荃灣作為香港新界西的重要區域，長期以來保持著工業與住宅並存的獨特格局。其中，大窩口工業區內的綜合發展區（CDA）尤其受到市場關注，這些區域正逐步從傳統工業用地轉型為住宅及綜合用途，為地區發展注入新動力。

綜合發展區是什麼？

綜合發展區是指將原本列為工業用途的地區改劃為可作綜合用途發展的地帶，主要目的是促進該地區的轉型和環境改善。這些地區會以住宅為主，並配合商業設施、休憩用地和其他配套設施，形成多功能綜合發展區域。規劃目標是採取適度規劃管制，對發展的組合、規模、設計和布局作合理安排，以滿足環境、交通和基礎設施等多方面需求。同時，綜合發展區的最高地積比率和住宅用地積比率會有明確限制，確保發展以住宅為主，並配合足夠的商業和服務設施。

1. 核心統計數據與規劃概覽

下表總結了葵涌大窩口 CDA 各地段截至 2025 年 11 月的最新發展狀況：

地段編號	目前建築/位置	主要持份者/發展商	規劃用途	最新進度 (截至 2025年11月)	預計伙數
CDA(2)	尚翠苑 (Sheung Chui Court)	房委會	居屋住宅	已落成 (2017年入伙)。	已落成
CDA(3)	德士古道德高中心	—	工商/住宅	進度緩慢。目前仍以工廈用途為主，尚未有大型重建申請。	待定
CDA(4)	安泰工業中心	新鴻基地產 (SHK)	住宅	新地早年已向城規會申請並獲批，未正式動工。	涉及約 1,200–1,330 伙
CDA(5)	永立、雄駿、永勝等工廈及 Jumbo iAdvantage	新鴻基地產 (SHK)	住宅	該申請因周邊居民及業主反對，於2025年6月撤回	暫停／未獲批
CDA(6)	海林大廈 A、B 座	卓悅集團中心、卓悅集團持有	工廈／商廈性質	規劃初期。擬改建為住宅，具體方案待定，處於早期規劃階段。	待定

數據來源引用：

• [1] 城市規劃委員會《荃灣分區計劃大綱草圖》編號 S/TW/39 (2025年7月修訂)

荃灣大窩口工業區綜合發展區概覽

大窩口工業區的轉型計劃旨在提升土地利用率，同時緩解香港住房短缺問題。以下為五大CDA的詳細位置與最新進展（截至2025年9月）：

1. CDA(2)：沙咀道一帶
   此區域涵蓋前大窩口工廠大廈大部分範圍，已成功重建為公營房屋項目「尚翠苑」（Sheung Chui Court）。該項目於2017年落成並入伙，提供大量住宅單位，成為區內工業轉型住宅的首個成功案例。尚翠苑不僅增加了住房供應，也改善了周邊環境品質，為海之戀等荃灣西一帶商戶帶來更多的消費人群。
2. CDA(3)：橫窩仔街1號一帶
   包括亞洲通工業中心（Asia Tone i-Centre）等工廈，目前轉型進度相對緩慢，仍以工業用途為主。尚未有重大重建申請或具體進展，預計需待業權進一步整合方能推動。這一情況反映出工業區轉型過程中所面臨的現實挑戰，但也為眼光獨到的投資者帶來潛在機會。
3. CDA(4)：橫窩仔街13-23號一帶
   涵蓋安泰工業中心（On Tai Industrial Centre）等建築，由新鴻基地產（SHK）主導的重建項目目前處於規劃階段。雖擬轉型為住宅，但尚未提交正式申請。隨著荃灣整體發展加速，這一區域的轉型進程有望加快，並對區內商業生態產生影響。
4. CDA(5)：楊屋道137-159號一帶
   包括永華工業大廈、馮瑞璋工業大廈、永桂第三工業大廈、永如工業大廈、順力工業大廈及Jumbo iAdvantage數據中心等多幢工廈。新意網集團（新鴻基附屬公司）曾於2025年4月申請重建為6幢住宅大樓、提供約886個單位，但因周邊業主與居民反對，最終於2025年6月撤回申請。
5. CDA(6)：橫窩仔街36-50號一帶
   包括卓悅集團中心（前稱海林大廈A座及B座）等工廈，由卓悅集團持有。雖有轉型為住宅的初步規劃，但目前仍處於早期階段，尚未提交具體重建申請。該區域發展潛力有待進一步釋放，未來或為荃灣帶來更多現代化生活元素，預料惠及愉景新城、荃灣中心等大型商場及周邊地舖。

總體來看，這些綜合發展區具備顯著的轉型潛力，但除CDA(2)已完成重建外，其餘區域進展相對緩慢，主要受限於業權分散、交通評估及社區意見等因素。政府與發展商正積極檢討相關計劃，以期加快推動轉型。

荃灣大窩口工業區綜合發展區的轉型，不僅關係到住宅供應，也將對區內工商舖市場帶來深遠影響。傳統工業用地逐步轉為住宅用途，可能導致工業空間供應減少，從而推高餘下工廈的租金與售價。對投資工商舖的業主而言，這是一把雙刃劍：一方面，供應收緊可能帶來資產增值機會；另一方面，轉型過程中的不確定性也可能引發市場短期波動。

以CDA(2)為例，成功重建已對周邊產生積極帶動效應，如提升愉景新城、荃灣中心等大型商場價值。新增人口改善區內人口結構，刺激零售與服務需求，使舊有屋苑的居民也能受惠於更豐富的社區配套與交通改善，間接促進本地商舖經營。

然而，像CDA(3)至CDA(6)這些進展較慢的區域，轉型延遲可能在短期內維持工業現狀，有利於工商舖市場穩定。但長遠來看，若轉型計劃陸續落實，工業空間進一步壓縮，將加速工廈租戶（如數據中心、倉儲等）的遷移，同時推動區域商業生態轉型。

常見問題詳解 (Q&A)

Q1: 新鴻基地產 (SHK) 在該區的最新住宅項目進度如何？

A: 新意網集團於 2025 年 4 月提出住宅重建申請（約 886 伙），但因反對聲音，於同年 6 月撤回申請，項目暫未獲批，仍待日後是否重啟或另行提交新方案。

Q2: 整個大窩口工廠大廈重建計劃將提供多少住宅供應？

A: 根據城規會及市場評估，整個綜合發展區（涵蓋 CDA(2) 至 CDA(6)）全面落成後，預計總共可提供約 2,749 住宅單位。這將顯著緩解荃灣及葵涌區的房屋短缺問題。

Q3: 重建計劃對葵涌區樓市及工廈市場有何影響？

A: 根據美聯工商舖的分析，影響主要分為兩方面：

1. 住宅市場（利好）： 隨著 CDA(2) 尚翠苑的成功及 CDA(5) 新地項目的推進，該區居住環境將大幅改善，帶動社區升級轉型，預計周邊住宅租金及售價將獲支持。
2. 工廈市場（供應減少）： 由於多個地段（如安泰工業中心、嘉里貨倉）計劃轉為住宅，區內工廈存量將會減少。這可能會推高同區餘下優質工廈的租金及售價，特別是數據中心及現代化物流倉儲的需求依然強勁。

荃灣大窩口工業區發展市場分析

從市場角度觀察，荃灣工商舖租金近年穩中有升，而綜合發展區轉型有望進一步提振需求。投資者宜密切關注政府政策動向與規劃檢討，這些發展不僅有助解決住房問題，也將重塑荃灣的商業環境，為社區注入新活力。總體來說，此輪轉型將推動荃灣逐漸由工業重心轉變為宜居宜商的綜合社區，預計未來五至十年內可帶來顯著經濟效益。

投資機遇： 投資者應留意工廈被收購重建的潛力。隨著住宅區成形，原本的工業用地價值將被重估。然而，投資者需注意重建過程中的時間成本及補地價金額對發展商利潤的影響。

社區配套： 隨著人口遷入，預計政府及發展商將需同步提升區內的交通、零售及休憩設施（如擬建的休憩用地及社福設施），以滿足新增人口需求。

如您對荃灣大窩口工業區發展動態感興趣，建議持續留意政府公布的規劃資訊。投資前請務必徵詢專業意見，以便把握市場機遇。

本文資訊基於 2025 年 11 月可獲取的市場資料及美聯工商舖報告整理。規劃申請及審批情況可能隨時變動，具體以政府最新公佈為準。