下了伏筆。

清水灣：醫學大樓效應即時兌現

科大近年在清水灣校園進行多項擴建工程，包括興建合成生物學科研大樓及購入尖沙咀統一中心作為商學院教學中心。此系列舉措充分展現出科大對於長期發展的堅實規劃，以及機構層面的穩定性及財務實力。清水灣作為科大主校園所在地，20億元醫學大樓興建消息一出，周邊物業即時受惠：

• 區內寫字樓及工商大廈空置率本已偏低，新醫學院將進一步推升優質單位呎價及租金。
• 銀線灣、清水灣道一帶街舖及小型商場，適合開設高端餐飲、健康食品店或補習社，針對科大師生及高收入家庭。
• 長線持有者更可留意科大南門附近潛在土地或舊樓收購機會，配合未來校園擴張。

市場人士指出，清水灣交通基建成熟（將軍澳－藍田隧道已通車），加上科大國際排名持續上升，新醫學院將鞏固區內「知識型社區」定位，物業升值潛力穩健。

醫療創科雙引擎　北部都會區＋清水灣投資窗口已開

科大第三間醫學院不單解決醫生荒，更為北部都會區醫療創科集群按下加速鍵。2028年首批50名醫科生入學清水灣校區，牛潭尾教學醫院落成後全面運作。投資者必須把握這個「時間差」。

短期（現在 – 2027年）：布局清水灣成熟工商舖，享醫學大樓即時帶動的租金及資本增值。

中期（2028年 – 2032年）：隨著北都發展，牛潭尾配套逐步完善，搶先在區域中心樞紐佈局商舖及寫字樓，將能捕捉最早期的升浪。

長期（2032年以後）：首批醫生畢業，整個醫療區成熟，形成自給自足的商業生態，物業價值將穩步上揚。

北部都會區發展已進入「只爭朝夕」階段，醫療產業集群效應正逐步兌現，有遠見的投資者宜盡早部署，乘勢把握這難得的雙贏機會。

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