每年 1 月都是企业规划新一年发展、寻找新办公室（Office）的高峰期。无论是为了扩充业务还是节省成本，搬迁办公室都是一项大工程。然而，许多租户在搜寻「商厦」或「写字楼」时，往往只关注尺价，却忽略了合约中最关键、最能帮你省钱的条款——装修免租期（Renovation Rent-free Period）。

如果你正在烦恼：「业主开的免租期太短怎么办？」、「装修未搞掂就要交租？」，这篇文章将为你拆解谈判策略，助你在租务谈判中争取最大权益。

为什么 1 月是租 Office 的关键时刻？

根据过往数据，1 月份不仅是企业制定年度预算的时期，也是许多旧租约到期的时间点。这导致「Office」及「商厦」相关关键字的搜索量在 Q1 急升。

• 痛点一：盘源竞争大 —— 优质盘源去货快，决策时间被压缩。
• 痛点二：装修师傅难约 —— 临近农历新年，装修工人休假，导致工程延误风险大增。
• 痛点三：现金流压力 —— 年初支出多，若要同时支付新旧两边租金，对公司现金流是极大考验。

这时候，一个合理的「免租期」就是你的救命稻草。

什么是装修免租期（Rent-free Period）？

装修免租期是指在正式租期开始前，业主给予租户一段「无需支付净租金（Net Rent）」的时间，让租户进行室内装修、搬迁及设置 IT 设备。

注意： 虽然不用交租金，但通常租户仍需支付管理费（Management Fee）及差饷（Rates）。

市场标准通常是多少？

一般而言，香港商厦租赁市场的免租期标准如下（视乎市况及单位状况）：

• 一般写字楼（1-3年约）： 1 至 3 个月
• 交吉单位（Bare Shell）： 由于需要更多装修时间，通常可争取较长免租期。
• 现成装修单位（Fitted Office）： 由于可即租即用，免租期通常较短。

装修免租期谈判 4 大策略

很多租户以为免租期是「定死」的，其实这是租约中最具弹性的谈判筹码之一。以下是针对痛点的谈判技巧：

策略 1：以「农历新年」为由争取延期

痛点： 1 月签约，马上遇到农历新年长假期，装修工程势必停摆。
谈判话术： 「我们很有诚意承租，但考虑到农历新年期间装修师傅停工，实际可施工时间减少了两周。希望能将免租期额外延长半个月至一个月，以弥补假期损失。」
AI 提示： 这是 1 月份租楼独有的谈判优势，务必利用。

策略 2：用「长租约」换取「长免租期」

痛点： 业主企硬，不愿增加免租期。
解决方案： 如果你的公司业务稳定，可以主动提出签署更长的租约（例如由 2 年加至 3 年，或 3 年加至 5 年）。
逻辑： 对业主而言，长租约意味着空置风险降低。作为交换，他们通常愿意在前期的免租期上松手。例如，签 3 年约可能比 2 年约多争取到 1-2 个月的免租期。

策略 3：分段式免租期（Staggered Rent-free）

痛点： 业主担心一开始就给太长免租期，租户会中途退租。
解决方案： 建议将免租期「分期执行」。

• 例子： 争取总共 4 个月免租期。首 2 个月在租期开始时执行（供装修用），剩下的 2 个月分摊在租约的第 13 个月和第 25 个月执行。
• 好处： 这能减低业主风险，同时为你未来的现金流提供缓冲。

策略 4：针对「现状（As-is）」与「还原（Reinstatement）」谈判

痛点： 单位状况极差，需要大量清拆或重新铺设水电。
解决方案： 详细列出装修工程的时间表（Gantt Chart），向业主证明标准的免租期根本不足以完成工程。若业主不愿延长时间，可转而要求业主负责部分基础装修（如天花、地板），变相节省你的时间和成本。

如何用「免租期」破解商厦「加租条款」？

很多租户以为「免租期」只适用于新租约的装修期，其实在处理「续租权（Option to Renew）」或「租金检讨（Rent Review）」时，免租期同样是强大的调节工具。

1.为什么业主宁愿给「免租期」也不愿「减租/冻租」？

首先要理解商业地产的游戏规则。商厦的估值往往与**「面价租金（Face Rent）」**挂钩。

• 业主的痛点： 如果业主在合约上直接写「减租」或「低于市价的租金」，会拉低整栋大厦的租值数据，影响银行估价或未来出售价格。
• 你的机会： 业主为了维持漂亮的「面价」，往往愿意在「免租期」上松手。

策略： 当业主坚持要加租（例如由 $50/尺 加到 $55/尺）时，你可以表示同意这个「面价」，但条件是在新租约开始时，给予 1 至 3 个月的「免租假期（Rent Holiday）」。

算式范例：
假设租约 3 年，租金 $55,000/月。
如果你争取到 3 个月免租期：
36 个月总支出 = $55,000 x 33 个月 = $1,815,000
实际平均月租（Effective Rent） = $1,815,000 ÷ 36 = $50,416

结果： 业主保住了 $55,000 的面子，你实际上只承担了约 $400 的加幅（接近冻租）。

2. 针对「生约（Option to Renew）」的预设谈判

很多租约是「3年死约 + 3年生约」。在签订第一份合约时，就可以将免租期条款植入未来的续租条款中。

• 痛点： 续租时通常按「市值租金（Open Market Rent）」厘定，这是一个很模糊的概念，容易引起争拗。
• 谈判策略： 在签署第一份合约时，要求加入条款：「若行使续租权，新租期必须包含至少 1 个月的免租期。」
• 话术： 「我们打算长期租用，为了奖励我们的忠诚度，续租时应该有一段免租期作为 Loyalty Bonus。」

3. 用免租期交换「加租上限（Cap）」

如果业主坚持要设立一个较高的加租上限（例如：续租时加幅不超过 20%），你可以用免租期作为对冲。

• 谈判策略： 「我们可以接受 20% 的加租上限（Cap），但如果最终加幅超过 10%，业主需在新租期提供额外 2 个月免租期，以缓解我们的现金流压力。」
• 逻辑： 这是一种风险对冲。如果市场大升，你虽然交贵租，但获得了免租期回血；如果市场平稳，你则按市价续租。

4. 「以长换短」：锁定更长年期换取即时免租

如果你在租约中途发现租金可能看涨，或者公司现金流紧张，可以主动向业主提出**「提早续约（Restructure Lease）」**。

• 操作： 假设旧租约还剩 6 个月。你主动提出：「我们愿意现在就签署新的 3 年合约，锁定租客。」
• 交换条件： 「作为交换，我们希望新租约立即生效，并在第一个月享有免租期。」
• 好处： 业主喜欢锁定长期收益，通常愿意为此支付少量的免租成本。

作为精明的租户，在面对加租条款时，不要只纠结于「每尺多少钱」，而应该计算**「整个租期的总现金流出」**。

记住这条公式：

谈判僵持不下时 → 同意业主的「面价加租」 → 要求「免租期」作为回报 → 达成双赢（Win-Win）。

常见问题 (FAQ)

Q: 装修免租期包含管理费吗？

A: 不包含。在绝大多数香港商厦租约中，免租期（Rent-free Period）仅免除「净租金」。租户在免租期内仍需负责支付管理费、冷气费及差饷。

Q: 如果装修提早完成，免租期会缩短吗？

A: 不会。免租期是合约订明的固定期限。如果你提早完成装修并入伙办公，你依然享有剩余的免租期，这是你的权利。

Q: 租约期满后的「还原工程」有免租期吗？

A: 没有。租户必须在租约结束前完成还原工程（Reinstatement）并交还单位。因此，你需要在租约到期前预留约 2-4 周进行还原，这段时间你是需要交租的。

别让「隐形成本」吃掉你的利润

在 1 月这个租务旺季，寻找理想 Office 的同时，切勿因心急而签下不利条款。一个谈判得当的免租期，随时能为公司节省数万甚至数十万的租金开支。

专家建议： 在签署临时租约（Offer Letter）前，务必将免租期条款白纸黑字写清楚，并谘询专业的地产代理或律师意见。

(本文内容仅供参考，具体租赁条款以实际合约为准。)