查冊後發現釘契該怎辦？了解什麼是釘契

之前的文章曾提醒大家在買賣物業前必不可缺要進行土地查冊，從而了解物業的狀況，其中必須注意的是單位有否被「釘契」。相信大家也有聽過「釘契」一詞，但到底什麼是「釘契」？成因有什麼？遇上「解釘」又要怎樣做？本文將為你一一解答。

什麼是「釘契」

所有物業，不論是住宅還是工商舖，只要物業或業主因為觸犯法律，又或是有未處理好的法律訴訟，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示「釘契」。釘契的存在旨在保障交易安全，防止業主在未解決法律問題前出售物業。

六大常見「釘契」成因

很多不同的原因均可形成與物業有關的法律訴訟或觸犯法律，以下列舉當中較常見的4類：

1. 違反地契用途

這情況較常出現在工廈之中，大部份工廈地契訂明地段只准作「工業及／或倉庫」用途，如用作其他用途，地政總處會發出警告信要求業主在限期內糾正違契用途，亦會把警告信送交土地註冊處註冊，即「釘契」。

2. 違反建築物條例

當屋宇署發現物業違反《建築物條例》，如違僭建、危樓、未入則結構改動等，因應單位僭建或非法改建，會發出清拆令。有關清拆令便會在土地註冊處「註冊」。

3. 業主欠債

業主拖欠銀行按揭、財務公司、管理公司或其他私人債務而被債權人循法律途徑追討及凍結資產。該裁判令便會被登記在樓契上， 以防止業主出售或轉讓該物業。

4. 欠交政府費用

如果賣家未有付清差餉、地租等政府費用，政府便有權將警告信登記與土地註冊處，更甚者，能收回該物業。一般來說，業主一旦放售物業，他們所得的金額都會先行償還所有拖欠政府的費用。

5. 違反大廈公契

包括非法分租、擅自改變用途等，業主立案法團可依法申請訴訟並登記釘契。

６. 業權糾紛

涉及遺產繼承、婚姻財產糾紛等，司法程序凍結物業權益並登記釘契，解決過程可能較長

釘契時間

從上述成因可見，不同的糾紛同樣可造成「釘契」，若果與金錢或債務有關，雙方協商的時間便會是物業被釘的期間。而與僭建或違契用途相關，釘契時間取決於拆卸及糾正的時間長短，糾正後地政總署亦有機會定期覆查。

「釘契」後要做什麼？

如果是業主的物業被釘契，只要將釘契的原因解決，並取得文件證明，向土地註冊處進行登記，便能成功解釘。但需要注意，解釘的意思，並不是將指已經出現的警告信或法庭命令刪除，只是再登記另一份文件證明解結問題。故此，在查冊時仍能看見其物業曾經被釘契多少次。破產物業的釘契解決較為複雜，需法院廢止破產令或向破產管理署購回業權。

釘契的影響

• 物業定價普遍低於市價，折讓幅度視釘契問題的嚴重性而定，部分案例折讓達15%以上。
• 銀行按揭審批趨嚴，金管局2024年指引要求銀行將釘契物業分為三級風險：
  • 低風險（欠政府費用）：最高可批70%按揭，利率加0.25%
  • 中風險（輕微僭建）：最高60%按揭，利率加0.5%
  • 高風險（結構違規/債務訴訟）：直接拒貸

案例顯示，元朗某村屋因外牆加建花架被列中風險，買家僅獲批58%按揭，需補足42%首期。

• 新買家可能承擔法律責任，若物業未解釘，釘契問題隨產權一併轉移，買家須承擔相關風險。
• 交易程序更為複雜，律師需仔細查冊並建議買家審慎考慮

簽了臨約才發現物業被「釘契」怎麼辦？

在香港物業買賣過程中，如果買家沒有事先進行土地查冊（Land Search），而在簽署臨時買賣合約（臨約）後才發現物業被「釘契」（即土地註冊處註冊的押記令、警告信或禁制轉讓令等業權負擔），這屬於常見風險，但仍有處理空間。

步驟處理

1. 立即委託律師評估：聯絡代表律師（或新聘請熟悉物業交易的律師），要求詳細查冊並分析釘契原因（如業主欠債、僭建、業權糾紛、政府拖欠費用或違反建築條例等）。律師可從土地註冊處取得相關文件副本，確認問題嚴重性及是否影響業權轉移。
2. 查詢按揭可能性：向銀行或按揭機構查詢該物業是否仍可申請按揭。部分釘契問題（如高風險級別）可能導致銀行拒批或降低成數，影響交易進行。
3. 與賣家溝通：透過律師通知賣家，了解其是否知情未披露。要求賣家提供解釋，並協商解決方案，如賣家承諾在正式買賣合約前「解釘」（解決問題並登記解除）。若賣家拒絕，可收集證據準備法律行動。
4. 檢查其他潛在問題：律師可比對屋宇署圖則，確保無額外僭建或違規，以避免更多隱藏風險。

買家可要求：

• 終止合約（踢契）：若釘契嚴重影響業權（如禁制轉讓令），買家可能有權根據臨約條款或普通法原則終止交易，追回已付訂金（通常為樓價5-10%）。如果賣家隱瞞事實，可視為違約，買家可追討額外損失（如律師費或機會成本）。但需證明賣家有欺詐或失實陳述。
• 繼續交易但要求補償：若買家仍有意購買，可在正式合約中加入條款，要求賣家於成交前解釘，並承擔相關費用。交易完成後，釘契問題會轉嫁買家，故需評估風險（例如未來被債權人追討）。部分案例中，買家可議價獲取折讓（低於市價15%以上）。
• 尋求政府彌償（未來適用）：根據2025年《土地業權條例》修訂（預計2027年實施「新土地先行」方案），若買家真誠購買並登記業權，即使後發現欺詐，可獲政府彌償（上限5,000萬元）。但目前仍適用舊制，買家需自行承擔風險。

2025年《土地業權條例》最新政策

土地業權註冊制改革

政府推動由「跟契」改為「跟冊」制度，簡化物業交易程序，提升業權透明度，預計2027年正式實施「新土地先行」方案，即新制將僅適用於條例生效後批出的土地。

業權條例修訂要點

修訂要點	契約註冊制（現行）	業權註冊制（修例後）
註冊的作用	● 註冊文書只決定已在土地登記冊註冊的文書的優先次序 ● 註冊不使已註冊文書生效，亦不保證物業的業權	● 註冊決定已註冊事項的優先次序，以及使處置生效
業權明確性	● 業權可能受業權欠妥或沒有註冊的權益影響 ● 土地登記冊不是物業擁有權不可推翻的證據	● 業權明確，只受已註冊事項、影響土地的凌駕性權益，以及法庭的更正命令影響，而不論是否知悉有關權益
欺詐個案下的業權	● 不知情的持有人可根據普通法規則取回業權	● 不知情的真誠買家付出有價代價並登有物業，可享有不可推翻的業權
因欺詐導致喪失業權的彌償	● 政府不提供彌償 ● 喪失業權的買方只能透過民事索償向欺詐者申索	● 提供彌償予因欺詐導致喪失業權而招致損失的人士，上限為5,000萬元

地契續期安排

2025年起大量地契陸續到期，政府推出《政府租契續期條例草案》，政府發言人表示，預期絕大部分屬於商業、住宅或工業性質的一般用途地契會獲續期50年，而毋須補地價，但嚴重違約者例外。

「釘契」是香港物業市場中不可忽視的重要法律風險，涉及多種成因及複雜法律程序。如果租客或新買家發現物業被釘契，最好委託熟悉物業買賣的律師處理，也應該向銀行查詢是否能就該物業進行按揭。更要留意，即使無發現「釘契」，自己或透過律師最好還是要翻查屋宇署圖則，比對單位間隔與入則的平面圖有否分別，以免成為下一個被「釘契」的業主。

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