香港地少人多，许多商业物业（商业、工业及铺位）业主为提高物业利用效率并吸引中小型租户或买家，会选择将大型单位分间拆细。然而，分间及分契涉及复杂的法律、建筑及税务程序，任何疏漏都可能导致严重后果。本文详细阐述香港工商铺分间分契的完整流程、法律要求及关键风险。

什么是工商铺分间与分契？

• 分间（物理分割）：指将物业空间物理划分为多个独立单位，例如添加间隔墙、独立出入口、水电系统等。这适用于工厦、商厦或街铺，目的是提高租赁灵活性。
• 分契（业权分割）：在分间基础上，将原业权分割为多个独立单位，便于单独出售或按揭。这步骤需登记土地注册处，创造新业权文件。
• 这些程序受《建筑物条例》（Cap. 123）和《土地注册条例》（Cap. 128）规管，涉及屋宇署、地政总署等多个部门。正确执行可避免罚款或土地收回风险。

分间工程的建筑规管程序

前期规划阶段

分间铺位首先必须符合《建筑物条例》（第123章）及相关规例的要求。业主在动工前须进行以下步骤：

1.查询大厦公契

检查物业的大厦公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是否允许分间，以及有无限制（如单位最小面积或数量上限）。同时确认地契（Government Lease）用途是否符合拟定分间后的商业/工业用途。若涉及改变用途，需向地政总署（Lands Department）申请租约修订（Lease Modification），可能需缴付补地价。

2.聘请认可人士（Authorized Person, AP）进行可行性评估

认可人士必须为屋宇署注册名册上的专业人士，可为建筑师、测量师或结构工程师。AP需评估：

• 分间工程是否符合《建筑物条例》及消防安全规定
• 工程是否涉及楼宇结构改动
• 工程属哪个类别（一级、二级、三级小型工程或需批核工程）

工程分类与不同流程

根据工程规模，分间工作分为以下类别：

工程类别	要求	屋宇署审批	承建商要求
豁免工程	不涉及结构改动	无需批核	无特定要求
小型工程（三级）	轻微内部改动	简化程序	持牌承建商或建筑专业人士
小型工程（一、二级）	较大改动	需通知	注册承建商
需批核工程	涉及结构改动	需事先批准	注册承建商+认可人士

正式施工流程

若工程属需批核类别，具体步骤如下：

1. 工程展开前7天：向屋宇署呈交工程展开通知书、图则、照片及相关文件
2. 屋宇署确认：收妥通知后发出工程展开认收信
3. 施工阶段：按屋宇署批准图则进行工程
4. 工程完成后14天内：呈交完工证明书、照片及其他相关文件
5. 完成确认：屋宇署发出工程完工认收信

消防安全与逃生途径的关键要求

消防安全是分间工程最严格的规管领域。任何违规都可能导致屋宇署执法行动。^[2]

1.走廊与出口路线

情况	最小净阔度	额外要求
保留原有防火门，≤30人	0.75米	出口路线净高≥2米
保留原有防火门，30-200人	0.85米	需提供≥2个出口门，各0.85米阔
移除或更换防火门	1.05米	间隔墙需1小时耐火效能，出口门需自掩防烟

2.绝对禁止项目

分间工程严格禁止：

• 拆除或改动原有防火门
• 在出口楼梯围封墙开凿门口或通风洞口
• 在分隔单位与逃生途径的耐火墙开凿孔洞安装冷气或抽气扇
• 安装铁闸阻碍逃生途径
• 将工商铺分间为独立房间作居住用途（尤其不可将工业用途单位改为住宅）

3.楼宇结构保护

分间工程不可对楼宇结构造成负荷过重，禁止：

• 拆除结构墙、柱、横梁或楼板
• 在结构墙开凿通口
• 竖设过度厚重的砖墙超出容许规格
• 铺设实心地台导致楼面过度负荷

4.通风、排水与衞生

• 所有居住房间、浴室、厕所及厨房须设置足够面积窗户以提供天然通风及照明
• 若无足够天然通风，须设置人工照明系统及机械通风设施（每小时换气5次）
• 新设厕所及厨房不得位于街道上方露台内
• 排水系统须符合《建筑物（衞生设备标准、水管装置、排水工程及厕所）规例》
• 居住房间净高度不应少于2.5米

分契程序与法律注册

完成分间建筑工程后，业主需透过律师进行分契程序，以令分间单位拥有独立业权。以上程序主要由土地注册处处理。

分契前置查册

律师需进行以下查册工作：

土地登记处查册

• 确认单位的准确位置及份数
• 查阅现有契约条款
• 检查是否有未解决的产权负担（钉契）

公契审查

• 检查大厦公契是否允许分契
• 确认是否有分间或分契的限制条款
• 确认业权结构是否为联权共有（joint tenancy）或分权共有（tenancy in common）

分契文件准备

律师需准备：

• 新的物业分割图则（由认可人士规划及认证）
• 分契证书，列明每个分间铺位所占的份数
• 结构工程师认证文件（证明分隔墙无结构问题）
• 屋宇署批准图则副本

土地登记处注册

所有分契文件须在土地登记处正式登记，程序包括：

• 律师向土地登记处提交分契文件
• 登记处审查并核实份数计算
• 发出登记确认
• 各分契单位在登记册上取得独立记录

完成注册后，分契铺位方拥有独立业权，可分别出租或出售。

大厦公契与业主合作的关键考量

大厦公契的约束力

大厦公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是具法律效力的文件，对所有业主具有约束力。新业主购入物业时，自动受公契约束，无法拒绝。^[3]

公契常见限制：

• 禁止或限制分间及分租
• 规定铺位用途限制
• 规定分间单位的管理费分担比例
• 规定物业管理规则

修订公契的困难性

要修订公契条款，需获得100%业主同意，此外修订内容不能与政府契约相抵触，实务上极为困难。

因此，业主在分间前必须详细审查现有公契条款，确认分间不违反公契规定，否则日后可能面临业主立案法团要求还原或诉讼。

业主合作与决议机制

若物业为大厦形式，分间涉及公用部份改动时，可能需要其他业主同意或在业主大会上表决。

业主需瞭解：

• 是否需召开业主大会
• 是否需多数业主（例如80%）同意
• 实施分间工程期间对其他业主造成的影响及补偿

按揭与融资风险

银行审批难度

购买分契铺位时，买家极可能面临银行拒批按揭或提高按揭条件的风险。

银行的顾虑包括：

• 分契铺位可能涉及消防安全问题（银行会实地视察）
• 分契文件不完整或分割程序不合法
• 楼宇结构完整性问题
• 旧楼或工业大厦分契单位违反火安规定风险较高

应对策略

购买前应进行以下步骤：

• 在签订正式买卖合约前先向银行确认可否批核按揭
• 聘请律师进行详尽业权查册，确保分契文件已合法登记
• 如银行拒批，应考虑一笔过现金购入或寻求融资机构（通常利率更高）

常见违规与屋宇署执法

屋宇署对分间单位进行定期视察及根据举报进行执法。常见违规包括：

违规类别	具体例子	后果
逃生途径阻碍	出口门安装铁闸；分间单位无法通往火梯	屋宇署要求纠正；可能罚款
结构损害	拆除结构墙；在结构梁开凿孔洞	要求还原；危及楼宇安全
火安不符	装置不合规火门；缺乏耐火分隔	要求还原；危及住客
排水渗水	楼下天花板渗水；混凝土剥落	要求维修；影响楼宇寿命
无自然光通风	分间单位无窗户或窗户被遮挡	要求改善；影响租住品质

业主发现违规应立即向屋宇署举报（热线：2626 1616）并聘请专业人士纠正。

税务及成本考量

印花税与资本利得税

分契涉及的税务包括：

• 契据印花税（从价印花税，Ad Valorem Stamp Duty）：按分契后各单位价值计算
• 资本利得税风险：若分契导致铺位总价值显着增加，可能被税务局视为具生意性质，需缴纳利得税

成本估算

分契的总成本通常包括：

项目	费用范围	备注
律师费	数千至万元	取决于复杂性及律师行收费
测量师费用	可变	规划新图则及认证
建筑工程费	可变	分间工程本身成本
屋宇署申请费	数百元	图则审批及通知费
印花税	视铺位价值而定	按分契后各单位价值计算

总成本可能相当高昂，特别是对于复杂的旧楼分契。

重要风险提示与应对措施

业权风险

风险：分契文件若未在土地登记处正式登记，分契可能被视为非法，影响铺位销售及按揭申请。

应对：

• 确保分契文件已由律师正式提交土地登记处
• 查阅登记册确认分契已被正式记录
• 购买前向律师索取登记确认文件

消防安全风险

风险：若分间工程不符消防规定，屋宇署可要求还原，甚至导致禁租禁售。

应对：

• 严格遵循屋宇署《分间楼宇单位不可不知》指南
• 聘请经验丰富的认可人士确保设计符合规定
• 保留所有屋宇署批准文件及完工证书
• 定期检查排水系统及防火设施

公契冲突风险

风险：若分契违反大厦公契，业主立案法团或其他业主可提起诉讼要求还原。^[3]

应对：

• 分间前详细查阅大厦公契条款
• 如有疑议，谘询律师意见
• 若需修订公契，应提早准备并搜集业主共识

银行融资风险

风险：购买或出租分契铺位时银行可能拒批按揭。

应对：

• 提前向银行确认分契铺位是否可贷
• 准备完整的分契文件及屋宇署批准纪录供银行审查
• 若银行拒批，考虑其他融资选项或一笔过购入

专业人士谘询清单

进行分间分契前，业主应聘请以下专业人士：

1. 认可人士（AP）：评估可行性、规划图则、监督施工
2. 律师：进行业权查册、起草分契文件、办理登记
3. 认可测量师：确保图则符合法定要求
4. 注册承建商：执行分间工程
5. 银行/按揭顾问：评估融资可行性
6. 税务顾问：评估税务影响

香港工商铺分间分契是一项复杂的多层次项目，涉及建筑、法律、消防及税务等多个领域。业主务必：

• 严格遵守《建筑物条例》及消防规定，特别是逃生途径要求
• 确保所有分契文件完整并正式登记于土地登记处
• 详细检查大厦公契，确认分契合法性
• 提前向银行确认融资可行性
• 聘请合资格的专业人士全程监督
• 预留充足时间及预算

购买分间单位注意事项

在香港，购买分间单位（即经物理分间和业权分契后的物业单位，常见于工商铺或旧楼）是常见投资选择，能提供较高租金回报，但涉及多项法律、财务和结构风险。分间单位可能源自原物业分割，买家需特别注意业权完整性、合规性和潜在隐患。

1. 购买前必须查土地注册处记录，确认业权完整、无纠纷，并核对大厦公契和地契限制。建议委托律师进行尽职调查。
2. 向屋宇署查询入伙纸（Occupation Permit）和批准图则，确认分间是否经合法申请及批准。非法分间可能导致清拆令或法律诉讼。
3. 旧楼分间单位常有僭建物（非法建筑），如加建天台或间隔。购买前聘请测量师检验，确认无房屋署或屋宇署的清拆令，否则买家需承担拆除成本和罚款。

财务及按揭风险

• 按揭成数及银行审批：分间单位按揭成数较低（约50-70%），银行更注重租金回报而非买家个人收入。「分契楼」或有业权瑕疵的单位，可能无法向传统银行申请按揭，需考虑发展商融资或二手市场限制。
• 税务及额外费用：计算印花税、律师费和代理佣金。购买分间单位若涉及「假长约」或隐藏债务，需核实租约以防额外负担。投资者注意额外印花税（SSD）或买家印花税（BSD）适用。
• 估价及转售潜力：分间单位估价策略需考虑市场价值和共用空间责任。转售时，买家可能因业权不完整而却步，导致流动性低。

常见问题

分间单位有什么合规风险？

需确认分间是否经屋宇署批准，检查入伙纸和建筑图则。非法分间可能导致清拆令或罚款，购买后买家需承担责任。

购买分间单位按揭有什么限制？

按揭成数较低（约50-70%），银行注重租金回报。业权不完整的单位可能难获批，需考虑税务如印花税。

分间单位管理费和保险要注意什么？

查业主立案法团文件，确认管理费分担和第三者保险覆盖。若有欠费，可能导致单位被拍卖。

购买分间单位适合投资吗？

适合租金回报，但需评估转售流动性和市场风险。旧楼分间单位常有结构或僭建问题，购买前聘测量师检验。

只有在全面遵守法律要求、获得必要批准的情况下进行分间分契，业主才能确保分契铺位具有清晰业权、易于出租或出售，并避免日后因不合规而招致行政或法律纠纷。

参考来源：香港屋宇署官方指南、法律及融资机构相关资讯。

T&C：本文章旨在提供一般性资讯，帮助读者了解香港工商铺分间及分契程序，并非专业法律、财务或投资建议。读者应自行验证资讯准确性，并谘询合格律师、测量师或相关政府部门以获取个案特定指导。文章内容基于公开法规，可能因政策更新而变更，不保证其时效性或完整性。