政府今日公佈新一份《財政預算案》公布，提出多項針對工商舖市場及經濟發展的政策措施，為市場注入新動能。隨着經濟全面復甦與政策支持齊推，預期2026年全年工商舖成交宗數可達約5,000宗，按年升約一成，並因為眾多利好因素湧現，輕微調升全年成交金額預測，由原來的5%以下，調高至約6%，料可達730億元。 

是次預算案的內容為工商舖市場帶來全方位利好，包括： 

1. 提出進一步稅務優惠以吸引家族辦公室落戶香港，並大篇幅聚焦金融業發展方向 

評論： 

• 政策預示金融業將持續成為香港經濟的火車頭，帶動對辦公室及核心區商舖需求上升 

• 一間典型的單一家族辦公室，核心團隊通常僅有五至二十人，涵蓋投資總監、分析師、法律合規人員、行政及家族事務協調等崗位。即使是管理數十億美元資產的大型家族辦公室，其辦公面積需求一般也只在2,000-5,000平方呎之間 

• 不過，一間家族辦公室的日常運作高度依賴外部專業服務——私人銀行提供託管和融資、律師事務所處理信託和稅務架構、會計師事務所負責審計和合規、藝術顧問和慈善顧問提供生活方式服務 

• 這種生態需求決定了家族辦公室的空間影響不能僅以其自身面積衡量。每一間家族辦公室落戶，都可能帶動數倍於其自身面積的專業服務空間需求 

• 優化上市制度，包括降低上市門檻、加快審批流程、引入新的上市類別，對寫字樓市場的影響更為間接但持久。IPO活動的活躍帶動整條價值鏈的空間需求：投資銀行的資本市場團隊擴編、律師事務所增聘公司金融律師、會計師事務所增加審計人手、投資者關係公司擴張、以及新上市公司本身在港設立辦公室 

• 2020至2023年間IPO市場的低迷，是導致中環甲級寫字樓需求疲弱的重要因素之一——多家國際投資銀行縮減在港人手和辦公面積。如果上市制度優化能夠帶動IPO活動回暖，這些縮減的面積可能逐步被重新吸納 

• 稅務優惠若能有效吸引家族辦公室和高端金融服務機構，中上環、金鐘、灣仔及尖沙咀等核心商業區將成為最大的需求受益者 

2.政府優化海運服務業稅務優惠安排，並為合資格大宗商品貿易商提供半稅優惠以及改革船舶註冊制度 

評論：

• 措施主要對物流物業帶來重大利好，並大幅提升香港作為區域航運及供應鏈樞紐的競爭力 

• 這些措施有望推動貨倉成交，吸引投資者買入大面積甚至全幢工廈，改裝成現代化物流中心，迎合新經濟需求 

• 優化稅務安排及改革船舶註冊制度，核心目的是吸引更多國際航運服務企業在港營運。當更多船舶管理公司和船東以香港為營運基地，其管理的船舶更傾向於在香港掛靠和中轉，從而增加港口貨量，間接支撐碼頭周邊物流設施的需求 

• 一般而言，大宗商品貿易會涉及純粹的紙貨交易以及實貨交割的貿易，半稅優惠在短中期內更可能吸引紙貨交易商，因為這類企業遷址成本低、決策速度快，且稅率對其利潤影響最為直接 

3.房託基金（REITs）購買非住宅物業可豁免印花稅 

評論： 

• 措施一旦落實，相信有助大幅降低大額物業的交易成本，預料將吸引更多房託基金購入全幢或大型物業，帶動高價值交易增加 
   

• 對於房託基金而言，寬免印花稅直接改善了收購物業後的回報率，無需再將印花稅攤銷至持有期內的收益中 

• 從物業賣方角度而言，過去印花稅成本會反映在出價中，導致實際成交價被壓低。寬免後，房託的出價能力提升，賣方有望獲得更接近資產淨值的價格 

4.考慮到非住宅物業市場空置率、現時及未來供求情況，政府暫緩釋放新商業用地 

評論： 

• 政府暫緩釋放新商業用地，為市場建立穩定預期，限制供應過剩風險，帶來市場支持 

• 同時，暫緩釋放新用地向持有未動工商業地皮的發展商傳遞了「政府不會進一步加劇供應壓力」的信息，可能在一定程度上鼓勵發展商繼續延後動工決定，從而推遲這批影子供應進入市場的時間，令未來商廈供應量進一步得到調節 

• 不過，目前商廈空置率能否回落同樣取決於是市場需求，只要本港的金融市場維持活躍，金融機構會繼續吸納本港的寫字樓樓面，其中，位於核心區的寫字樓會優先得到吸納 

5.港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接 

評論： 

• 近年來，工廈的用途日趨多元化，從傳統製造和倉儲擴展至數據中心、物流配送、文創工作室、甚至新型辦公空間。港投公司如果將投資範圍延伸至優質工業物業或產業園區項目，其對工廈市場的催化作用可能尤為顯著 

• 港投公司如果參與商業物業項目的投資，其最直接的影響是從市場中吸收了一部分待售供應。在當前「買家市場」環境下，不少業主有意出售商廈物業但難以找到買家，導致物業在市場上長期掛牌，進一步壓抑市場情緒。港投公司的購入行為直接減少了市場上的待售存量，即使其購入規模相對於整體市場而言有限，也能在邊際上改善供需動態

隨着經濟環境穩步好轉及政策支持延續，市場信心逐步恢復，資金流重新回到實體資產。工商舖物業於過去數年售價已現顯著跌幅，但是租金跌幅相對有限，直接導致租金回報上升，現時個別新買工商舖物業的租金回報有望高達5%，具備防守性與長線投資潛力，料可吸引投資者及用家。要說工商舖的價格回升仍然是言之尚早，始終北上消費及網購風潮仍然在影響本地的零售及飲食行業，加上銀行對非住宅物業的按揭態度審慎，相信工商舖的價格仍然存在下調壓力，不過有望大幅收窄，甚至慢慢回穩，惟相信成交會持續錄得升幅，預計全年工商舖交投可達5,000宗左右的水平，按年升10%，並調高全年成交金額預測，由原來的5%以下，輕微調升至6%，料可達730億元。