面對香港種類繁多的工商舖樓宇，投資者與用家常對分層工廠大廈、工貿大廈、特殊廠房及貨倉等類別之核心區別與適用範圍感到困惑。不僅影響物業選擇的精準度，更可能牽涉地契條款與規劃用途限制，進而左右租售價值與投資回報。了解私人工業樓宇4大類別（包括分層工廠大廈、工貿大廈、特殊廠房、貨倉）的關鍵分別、最新活化政策下之潛力，以及地契陷阱，投資自然更有把握！
私人商業樓宇主要有分兩種：零售業樓宇和其他設計或改建作商業用途的樓宇。它們「物如其名」，零售業樓宇是指被零售商用來銷售商品或提供服務的物業，而其他設計或改建作商業用途的樓宇是指用作設計或其他商業用途的樓宇，如美容、診所。但注意它不包括專作寫字樓用途的樓宇、車位、以及香港房屋委員會和香港房屋協會所持有的商業樓宇，寫字樓有屬於自己的分類的。
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私人工業樓宇
而私人工業樓宇便有四種，包括：分層工廠大廈、工貿大廈、特殊廠房和貨倉。
分層工廠大廈即是我們經常説用作工業用途的「工廈」。這類別包括為一般製造業工序及與該等工序有直接關係的用途（包括其附屬的寫字樓）而建設，並通常由發展商出售或出租的樓宇。但注意它不包括房委會興建的工廠大廈、工業邨內或特殊用途廠房。
近年政府推出一系列活化政策，允許部分工廈改作寫字樓、創意工業或零售用途，提升整體工商物業彈性與可用性。而這種活化工廈亦成為市場投資者及用家的首選物業。
工貿大廈介乎工廈和寫字樓之間，設計/用途允許同時作工業及貿易辦公活動。香港著名的工貿大廈例子有世貿大廈、港灣工貿中心等。
工貿大廈的主要優勢包括它們通常設計或獲證明作工貿用途，樓面可兼顧工業與辦公需求，適合貿易公司使用。這類大廈多數鄰近工業區或貨櫃碼頭，方便物流和貨物存放，對於需要倉儲和辦公結合的企業非常便利。此外，工貿大廈的空間通常較靈活，用家可根據業務需要靈活分配使用區域，適合多元商業活動。
總結來說，工貿大廈的優勢主要在於：
這些因素使工貿大廈成為不少貿易類企業的首選租賃物業。
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特殊廠房是指包括所有其他廠房，但主要是為特殊製造業而建的廠房（如造船、化工等），每座通常由單一用家操作。這一類樓宇一般面積較大，集中在新界。
貨倉是指包括設計或改建作倉庫或冷藏庫的樓宇及其附屬寫字樓，位置多鄰近工業區或貨櫃碼頭。
近年香港及全球電商、食品供應鏈發展迅速，帶動本地物流與冷鏈服務需求明顯上升，這直接推高貨倉（尤其是冷凍及溫控倉庫）之租值及升值潛力。政府推動高增值物流產業發展，如屯門、葵涌等地區新建多層物流倉庫，帶來土地及物業增值空間。
貨倉升值潛力被看好，已成為資本市場重點關注及投資新寵。未來隨著更多創新物流科技和市場需求增加，這類資產的價值有望繼續上升。
大家在投資之前，需要了解好不同工商舖樓宇的種類和用途，以及地契等相關知識，不同物業受原有地契及規劃用途限制，變更用途需向地政署申請及繳交豁免書費用。部分舖位或工廈用途受限，理解地契及城規限制非常重要，否則會影響租售價差和投資回報。
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