2026年北都大學城全面升級為「大學城區」，規模由100公頃擴張至1,000公頃，深度融合教育、創科與產業。這項千億級規劃正強勢帶動牛潭尾、新界北及洪水橋的工商舖與住宅需求，創造龐大投資機遇。想掌握最新房地產紅利與入市時機？本文為您全面解析！

北都大學城定位再升級：打造香港「矽谷搖籃」

北都是香港未來發展的新引擎，2026年發展重點確立為「創科、教育」雙軸驅動。行政長官李家超及教育局局長蔡若蓮已明確指出，大學城將升級為「大學城區」。

• 規模擴張：由原先規劃的100公頃校園空間，大幅擴大至 1,000公頃或以上 的總體規劃。
• 五大元素融合：涵蓋教育、人才、科技、產業及城市發展，發揮協同效應。
• 資金湧入：高力報告指出，2026年首5個月教育相關商業投資已達 111億元，較2025年全年總額多出 1.8倍（佔整體商業投資約11%），包括港大洽購西環甲廈及城大購入九龍塘寫字樓等。
• 生態閉環：打通「研究—中試—產業化」生態，例如牛潭尾醫學院將與周邊生物科技板塊聯動。

三大片區錯位發展與時間表

北都大學城涉及三批核心土地，並採取產業導向策略。隨著2026年部分區域開始投入使用，各地區呈現「階梯式推進」的發展特徵：

片區名稱	發展定位與產業聯動	交通與基建優勢	預計時間表
牛潭尾	創科醫療集群：聚焦生命健康科技，配合新田科技城及第三間醫學院發展。	北環綫主線（預計2034貫通），與新田科技城僅一站之隔。	最快2027年開展工地平整，2029年陸續完成。
新界北新市鎮	跨境物流樞紐：科大衛星校園聚焦跨境物流與綠色科技，形成雙向技術走廊。	毗鄰口岸商貿區，帶動倉儲、跨境電商需求。	預計2030年土地供使用。
洪水橋/厦村	教育服務樞紐：融合高端專業服務與職專培訓，採「校園+商業街+人才社區」模式。	洪水橋站預計提前至2030年啟用，西鐵線快速接駁。	2026年起已逐步投入使用及完成平整。

突破傳統：牛潭尾1518萬呎教育樞紐詳情

牛潭尾新發展區總面積近130公頃，是整個北都大學教育城的核心：

• 住宅規劃：集中在牛潭尾西面（鄰近未來港鐵站），總樓面面積約651.8萬平方呎，政府建議將5幅土地改劃為住宅地帶。
• 規模龐大：大學城總樓面面積約 1,518萬平方呎，規模相當於兩個香港大學。
• 功能多樣化：除教育用途外，容許提供數據中心、辦公室、會議設施、住宿和餐飲設施。

參與專上院校及其發展意向清單

各大專上院校正積極佈局北都，帶動周邊租務與商業配套需求：

• 香港浸會大學：爭取全校遷至北都，設立中醫藥科研機構。
• 香港理工大學：擬設新校區及第三所醫學院（承諾承擔搬入前的財政開支）。
• 香港科技大學：有意設衛星校園，專注未來醫療及綠色科技。
• 香港城市大學：擬建研究生分校（2026年已有大額購入商廈擴充動作）。
• 香港教育大學：計劃設立師資培訓中心。
• 嶺南大學：擬於洪水橋設第二校園，目標學生增至8,000人。
• 其他院校：都會大學、恒生大學、聖方濟各大學、東華學院及珠海學院均已提交方案或表達強烈進駐意向。

七大高回報領域：風險與機遇分析

教育城的建設預計可創造逾10萬個直接就業崗位，投資者可重點關注以下領域：

投資領域	具體機遇 (2026年趨勢)	風險因素
房地產 (住宅/工商舖)	學生宿舍、教職員住宅、商業街店舖需求急升；洪水橋工業地價格上漲。	政策微調、土地供應釋放速度限制。
教育與研發服務	教育科技、遠程學習平台、語言及職業培訓機構需求大增。	市場競爭激烈、技術更新速度快。
科技與創新產業	AI、生物科技初創企業進駐新田科技城及周邊。	研發技術風險、早期資金需求龐大。
物流及貿易服務	洪水橋現代物流、智能倉儲及跨境電商配套。	大灣區其他城市的區域競爭、運輸成本。
醫療及健康產業	第三所醫學院帶動醫療設備、基因檢測及健康科技投資。	醫療監管要求嚴格、研發週期較長。

把握2026年關鍵決策窗口期

「北都大學城區」已從概念走向實質建設階段，2026年正是資金佈局的關鍵窗口期。無論是牛潭尾的醫療創科潛力，還是洪水橋的教育商業配套，均為香港工商舖及住宅市場注入強大動力。

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FAQ 常見問題

Q1: 2026年北都大學城的最新規模有多大？
A: 根據最新施政方針，北都大學城已升級為「大學城區」，規模由原先的100公頃校園空間，大幅擴大至1,000公頃或以上，深度融合教育、科技、產業與城市生活配套。

Q2: 北都大學城包含哪三個主要發展片區？
A: 主要包括三大片區：聚焦創科與醫療的「牛潭尾」、主打跨境物流與綠色科技的「新界北新市鎮」，以及定位為教育服務樞紐的「洪水橋/厦村」。

Q3: 哪些香港的大學將會進駐北都大學城？
A: 目前多所知名學府已表達意向或提交計劃，包括香港浸會大學（擬全校遷入）、香港理工大學（擬建第三所醫學院）、香港科技大學（衛星校園）、香港城市大學及嶺南大學等。

Q4: 投資北都大學城周邊物業有哪些潛力板塊？
A: 受惠於龐大的師生與科研人員進駐，周邊的住宅（如教職員與學生租務）、商業街舖位、智能物流倉儲，以及與醫療科技相關的工商舖物業，均具備極高的中長期投資回報潛力。