在香港投资砖头，「路通财通」从来都是硬道理。随着港铁公司新任行政总裁杨美珍履新，并宣布全速推进涉及 1,400亿港元 的 6大新铁路项目，这对于工商铺投资者而言，绝对是一个极具指标性的讯号。

这 1,400 亿不单是基建开支，更是未来十年的「资金流向图」。对于寻求长线升值、博取旧区重建或新发展区机遇的投资者，这 6 个项目分布在 北部都会区、屯门 及 大屿山，究竟边区还有「水位」？以下为您详细拆局。

港铁六大铁路项目清单及最新进度

项目名称	位置	简要描述	进度
东涌线延线	大屿山	由现有东涌站向东及西延伸，新增东涌东站及东涌西站，全长约7.6公里，提升大屿山交通连接及支援东涌新市镇发展。	建设中（2019年动工），预计2029年竣工。目前正进行隧道挖掘及车站主体工程。
屯门南延线	屯门	由屯门站向南延伸约2.4公里至屯门南站，途经第16区站，连接屯门南社区及码头区。	建设中（2023年动工），预计2030年竣工。目前正进行地基及轨道铺设工程。
屯马线洪水桥站	北部都会区	在现有屯马线兆康站与天水围站之间新增洪水桥站，支援洪水桥/厦村新发展区的住宅及商业发展。	建设中（2024年动工），预计2030年竣工。目前正进行车站大堂及月台建造。
东铁线古洞站	北部都会区	在现有东铁线落马洲支线上新增古洞站，作为北环线的连接点，支援古洞北新发展区。	建设中（2023年动工），预计2027年竣工。目前正进行站体结构及配套设施安装。
北环线主线	北部都会区	全长约10.7公里，连接东铁线古洞站与屯马线锦上路站，新增新田、牛潭尾及凹头3个中途站，形成新界北铁路骨干。	建设中（2025年动工），预计2034年竣工。目前正进行前期准备及招标。
小蚝湾站	大屿山	小蚝湾站位于现有东涌线欣澳站与东涌线延线东涌东站之间，主要为港铁小蚝湾车厂用地发展项目提供铁路服务。	地基勘探中，项目预计于2030年竣工。

1. 北部都会区核心：商业与物流的新蓝海

北部都会区是未来香港发展的重中之重，其中三个新铁路项目直接贯穿此区，将彻底改变新界北的商业地貌。

项目一：古洞站 (Kwu Tung Station)

东铁线落马洲支线新增古洞站，作为北环线的连接点，支援古洞北新发展区。

• 进度： 已动工，预计 2027 年竣工。
• 投资焦点： 民生铺位、中小型写字楼
• 专家分析： 古洞站将是未来「北环线」与「东铁线」的交汇点。随着古洞北新发展区大量住宅入伙，区内对零售、餐饮及服务行业的需求将会急升。对于香港工商铺投资者，这意味着更多机会在工业铺或研发中心布局，早一步进场可享长期增值。

项目二：洪水桥站 (Hung Shui Kiu Station)

在屯马线兆康站与天水围站之间新增洪水桥站，支援洪水桥/厦村新发展区的住宅及商业项目。

• 进度： 预计 2024 年动工，2030 年竣工。
• 投资焦点： 高端物流中心、甲级写字楼、跨境商业
• 专家分析： 北部都会区是香港未来发展焦点，这站点将成为交通枢纽，吸引大量人口流入。洪水桥定位为「现代服务业中心」，将会是连接前海的桥头堡。此区极适合投资 新型工厦 或 物流仓储，因为未来将有大量跨境商业活动。此外，站点周边规划了大量商业楼面，长远看好写字楼租务回报。

项目三：北环线 (Northern Link)

北环线主线全长约10.7公里，连接东铁线古洞站与屯马线锦上路站，新增新田、牛潭尾及凹头三个中途站。

• 进度：  2025 年动工，2034 年竣工。
• 投资焦点： 新田科技城周边、凹头/牛潭尾土地储备
• 专家分析： 北环线将打通新界东西脉络。新田一带将发展成创科中心，预计会吸引科技公司进驻，带动对 灵活办公空间 (Co-working space) 及 服务式住宅 的需求。投资者应留意沿线村屋或棕地改划的商业潜力。

2. 屯门南延线：旧区翻身与工厦活化

项目四：屯门南延线 (Tuen Mun South Extension)

屯门南延线由屯门站向南延伸约2.4公里，至屯门南站，途经第16区站，连接屯门南社区及码头区。

• 进度： 已动工，预计 2030 年竣工。
• 投资焦点： 屯门码头区民生铺、屯门南工厦活化
• 专家分析： 铁路将延伸至屯门码头（屯门南站）及第16区。这将直接激活屯门南的消费力。
  • 铺位： 屯门码头一带过往属「掘头路」，通车后人流大增，周边屋苑的地铺及商场价值将被重估。
  • 工厦： 屯门作为香港工业重镇，屯门南有不少旧式工厦，在铁路效应下，申请活化改建为写字楼或新型工作室（Studio）的潜力极高，入场费相对市区低，回报率可观。

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3. 大屿山版图：机场城市与中产社区

项目五：东涌线延线 (Tung Chung Line Extension)

东涌线延线全长约7.6公里，由现有东涌站向东及西延伸，新增东涌东站及东涌西站。

• 进度： 已动工，预计 2029 年竣工。
• 投资焦点： 东涌东商业区
• 专家分析： 新增的「东涌东站」位于填海区，该处规划了庞大的商业楼面。随着机场三跑系统运作，东涌将成为真正的「机场城市」后勤基地。投资者可留意区内未来的商业地皮招标，或现有东涌市中心的优质商铺，以吸纳航空业及中产家庭的消费力。

项目六：小蚝湾站 (Oyster Bay Station)

小蚝湾站位于现有东涌线欣澳站与东涌线延线东涌东站之间，主要为港铁小蚝湾车厂用地发展项目提供铁路服务。

• 进度： 前期工程已展开，预计 2030 年竣工。
• 投资焦点： 大型商场、社区配套
• 专家分析： 小蚝湾作为港铁车厂所在地，除了提供铁路服务外，更是港铁大型列车维修及保养设施的枢纽。车厂用地的综合发展将为该地带来办公室、维修工业用途及配套商业设施。大屿山作为香港未来发展的焦点，小蚝湾地区将成为重要的工业及物流枢纽。

新铁路车站周边地区的工商铺，通常会因为铁路通车而迎来三个关键变化：人流增加、地价上升、商业生态改善。建议投资者：

1. 锁定「转车站」效应： 古洞站及洪水桥站具备转车或跨境枢纽功能，其商业辐射范围最广，抗跌力最强。
2. 工厦活化是黑马： 特别是屯门南及洪水桥一带，随着交通改善，传统货仓转型为高增值商业用途的诱因大增，是博取倍数升值的禾秆珍珠。

免责声明：本文仅供参考，不构成任何投资建议。地产市场变幻莫测，投资前请谘询专业人士意见。