上水區內樓高3層的舊樓密集，新豐路一幢落成約10年、7層高的銀座式商廈，成為區內的地標之一。6月下旬，該銀座式商廈全幢租戶更新，丟吉一年的地下至1樓由銀行承租，2至6樓則由5家教育機構改為一家護老院承租。

商廈地下至1樓丟吉前的租客為藥妝店，因難敵疫情打擊而離場，一年後碰巧銀行需在區內增設大樓面分行而承租該大型舖位，筆者認為此乃不具代表性的個別例子。至於護老院取代教育機構，正印證了護老院行業的潛力所在。教育機構其實也是很穩定的行業，只要收生人數無驟變，收入不會有大變化。但因上水區有不少學生來自內地，他們因封關而未能繼續修讀課程。新承租的護老院同樣是很平穩的行業，若宿位穩定租出，再加上取得牌照後的政府津貼，收入相當穩定。

上水等人口密度較高的新界地區，老人人口也較高，需大樓面的護老院，而其他各區也有護老院的需要。因為人口老化愈來愈嚴重，人的壽命也愈來愈長，百歲人瑞不再稀奇。生死老病死是每人必經的階段，若居住環境不理想，長期病患或無自理能力的老人家便更需入住護老設施。因此護老院、老人院的數目會逐漸向上，極具潛力。這次租賃個案的護老院，便一口氣簽訂了10年租約，相信因為租客認為宿位的需求會一直穩定不會下降。

上述租賃個案的銀座式商廈由6個租客變為2個租客，對業主而言自是不理想，但總比丟吉來得好。全幢均有租客承租其實是難得的成功例子，不少旺區的銀座式商廈出租率並不理想。因為經營銀座式商廈會衍生很多問題，包括長時間等候升降機、貨運、垃圾處理等。如想經營餐飲亦對水、電、煤氣及化油池等有嚴格要求，不是每幢商廈都可成功改裝。要成功發展銀座式商廈的難度很高，部分商廈可能會轉回用作寫字樓出租。

刊登日期：08/07/2023

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