在香港工商铺（工业、商业、店铺）物业交易中，「挞订」（取消交易）的后果远比住宅严重。本文将详解导致挞订的三大主因（估价不足、业权问题、市场波动），并对比住宅与非住宅物业在法律责任上的关键差异，特别是关于「追收差价」与「必买必卖」条款的风险。

什么是「挞订」?

「挞订」在物业买卖中，指的是买方或卖方在签署买卖合约并支付订金后，因为某些原因决定不再继续完成交易的行为。挞订的后果可能十分严重，不仅会失去订金，还可能会被「追差价」，导致意料之外的损失。

为什么会发生「挞订」？

根据市场经验与地产代理数据，工商铺交易失败通常并非单一原因，而是以下三大因素的综合结果：

📊 3大常见挞订场景

常见场景	风险指数	详细原因分析
1. 银行估价不足 (Valuation Gap)	⭐⭐⭐⭐⭐	发生率最高。银行对工商铺的估价往往比住宅更保守。若成交价高于银行估价，买家需「抬钱上会」（支付额外首期）。若资金不足，被迫放弃订金。
2. 业权或僭建问题 (Title Defects)	⭐⭐⭐⭐	工商铺有可能涉及改建或僭建（如阁楼、消防系统改动）。若合约注明「现状买卖」，买家可能无法以僭建为由「踢契」（取消交易），反被视为违约。
3. 市场波动与投资策略 (Market Volatility)	⭐⭐⭐	当楼市下行，买家发现「买贵了」，或者找到性价比更高的盘源。此时买家可能计算过「挞订损失」小于「资产贬值幅度」，选择止蚀离场。

计错数（财务能力评估错误）

挞订经常发生于买家未正确评估自身财务能力的情况下。有时候，买家往往低估了买楼所需的总成本，包括首期、印花税、律师费、按揭保险费、物业代理佣金等多项额外开支，导致资金不足。买家有时也错估自己能从银行借贷的按揭额度，或银行对物业估价不足，无法获得预期贷款，最终被迫放弃交易，失去订金。

按揭担保人问题

有些买家依靠亲人担任按揭担保人，当担保人自身财务状况变化（如自己买楼）会导致银行调低按揭成数，提高首期并收紧供款与入息比率的压力测试要求。结果买家未能通过压力测试或获批按揭，被迫挞订。

市况突变及物业估价不足（楼市波动和政策改变）

成交期间，金融市场和政策变化可能引起物业价格波动，特别是楼花预售项目。物业价格跌或银行估价低于成交价，买家需「补差价」或增加首期支出，部分买家因租金压力或对未来楼市走势悲观，选择挞订退出交易以减低风险。

工商铺 vs. 住宅的「挞订」后果差异

许多投资者误以为工商铺交易与购买新楼一样有「冷静期」，这是一个危险的误解。

⚖️ 法律引用与对比

• 一手住宅 (有保障)： 根据《一手住宅物业销售条例》，买家在签署临时买卖合约后 5 个工作日内若决定放弃，通常只需没收 5% 订金，发展商一般不得追究其他赔偿（如差价）。
• 工商铺物业 (无冷静期)： 工商铺交易受《普通法》及合约法约束。
  • 无冷静期： 一旦签署临时买卖合约，即具法律约束力。
  • 必买必卖： 卖方有权要求「强制履行合约」(Specific Performance)。
  • 无限额赔偿风险： 若买家违约，卖方除没收订金外，有权追讨重售后的差价及相关损失。

违约赔偿计算：你可能要赔多少？

若买家在工商铺交易中挞订，潜在的财务责任不仅仅是订金。以下是卖方可追讨的项目清单：

1. 已支付的订金： 全数没收（通常为楼价的 3%-5% 或 10%）。
2. 重售差价 (Price Difference)： 若业主后来将物业卖出，成交价低于原合约价格，业主可向原买家追讨该差额。
   • 例子：原价 2000 万，挞订后市况差，业主以 1800 万重售。业主可追讨 200 万差价。
3. 双边佣金 (Commission)： 买家需支付自己及卖方原本应付的地产代理佣金。
4. 法律费用与利息： 涉及的律师费及交易拖延期间的利息损失。

预防挞订的策略建议：

1. 审慎财务规划

• 预先申请按揭预批：在签临约前先获按揭贷款「预先批核信」，确认贷款额度与条款，避免估价不足或批核失败。
• 精准计算总开支：包括首期、印花税、律师费、代理佣金、装修等支出，预留充足流动资金应急。
• 避免过度杠杆：控制贷款成数及供款占入息比例，不应全靠高成数按揭或短期贷款入市。

2. 深入了解市场与物业条款

• 研究楼市走势：观察地产指数及地区成交趋势，避免在价格高位盲目追入。
• 仔细审阅合约：细阅临约及正式合约条款，关注违约责任、赔偿细节及「杀大订」等条文，若有疑问须征询专业律师意见。
• 选择信誉发展商及代理：有信誉的发展商、地产代理能提供更可靠的资讯与跟进，减低争议风险。

3. 淘汰高风险情境

• 慎选建筑期付款项目：长成交期新盘「楼花」易受市况波动及银行估价影响，进场前应衡量风险及资金周转能力。
• 留意担保人政策：如安排亲友作担保，须评估其未来买楼、信贷状况变化对自身按揭资格的影响。
• 谨慎移民/重大变动计划：有移民或工作调动打算，应避免作出难以承担的置业承诺。

4. 强化法律与程序意识

• 保存每一步纪录：保存同银行、律师、代理的所有通讯和批核文件，有助日后追讨或举证。
• 知悉追讨时限与法律救济：如遇争议，依照香港《时效条例》寻求六年内法律追讨权利，必要时谘询法律专业人士协助谈判或诉讼。
• 签约前专业审核：如遇复杂个案（如产权有问题、权益持有人众多），必须请律师详细查册及审核契约细节。

常见问题 (FAQ)

Q1: 如果银行估价低于成交价，我可以取消交易并取回订金吗？
A: 通常不能。 除非合约中有特别注明「交易须受限于银行成功批出贷款」，否则银行估价不足是买家的个人财务问题。买家必须自行补足首期差额，否则视为违约，订金将被没收。

Q2: 工商铺买卖合约中的「现状买卖」是什么意思？
A: 这意味着买家同意接受物业在签约时的物理状态及法律状况。如果签约后才发现有僭建或非法改动，买家很难以此为由拒绝成交。因此，签约前的专业查验至关重要。

Q3: 卖方可以无限期追讨「重售差价」吗？
A: 虽然法律允许追讨，但卖方也有责任「尽力减少损失」(Mitigate Loss)。卖方应在合理时间内以市价重售物业，才能有效向原买家追讨差价。如果卖方故意拖延或贱卖，法庭未必会判决全额赔偿。

挞订风险可透过谨慎财务安排、严格审核合约条款与依靠专业团队大幅降低。物业买卖牵涉金额高、违约责任重，买家务必三思而行、做好风险管理，避免因疏忽或判断失误带来严重损失，亦可以联系美联工商铺专业团队，为你提供最有效的建议。

免责声明：本文仅供参考，不构成法律或投资建议。物业交易涉及钜额资金，签约前请务必谘询专业律师及地产代理。