【工商舖學堂】10/01/2024

【強拍門檻2024】哪類物業最受惠於新強拍制度？

在2022年的施政報告中，政府建議將市區舊樓強拍門檻放寬，從而提高舊區的重建效率。目前政府已就相關政策提出細節，並公布《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》（《條例草案》），法案將會在短期內移交立法會首讀。

門檻修訂細節

在現行的強拍門檻下，任何私人樓宇只要其樓齡少於50年，則申請人需要收購物業內超過90%的業權方可申請強拍；至於樓齡超過50年的樓宇，只要擁有超過80%的業權便可申請強拍。

根據草案的修訂，樓齡少於50年的私人樓宇的強拍安排將維持不變。不過，大部分樓齡超過50年的私人樓宇的強拍門檻將會被調低。此外，政府會按私人樓宇的所在地劃分為「指定」及「非指定地區」。「指定地區」是指位於長沙灣、馬頭角、旺角、荃灣、灣仔、油麻地、西營盤及上環共7個分區。

在「指定地區」內，樓齡為50-59年及60-69年的私人樓宇的強拍門檻將會分別下調至70%及65%。在「非指定地區」內，樓齡為50-59年的強拍門檻將維持在80%，但60-69年的私人樓宇的強拍門檻則會下調至70%。任何樓齡超過70年的私人樓宇的強拍門檻則會一律降低為65%。

建議的強拍申請門檻

私人樓宇的樓齡(年)	現行的門檻	2022年11月原建議的門檻	《條例草案》建議的門檻
			「指定地區」*	「非指定地區」
<50	90%(不論地點)	90%(不論地點)	90%(不論地點，與現行安排相同)
50-59	80%(不論地點)	70%(不論地點)	70%	80%(與現行安排相同)
60-69			65%	70%
≥70		60%(不論地點)	65%(不論地點)

*「指定地區」是指位於長沙灣、馬頭角、旺角、荃灣、灣仔、油麻地、西營盤及上環共7個分區

合併地盤重建規定放寬

在草案中，政府亦建議當申請人在收購相連的單位後，即時建築物沒有共用樓梯連接，申請人也可合併相連地段並以加權平均法計算業權百分比，以便利相連地地段的合併重建，不過，申請人必須取得每個地段內至少60%的業權(基線門檻)。

精簡法律程序

假如樓宇的樓齡達50年，只要相關物業的所有小業主不反對重建，強拍申請人則無須向土地審裁處提交專家報告證明重建需要，從而縮短申請處理時間。

此外，為了讓小業主可以有更多時間另覓居所，法案容許小業主在強拍售出物業後可在原有居所居住不多於6個月的時間。

工廈物業強拍放寬細節

為促進非工業地帶的轉型，政府亦會將位於非工業地帶而樓齡超過30年的工業大廈的強拍門檻由現時的80%降至70%。

總結

根據發展局數字，在2021年年底，全港樓齡達到50年或以上的樓宇共有9,162幢。在10年之內，樓齡超過50年或以上的樓宇數量將會激增近一倍。隨著政府將強拍門檻降低，發展商可以更低的業權分數將樓宇申請強拍，從而降低收購物業的成本，令發展商有更大的誘因參與舊樓的重建。長遠而言，假如市區重建的進程在修例後得到加快，相信未來市面上的住宅及商舖樓面將會增加，並為投資者及商戶提供更多機遇。