在2024年，政府先后推出及制订多项涉及物业市场的条例及政策。本文将会探讨其中三条较为重要的法规，并分析对物业市场的影响。

降低及扩大标准补地价水平

地政总署在2024年4月调低工业用地的标准地价水平。在新政策中，工厦地价将较2023年尾的水平下调约20%-23%，而补地价后的商业或现代工业用地价值将一律下调20%，至于住宅用地的价值则下调约38%。

旧政策下的标准地价尺价水平

分区	补地价前的土地用途		补地价后的土地用途
	工厦/货仓(特别工厦除外)	特别工厦	商厦/现代工厦	住宅
香港岛	3,716	2,601	6,968	12,077
九龙东	3,716	2,601	6,039	9,290
九龙西	3,252	2,276	5,574	10,219
新界南	3,252	2,276	4,645	6,968
新界北	1,858	1,301	2,787	5,110

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

新政策下的标准地价尺价水平

分区	补地价前的土地用途		补地价后的土地用途
	工厦/货仓(特别工厦除外)	特别工厦	商厦/现代工厦	住宅
香港岛	2,880	2,044	5,574	7,479
九龙东	2,880	2,044	4,831	5,760
九龙西	2,508	1,765	4,459	6,317
新界南	2,508	1,765	3,716	4,320
新界北	1,486	1,022	2,230	3,159

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

关于原有工厦标准补地价政策的资料可按此查阅(只提供英文版本)

关于最新工厦标准补地价政策的资料可按此查阅(只提供英文版本)

补价后住宅用地的标准地价减幅较工业用地大，加上在高基数效应下，补价后商业或现代工业用地的地价下调金额都较工业用地多，因此新政策的每单位补地价金额都较旧数字低。本行相信政府下调工厦标准补地价水平的政策可以收窄持有工业地皮的发展商及政府就地皮定价之间的差距。

旧政策下的标准补地价尺价水平

分区	工厦/货仓转商厦/现代工厦(特别工厦除外)	工厦/货仓转住宅(特别工厦除外)	特别工厦转商厦/现代工厦	特别工厦转住宅
香港岛	3,252	4,366	8,361	9,476
九龙东	2,323	3,437	5,574	6,689
九龙西	2,323	3,298	6,968	7,943
新界南	1,394	2,369	3,716	4,692
新界北	929	1,486	3,252	3,809

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

*以上数字是将各类土地用途补价前后的标准地价相减而得出的尺价

新政策下的标准补地价尺价水平

分区	工厦/货仓转商厦/现代工厦(特别工厦除外)	工厦/货仓转住宅(特别工厦除外)	特别工厦转商厦/现代工厦	特别工厦转住宅
香港岛	2,694	3,530	4,599	5,435
九龙东	1,951	2,787	2,880	3,716
九龙西	1,951	2,694	3,809	4,552
新界南	1,208	1,951	1,812	2,555
新界北	743	1,208	1,672	2,137

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

*以上数字是将各类土地用途补价前后的标准地价相减而得出的尺价

标准补地价尺价水平的减幅

分区	工厦/货仓转商厦/现代工厦(特别工厦除外)	工厦/货仓转住宅(特别工厦除外)	特别工厦转商厦/现代工厦	特别工厦转住宅
香港岛	557	836	3,763	4,041
九龙东	372	650	2,694	2,973
九龙西	372	604	3,159	3,391
新界南	186	418	1,904	2,137
新界北	186	279	1,579	1,672

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

*以上资料是将上述新旧各种补地价尺价相减而得出的数字

然而，目前商厦空置率高企，相信发展商将旗下的工厦重建为商厦的机会不大。另一方面，由于发展住宅的回本期较短，资金较容易回笼，住宅物业的刚性需求较大，加上在政府政策下，由工业用地转为住宅用地的补地价已大幅降低。因此，未来发展商偏向将旗下工厦物业重建为住宅或现代工业大厦。

此外，地政总署亦将工厦标准补地价的政策延伸至新界的新发展区。在新界的各分区内，新政策将会就区内的补地价前的农地、非住宅及住宅用地订立标准地价。其中，农地的标准尺价划一约为418元，而非住宅及住宅用地的标准尺价则介乎929元至2,462元。在补地价后，非住宅及住宅的标准尺价则介乎1,486元至3,159元。

新界各个分区的标准地价尺价水平

地区	分区	补地价前的土地用途			补地价后的土地用途
农地	非住宅	住宅	非住宅	住宅
元朗	元朗市中心	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	洪水桥站	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	洪水桥/厦村	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	锦上路站	418	1,254	2,462	1,858	2,973
	天水围站	418	1,254	2,462	1,858	2,973
	新田站	418	929	1,858	1,719	2,369
	牛潭尾站	418	929	1,858	1,719	2,369
	凹头站	418	975	1,951	1,858	2,508
北区	粉岭/上水市中心	418	1,254	2,462	2,230	3,159
	古洞站	418	1,254	2,462	2,230	3,159
屯门区	屯门站(次分区1)	418	1,254	2,462	1,858	2,973
	屯门站(次分区2)	418	975	1,951	1,486	2,369

资料来源：美联工商铺资料研究部、地政总署

关于标准补地价政策延伸至新界(除洪水桥/厦村外)其他土地用途的资料可按此查阅(只提供英文版本)

关于标准补地价政策延伸至洪水桥/厦村其他土地用途的资料可按此查阅(只提供英文版本)

随着北部都会区的实施，将标准补地价政策延伸至新界的新发展区可以加快更改土地用途的效率，省却因地段需补地价而进行估价的程序，提高发展土地的速度，长远可令土地供应增加。

另外，政策将变相令区内的土地规划交由市场决定，因为发展商可按自身情况决定是否参与标准补地价计划，从而将旗下的农地或其他土地经城规会批准后可转为住宅或非住宅用途。政府可在无需收回土地的情况下，也可令发展商参与政府的发展计划。

《政府租契续期条例草案》

政府在2024年通过《政府租契续期条例草案》，其中，条例规定未来土地租约到期后，相关地段将会自动续期50年，土地年期可以超过2047年6月30日。将土地续期时，业主无需为地段额外补地价，但需要按物业应课差饷租值3%缴纳地租。

此外，地政总署署长会在地契到期前最少6年，在宪报刊登续期公告，但政府可对土地是否获续期拥有最终决定权。政府将以「负面清单」公布不获续期的地契，假如地段涉及严重违契且屡劝不改，则政府或会将相关地段纳入清单之内，令政府得以收回相关地段。

由于涉及严重违契的个案在市场上是属于极为少数的个案，所以一般而言，在条例通过后，地契年期到期的地段一般都可获自动续租50年。根据发展局推算，约2,400个地段的地契将在2025年6月至2047年6月29日到期。在2047年6月30日，更会有约30万个地段的地契将在当日到期。因此，条例有助解决这些地段的地契年期问题，政府可以更明确及更有效率的方法处理地契到期的问题。

银行承造按揭的最长年期为30年，而在条例制订后，到期地段获自动续期50年，而续期的地契年期期限可以跨越2047年。因此对于银行而言，由于土地租赁安排的确定性得到提升，所以银行承造按揭的风险将会下降。即使物业的地契年期或会在按揭年期内到期，但随着地段可按条例自动续期，未来银行因地契年期到期拒绝提供按揭的可能性将会降低。

《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》

政府在2024年通过《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》（《条例草案》）。在原有的强拍门槛下，任何私人楼宇只要其楼龄少于50年，则申请人需要收购物业内超过90%的业权方可申请强拍；至于楼龄超过50年的楼宇，只要拥有超过80%的业权便可申请强拍。

根据草案的修订，楼龄少于50年的私人楼宇的强拍安排将维持不变。不过，大部分楼龄超过50年的私人楼宇的强拍门槛将会被调低。此外，政府会按私人楼宇的所在地划分为「指定」及「非指定地区」。「指定地区」是指位于长沙湾、马头角、旺角、荃湾、湾仔、油麻地、西营盘及上环共7个分区。

在「指定地区」内，楼龄为50-59年及60-69年的私人楼宇的强拍门槛将会分别下调至70%及65%。在「非指定地区」内，楼龄为50-59年的强拍门槛将维持在80%，但60-69年的私人楼宇的强拍门槛则会下调至70%。任何楼龄超过70年的私人楼宇的强拍门槛则会一律降低为65%。

建议的强拍申请门槛

私人楼宇的楼龄(年)	现行的门槛	2022年11月原建议的门槛	《条例草案》建议的门槛
			「指定地区」*	「非指定地区」
<50	90%(不论地点)	90%(不论地点)	90%(不论地点，与现行安排相同)
50-59	80%(不论地点)	70%(不论地点)	70%	80%(与现行安排相同)
60-69			65%	70%
≥70		60%(不论地点)	65%(不论地点)

合并地盘重建规定放宽

在草案中，政府亦建议当申请人在收购相连的单位后，即时建筑物没有共用楼梯连接，申请人也可合并相连地段并以加权平均法计算业权百分比，以便利相连地地段的合并重建，不过，申请人必须取得每个地段内至少60%的业权(基线门槛)。

精简法律程序

假如楼宇的楼龄达50年，只要相关物业的所有小业主不反对重建，强拍申请人则无须向土地审裁处提交专家报告证明重建需要，从而缩短申请处理时间。

此外，为了让小业主可以有更多时间另觅居所，法案容许小业主在强拍售出物业后可在原有居所居住不多于6个月的时间。

工厦物业强拍放宽细节

为促进非工业地带的转型，政府亦会将位于非工业地带而楼龄超过30年的工业大厦的强拍门槛由现时的80%降至70%。

根据发展局数字，在2021年年底，全港楼龄达到50年或以上的楼宇共有9,162幢。在10年之内，楼龄超过50年或以上的楼宇数量将会激增近一倍。随着政府将强拍门槛降低，发展商可以更低的业权分数将楼宇申请强拍，从而降低收购物业的成本，令发展商有更大的诱因参与旧楼的重建。长远而言，假如市区重建的进程在修例后得到加快，相信未来市面上的住宅及商铺楼面将会增加，并为投资者及商户提供更多机遇。

延伸阅读

《政府租契续期条例草案》:【2047地契问题】未来土地租约到期后，将如何处理？

《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》:【强拍门槛2024】哪类物业最受惠于新强拍制度？

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