【片區開發】，隨著《2026-2027年度財政預算案》公佈，香港政府再次重申對「北部都會區」的發展決心。為了在財政赤字下仍能保持基建速度，政府大力推行「片區開發」（Zone Development）模式。這不僅是土地出售方式的變革，更直接影響未來十年的香港樓市供應與投資方向。

本懶人包將深入解析什麼是片區開發、預算案中的「地價抵銷」新政，以及洪水橋、粉嶺北、新田科技城三大試點的詳細規劃。

北部都會區片區開發是什麼？與傳統賣地有何不同？

傳統的賣地模式是政府先做好平整和基建，再將個別地皮逐一招標。而「片區開發」則是將具規模的土地——包含商業、住宅及公共設施用地——打包交由私人發展商進行綜合規劃。

片區開發的三大核心特點：

• 財政減壓： 政府可提早收取地價，並由市場分擔前期的基建開支及風險。
• 公私營合作（PPP）： 發展商需負責土地平整及基建建設（如道路、排水系統、公園）。
• 整全規劃： 避免「插針式」發展，確保基建與樓宇同步落成。

北部都會區片區開發規劃圖（資料來源：北部都會區網站）

圖為粉嶺北新發展區試點。（發展局文件圖片）

2026財政預算案：地價政策三大新招

為應對高息環境及發展商現金流壓力，財政司司長在2026預算案中針對片區開發推出了極具吸引力的彈性財務安排，旨在降低入場門檻，提速發展。

A. 地價抵銷機制 (Land Exchange Offset)

這是最具突破性的措施。政府容許發展商以其在北都範圍內被政府收回的土地權益，直接抵銷部分新片區的地價。

• 影響： 大幅降低發展商需支付的現金（Upfront Cash），對於持有大量農地儲備的發展商（如新地、恒地）極具吸引力。

B. 地價分期支付

打破傳統「一筆過」付款的規限，容許中標財團分期繳付地價。

• 影響： 改善企業現金流，讓更多中型發展商或合組財團有能力參與競投。

C. 按實補價與長年期租約

補地價金額將按實際興建的樓面面積及用途釐定（按實補價），並提供較長年期的政府租約。

• 影響： 增加投資回報的確定性，減少因市況波動帶來的估值爭議。

四大功能片區定位｜就業機會＋住房供應全面解鎖

創新科技片區：「香港版矽谷」新田科技城

片區定位

對接深圳河套區，建設香港版「矽谷」，重點發展人工智能、生物醫藥、微電子等產業，預計提供約15萬個就業機會。

片區規劃亮點

預留約240公頃土地建設科研設施與企業總部；推出「科技人才簽證計劃」，吸引全球頂尖科研人才；與深圳共建數據跨境流通試點，破除創新要素流動壁壘。

從投資角度，新田科技城周邊屋苑如錦繡花園備受關注。這座位於元朗大生圍的低密度屋苑，由花園洋房組成，受益於北部都會區核心發展地帶、北環綫牛潭尾站及科技城建設，預計吸引高端人才湧入，帶動租賃需求井噴及物業價值飛躍式增長，投資自住兩宜，成為新一代投資熱點。

商貿物流片區：洪水橋/厦村的樞紐角色

片區定位

香港西部經濟走廊的核心，服務粵港澳大灣區物流與供應鏈需求，預計創造約14萬個就業機會。

片區核心項目

建設「洪水橋站」作為港深西部鐵路（連接深圳前海）的關鍵節點；發展高端物流倉儲、跨境電商基地，推動「空鐵聯運」模式。

投資者可留意鄰近天水圍嘉湖山莊，香港十大藍籌屋苑之一，入場費低（三房單位約500萬港元）。受惠洪水橋發展及鐵路連接，商業及住宅需求上升，租金回報穩定，北部都會區概念帶動外區用家及投資者入市，成為上車及長線投資首選。

最新規劃

發展局宣佈為了更好推動高增值新型工業化，決定將位於元朗福宏街與宏利街用地交予香港科技園公司，在元朗創新園建構微電子生態園。另外，洪水橋及厦村第39A及39B區用地將納入發展局的政策研究，目標為由政府成立的公司，以產業園區形式管理和營運該帶產業用地。

宜居生活片區：古洞北/粉嶺北新市鎮

住房供應

 預計提供超過12萬個住宅單位，其中70%為公營房屋，緩解基層居住壓力。

社區配套

規劃學校、醫院、文化設施，打造「15分鐘生活圈」示範區。

以投資視角，粉嶺花都廣場作為區內成熟屋苑，緊鄰口岸商貿區及粉嶺北新發展區，受跨境物流及綠色科技產業帶動人流，租金回報吸引，適合追求穩定升值的投資者。

生態文旅片區：沙頭角與米埔濕地的綠色轉型

沙頭角開放計劃

逐步解除禁區限制，發展文化古蹟旅遊（如中英街）、海上休閒活動。

生態保育

擴大米埔濕地保護區範圍，推行「濕地緩衝區」開發管制，平衡發展與環境。

片區開發3大政策突破｜企業必知投資亮點

土地整合新思維

棕地活化

收回新界北約1,500公頃閒置棕地（原用於貨櫃倉儲、廢品回收），轉型為住宅或產業用地，提升土地利用效率。

公私合作（PPP）

引入市場資本參與基建建設，例如以「建造-營運-移交」（BOT）模式開發口岸經濟區，促進基建投資與風險分擔。

跨境制度創新

稅務優惠

探索「港深科技園」雙重稅收減免，降低企業跨境運營成本，促進深港科技合作。

通關便利化

在河套地區試行「合作查驗、一次放行」的通關模式，促進人才流，提升跨境效率動。

智慧城市：數字化賦能片區管理

• 建立「北部都會區數字孿生平台」，實時監測交通、能源、環境數據，提升城市管理智慧化水平。
• 推廣智能建築技術，如裝配式合成（MiC）加快公屋建設，提升建築效率和質量。

片區開發政策：優化機制保障發展

透明招標程序

政府將制定清晰的招標程序和評估標準，確保過程公平公正，並公開招標結果，以提升透明度及公眾監督。

• 制定《發展協議範本》明確公共設施移交標準（如道路須符《香港規劃標準》第8章）。
• 首個招標項目「洪水橋商業綜合體」預計2025下半年推出，市場關注「超額利潤分成」條款。
• 建議採用「雙信封制」挑選投標者，並設立專班讓開發商參與基建設計及了解進程，以減少不確定性，提升投標意願。
• 推動靈活財務安排，如容許調整住宅地積比、分期支付地價、放寬預售期限制及協助融資，增加投資信心

平衡公共利益

 政府將在招標文件中明確規定發展商需要提供的公共設施和服務，例如學校、醫院、公園等，以保障居民的利益和生活質素。

鼓勵社區參與

• 政府將設立機制，鼓勵居民參與片區規劃和設計，收集居民的意見和建議，以打造更符合社區需求的新發展區。
• 採取「政府主導、社區營造」模式，強調社區共融，避免過去新市鎮發展中出現的社區問題，提升宜居、宜業及可持續發展。

北部都會區如何改變香港？2035經濟轉型預測

經濟轉型：從金融獨大到科創驅動

北部都會區將推動香港GDP結構轉型，預計到2035年，科創產業佔比從不足1%提升至15%。

社會效應：紓解住房矛盾與青年發展

• 新增住房單位可縮短公屋輪候時間至4年以下。
• 打造「港深青年創客基地」，提供創業孵化與就業支持。

區域融合：粵港澳大灣區的「超級聯繫人」

通過北部都會區，香港可進一步發揮「一國兩制」優勢，成為內地企業國際化與外資進入大灣區的雙向平台。

片區發展：發展商搶灘佈局｜22份意向書背後商機分析

長實、新地等巨頭競逐

市場估算住宅項目回報率達12-15%，商業地塊升值潛力更高。

基建債券融資

政府擬發行專項債券支援發展商，緩解利率上升壓力包括「政府可持續債券計劃」和「基礎建設債券計劃」，未來五年每年發行債券規模約1,500億至1,950億港元，確保北部都會區等策略性基建項目按時推進。

風險預警

分段開發可能衍生公共設施銜接問題，發展商需提交「全期基建方案」作捆綁監管，保障公共利益和基建整體協調性。

北部都會區片區開發不僅是土地規劃的革新，更是香港突破發展瓶頸、融入國家大局的戰略選擇。如何平衡發展速度與質量、經濟效益與社會公平、商業利益與公共利益，將是決定北部都會區成敗的關鍵。儘管挑戰重重，但其成功將為香港開創「北科創、南金融」的雙中心格局，並為大灣區城市群協同發展樹立典範。未來十年，這片土地將見證一座國際化新城的崛起，以及香港的又一次華麗轉身。

常見問題 (FAQ)

Q：片區開發會否導致「官商勾結」？
A：政府強調會透過公開招標進行，並在合約中列明清晰的基建標準及落成期限，確保公眾利益。

Q：一般市民如何投資北部都會區？
A：除了直接購買區內樓盤，市民亦可留意政府發行的基建債券。預算案提出未來五年每年發行約1600億元至2200億元的債券，這提供了低風險的參與渠道。

Q：首個片區何時招標？
A：根據發展局最新時間表，洪水橋片區預計將於2026年內率先招標。

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