香港將於 2027年上半年 實施全新的「業權註冊制度」（Title Registration System），取代沿用逾180年的契約註冊制。新制核心為「跟冊不跟契」，買家只需查閱土地登記冊即可確認業權，享有「不可推翻的業權」保障，並免除翻查歷史樓契的繁複程序。初期將以「新批土地」先行，現有物業暫不受影響。

一表看懂：新舊土地註冊制度大比併

比較	現行舊制：契約註冊制度 (跟契)	2027新制：業權註冊制度 (跟冊)
業權確認方式	依賴歷史樓契（需核查至少15年契約）	查閱業權註冊紀錄（單一紀錄即為鐵證）
業權保障	業權可能有瑕疵，無絕對保障	買家享有「不可推翻的業權」
欺詐損失處理	買家可能「錢樓兩空」，需自行民事索償	設有「土地業權彌償基金」（上限5,000萬）
逆權侵佔	適用	不適用（杜絕逆權管有申索）
實施範圍	全港現有土地及物業	2027年起批出的「新土地」先行

2027年後投資香港工商舖，有什麼實質改變？

對於透過中介平台尋找商舖、寫字樓或工廈的投資者來說，新制度將帶來以下三大變革：

1. 交易流程大幅縮短

過去購買工商物業，買方律師需耗費大量時間審核厚重的樓契正本。2027年起，若購買新批土地的物業，政府將發出具防偽特徵的「業權證明書」，業權狀態一目了然，大大加快物業轉易（Conveyancing）速度。

2. 買家免受「假業主」騙案波及

• 情境設定： 假設有騙徒偽造樓契，將一個新批地皮的商舖賣給不知情的買家 B。
• 新制保障： 只要買家 B 符合「真誠不知情、已付款、實質管有物業」三大條件，法律上業權將絕對歸買家 B 所有。原業主則可向「土地業權彌償基金」申請最高 5,000 萬元的賠償。

3. 遺失樓契不再是「貶值噩夢」

• 舊制痛點（現有物業）： 在現行舊制下，若業主遺失重要樓契（如入伙紙、轉讓契正本），物業將淪為「無契樓」或「半無契樓」。銀行極大機會拒絕批出按揭，下一手買家必須一筆過付款（Full Pay），導致物業造價比市價大跌 20% 至 30% 甚至更多。
• 新制優勢（新土地物業）： 由於新制「跟冊不跟契」，法律上唯一承認的業權鐵證是政府系統內的電腦紀錄。如果您不小心遺失了實體的「業權證明書」，只需向土地註冊處申請補發即可。買方和銀行查閱電腦登記冊便能確認業主身分，完全沒有「踢契」風險，物業的估價和按揭申請完全不受影響，價值損失降至零。

4. 需繳付「彌償基金」微量徵費

為維持彌償基金運作，未來購買新制下的物業需繳交附加費。徵費率為交易價的 0.014%（即每 100 萬港元樓價，需繳付 140 元）。

關於《土地業權條例》的常見提問 (FAQ)

我現在持有的香港商舖，需要轉移到新制度嗎？
解答： 暫時不需要。發展局與土地註冊處採取「新土地先行」策略。全港約 290 萬項現有業權（包括你目前持有的商舖）將繼續沿用舊制，政府目前尚未訂立現有土地的轉換時間表。

新制度下的「不可推翻業權」是什麼意思？
解答： 這是指一旦你的名字被登記在「業權註冊紀錄」上，你在法律上就是該物業的絕對擁有人。這消除了過去因為歷史文件遺失或簽名瑕疵而導致「踢契」的風險。

新制會影響工商舖的按揭申請嗎？
解答： 預期會有正面影響。因為業權更加清晰明確，銀行在審批新土地物業的按揭時，能省去繁複的查契風險評估，有助於加快放款流程。

資料來源：香港特別行政區發展局 2026年10月最新刊憲文件及《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例》