近年，由於巿場需求的變化，香港物流業正轉型向高增值發展。然而，業界一直礙於租金高昂、土地匱乏而難以轉型。最新一份的財政預算案中，政府提出未來將就屯門西預留的約十公頃土地，評估作發展物流用途的可行性。究竟屯門西有否潛力作物流用途？未來一帶的投資前景如何？

屯門西可望成水陸空貨運樞紐
香 港置業至尊工商董事黃寶偉指出，物流主要用地葵荃區已難再開拓，而屯門西配套亦相較舊區葵荃理想。現時屯門與深圳灣口岸接通，而龍鼓灘的屯門內河碼頭，亦 與珠三角的內河貨運頻繁往來；隨著屯門至赤鱲角的連接路於2018年竣工後，來往機場只需十分鐘，屆時屯門水陸空三路將全面打通，有助業界持續發展。假如 用地以最短時間完成建築工程，新貨倉大樓可望最快於3年後落成。

香港優質貨倉廠房的佔用率長期幾近爆滿，租金更位列全球第二高。據本行統 計資料顯示，一般物流貨倉呎租介乎$9-$10，設有車路直達的優質貨倉呎租則介乎$12-$13，最高規格的貨倉更可達$15不等。根據香港物流協會調 查，目前貨倉短缺估計約400萬至500萬平方呎。屯門西土地料可建三幢至少五層高物流設施，可提供約260萬平方呎總樓面面積，約為業界需求用地的一 半。過去幾年，貨倉呎租按年升幅達5%-10%，預料當供應量上升後，呎租將保持平穩，有幫降低物流倉租金成本，更有幫紓緩葵荃一帶的交通壓力。

由於物流業不同工序及服務公司將集中一起，產生協同效應，屆時可望同時帶動周邊工廈寫字樓需求。屯門的工廈價格一直處於低水，平均呎價僅約2000元，相信貨倉大樓若在3年後落成，屆時在加息環境下，一帶工廈仍會有2成不等升幅，平均呎價約2500元-3000元不等。

持續發展物流業 須把握中國起飛機遇
香港為世界第九大貿易實體，2013年的有形貿易總額達八萬二千多億元，接近本地生產總值的四倍。不過，隨著鄰近地區物流業蓬勃發展，香港物流中小企亦開始面臨挑戰。

去年，中國國務院已經發布了《中國(上海)自由貿易試驗區總體方案》，確立上海自由貿易區為國家發展戰略的主要區域。於過去一季，受惠於上述政策，上海工廈及貨倉的需求量錄得直線上升趨勢。

香 港置業工商舖研究部主管陳嘉豪指出，作為泛珠三角重要的一員，鄰接中國自貿區發展的機遇，香港有必要發展其物流業，以獲取中國經濟起飛的機遇。根據本行綜 合差餉及物業估價處的最新數據顯示，去年本港貨倉的落成量為零，但大型貨倉及物流中心的需求量與日俱增。因去年並沒有新增貨倉供應，本年有關租金升幅可達 5%。現時的租金水平已令很多物流營運商吃不消。長遠而言，若政府在屯門西發展另一大型物流中心，將可紓緩物流營運商面對租金上升的壓力。