租約期滿，不僅是搬遷，更是「還原」的考驗。對於在香港打拼的老闆和創業者來說，商業租約期滿（Lease Expiry）往往伴隨著繁瑣的搬遷工作。然而，許多人往往忽略了租約中最棘手的一環——將單位還原（Reinstatement / Make Good）。

來到 2026 年，隨著環保法規的收緊及裝修成本的波動，還原工程的要求比以往更加嚴格。若處理不當，輕則延誤交樓日期需賠償租金，重則被業主沒收高達數個月的按金（Deposit）。本文將為您拆解商業單位還原的關鍵注意事項，助您無痛「交吉」。

一、什麼是「還原工程」？標準由誰定？

在香港的商業租務市場，「還原」是指租客在遷出前，必須將物業恢復至「租約生效前的原狀」（Bare Shell condition）或雙方協議的狀態。

2026 年常見的還原標準包括：

1. 清拆所有裝修： 移除所有間隔牆、假天花、地毯、自設電線及數據線。
2. 機電系統復原： 將消防花灑頭（Sprinklers）、冷氣風喉及燈盤位置移回原本圖則指定的位置。
3. 修補與清潔： 填補牆身釘孔、重新髹漆（通常指定白色）、修補損壞的地台水泥沙層。
4. 廢物處理： 必須符合 2026 年最新的環保署建築廢物處置收費標準，提供合法的堆填區入閘紙。

💡專家提示： 您的還原標準並非憑空想像，一切以租約（Tenancy Agreement）內的條款及起租時的交樓狀況報告（Handover Condition Report）為準。如果您當初接手的是上一手租客的裝修（俗稱「頂手」），您可能有責任將上一手的裝修一併拆除還原！

二、 2026 還原工程三大地雷：老闆最常忽略的細節

根據我們中介平台的數據，租務糾紛其中一個主要原因源於還原程度不符。以下是最常見的爭議點：

1. 消防系統的「隱形」成本

近年消防條例執行嚴格。若您在租用期間改動過消防喉位置或加裝了間隔，還原時不僅要拆除，還需要聘請註冊消防承辦商（RFSIC）重新簽發消防證書（FS 251）。若未能及時出示證書，業主有權拒絕收樓。

2. 「交吉」定義的認知落差

很多租客以為把傢俬搬走就是「交吉」。但在法律上，若遺留了大量垃圾、未拆除的招牌，甚至是一條未移除的寬頻線，業主都可視為「未騰空物業」（Failure to deliver vacant possession），並按日計算雙倍租金（Mesne Profits）作為賠償。

三、 選擇「現金賠償」還是「自行還原」？

市場慣例，租客通常有兩個選擇：

• 選項 A：自行聘請承辦商還原
  • 優點： 可以格價，通常比業主指定的承辦商便宜 。
  • 缺點： 需自行監工，若驗收不合格需二次執漏，風險自負。
• 選項 B：向業主支付賠償金（Payment in Lieu of Reinstatement）
  • 優點： 省時省力，責任轉移給業主，交錢後即可拍拍屁股走人。
  • 缺點： 業主的報價通常包含行政費及較高的利潤，費用較昂貴。

決策建議： 如果您的公司行政人手不足，且業主開價在合理範圍（例如市價 + 15% 以內），「現金賠償」往往是更划算的選擇，能避免交樓延誤的風險。

四、 2026 還原工程流程與時間表（Timeline）

為了避免被沒收按金，請務必預留充足時間：

1. 租約完結前 3 個月： 翻查租約，確認還原責任。
2. 完結前 2 個月： 聯絡業主或管理處，索取「還原規格指引」（Reinstatement Guide）及圖則。
3. 完結前 1.5 個月： 邀請 2-3 間合資格承辦商上門報價（需包含保險及廢料費）。
4. 完結前 1 個月： 確定承辦商，並向大廈管理處申請施工許可證及繳付裝修按金。
5. 完結前 14 天： 開始施工（視乎面積，一般 1000 呎單位需時約 7-10 天）。
6. 完結前 3 天： 完工清潔，預約業主進行初步驗收（Pre-inspection）。
7. 完結當日： 正式交還鎖匙，簽署交樓文件。

五、 如何節省還原成本？給創業者的實戰貼士

• 善用「頂手」平台： 如果您的裝修仍然新淨，嘗試在租約結束前 3-6 個月尋找新租客「頂租」。若新租客願意接收現有裝修，經業主同意後，您便可豁免還原責任，這是最省錢的方法！
• 保留原始圖則與照片： 搬入時拍攝的照片是您最好的護身符。若業主要求您修復原本就存在的舊瑕疵，這些證據能幫您省下一筆冤枉錢。
• 與業主協商保留部分設施： 有時業主也希望保留優質的假天花或地台以吸引下家。主動溝通，或許能達成「部分還原」的協議。

Q1: 進行還原工程需要購買保險嗎？
A1: 絕對需要。在向大廈管理處申請施工許可證（Work Permit）時，您必須出示兩份保險證明：

1. 勞工保險（EC）： 保障施工工人的工傷風險。
2. 第三者責任保險（Public Liability）： 保障工程期間對大廈公共設施或第三者造成的損害（通常保額要求為 HK$1,000 萬至 HK$2,000 萬，視乎大廈等級）。

Q2: 業主可以因為牆身有釘孔而扣按金嗎？
A2: 可以。根據大多數標準租約，租客需將物業還原至「良好及可出租狀態」。牆身釘孔需填補並重新髹油。若租客未處理，業主可僱人修補並從按金中扣除費用。

Q3: 什麼是 Fair Wear and Tear（自然損耗）？
A3: 自然損耗是指物業在正常使用下產生的老化（如地毯顏色變淡）。租客通常無需為此負責。但如果是人為損壞（如地毯被煙頭燒穿），則不屬於自然損耗，必須修復。

Q4: 還原工程是否包括清洗冷氣系統？
A4: 是的，絕大多數商業租約都規定，租客需在交樓前僱用專業人士清洗冷氣風機（Fan Coil Unit, FCU）及隔塵網。

• 注意： 業主通常要求提供「化學清洗」（俗稱洗冷氣）的證明收據。若冷氣系統屬於中央冷氣，則可能只需清潔出風口及回風位，具體需參閱大廈管理處指引。

Q5: 地台下的電線和寬頻線（Cabling）需要拆除嗎？
A5: 這是最常被忽略的隱藏成本。如果是架空地台（Raised Floor），租客必須將地台下所有自行鋪設的電源線、數據線（CAT6/光纖）全部抽走。

• 風險： 若遺留線路，業主可視為未完成還原，因為這會阻礙下一手租客重新佈線。

Q6: 拆除戶外招牌（Signage）有什麼特別規定？
A6: 如果您的店舖有安裝戶外招牌，拆除時必須符合屋宇署的「小型工程監管制度」。

• 2026 重點： 必須聘請合資格的級別承建商進行拆卸，並可能需要向政府提交完工申報。若涉及搭棚工程，還需購買額外的棚架保險及第三者責任保險。

Q7: 如果我留下的裝修很新，業主可以強制我拆除嗎？
A7: 在法律上，業主有絕對權利要求「還原至清水房（Bare Shell）」。

• 協商技巧： 除非您能證明該裝修對業主再出租有增值作用（例如新建的獨立洗手間或高品質會議室），否則業主通常傾向拆除，以免除日後維修責任。建議在租約結束前 3-4 個月提出書面申請，詢問業主意願。

Q8: 業主遲遲不退還租務按金（Rental Deposit），怎麼辦？
A8: 根據香港慣例，業主應在交吉後並解決所有水電煤欠款及賠償後的 30 至 45 天內 退還按金。

• 行動： 若超過期限，建議先發出書面追討信。若涉及金額不超過 HK$75,000，可考慮入稟小額錢債審裁處（Small Claims Tribunal）。但前提是您必須持有已簽署的「交樓確認書」，證明已完成交吉程序。

商業世界的信譽至關重要。妥善處理租約完結後的還原工程，不僅能取回全額按金，更能維持與業主及地產代理的良好關係，為未來的業務擴展留一條後路。

正在尋找下一間辦公室或舖位？
立即瀏覽我們的最新工商舖租盤推薦，或聯絡我們的專業顧問團隊，為您提供從租賃到工程的一站式諮詢服務。

(本文資訊基於 2026 年市場預測及一般商業慣例撰寫，具體責任以雙方簽署之租約為準。)