香港医疗产业扩张的黄金时代正式来临。香港特区政府正式宣布，由香港科技大学（科大）筹办本港第三间医学院，这项重大政策不仅回应本港医生人手长期短缺问题，更标志着北部都会区医疗创新科技产业集群正式起飞。科大将自资20亿元于清水湾校园兴建医学院综合大楼，同时在北部都会区牛潭尾预留用地发展全新医教研医院及校舍，预计2028年迎来首批50名医科学生。对工商铺投资者而言，这无疑是北部都会区及清水湾一带难得的长线增值机会。

第三间医学院发展时间轴（最新官方版本）

日期	重大里程碑
2024年10月16日	行政长官《施政报告》提出筹建第三间医学院
2024年10月17日	医务衞生局成立「筹备新医学院工作组」
2025年3月17日	三间大学（科大、理大、浸大）提交正式建议书
2025年5–6月	工作组与三间大学深入讨论
2025年11月18日	政府宣布科大获批筹办第三间医学院
2028年	首批50名医科生入读（清水湾过渡校区）
2032年	首批毕业生开始实习
2034年后	北环线主线 + 牛潭尾医教研医院全面落成

第三间医学院独特「双校区」模式：错位发展，AI + 生物医学领先全球

医务衞生局局长卢宠茂强调，科大医学院将与中大、港大「错位竞争」，聚焦人工智能、大数据、精准医疗及生物医学工程，培养具科技思维的新一代医生。

• 清水湾校园（短期核心） 科大自资20亿元兴建医学综合大楼，作为过渡及主要教学基地。 区内交通成熟（近将军澳隧道、港铁），周边高端屋苑如傲泷、银线湾广场早已聚集高收入专业人士及科大教职员。新大楼落成将大幅增加师生及访客流量，带动餐饮、零售、服务式写字楼需求，即时兑现租金升值。
• 北部都会区牛潭尾（长期引擎） 政府预留约46–52公顷土地作大学城 + 10公顷兴建综合医教研医院。 牛潭尾总发展面积约130公顷，四成用地为大学城，预计带来3.2–3.6万高端人口。 与新田科技城、河套港深创科园仅一站之隔（北环线2034年通车），形成完整「产学研」医疗创科生态圈。

北部都会区医疗创科集群效应

北部都会区定位为创新科技地带，牛潭尾大学城＋医教研医院＋新田科技城＋河套港深创科园，形成大湾区北部最完整的医疗健康科技产业链。科大医学院强调「AI＋生物医学＋精准医疗」错位发展，将吸引国际顶尖医学专家、生物科技企业及初创进驻。

对工商铺投资者来说，潜在商机包括：

• 医疗相关写字楼及实验室空间：牛潭尾及新田科技城周边，将涌现大量生物科技、医疗器械、AI健康应用企业，对优质写字楼及实验室需求急增。参考河套港深创科园首批大楼已接近落成，租金水平已远高于传统工业区。
• 街铺及社区商场：大学城预计带来数千名医科生、教职员及研究人员，加上未来住宅社区（以私人住宅为主），日常消费力强劲。餐饮、超市、健身室、咖啡店等街铺将成抢手货。
• 酒店及服务式公寓：国际医学会议、访学专家及家属探访，将推高短期住宿需求，邻近铁路站的酒店或服务式公寓回报可期。
• 物流及专业服务：医疗设备运输、专利代理、财务法律等配套服务，将随产业集群而兴旺。

政府已明确牛潭尾发展以「铁路＋物业」模式推进，类似粉岭北原址换地个案，发展商参与意欲高涨。预计2030年后，区内优质工商铺租金回报率有望超越传统九龙东或港岛东。

牛潭尾发展重心：大学城的商业价值突显

根据发展局公布的牛潭尾初步规划，该区约一百二十七公顷的发展用地将以大学城为发展重心，其中四十六公顷土地预留作大学城发展，占整体土地比例达百分之三十六，涵盖第三间医学院以及新综合医教研医院。整个北部都会区大学城的宏伟蓝图预示着区内将出现庞大且多元的人口结构转变——新增人口约三万二千至三万六千人，当中包括数千名医学院学生、教职员及医疗专业人员。​

这一人口结构的急速转变直接催生出商铺租赁需求的爆发性增长。区内未来将出现的教职员、学生及医疗工作者群体，势必带动餐饮、零售、生活服务等基础商业设施的需求，这为投资者在牛潭尾及其周边地区掌握商铺投资机遇埋下了伏笔。

清水湾：医学大楼效应即时兑现

科大近年在清水湾校园进行多项扩建工程，包括兴建合成生物学科研大楼及购入尖沙咀统一中心作为商学院教学中心。此系列举措充分展现出科大对于长期发展的坚实规划，以及机构层面的稳定性及财务实力。清水湾作为科大主校园所在地，20亿元医学大楼兴建消息一出，周边物业即时受惠：

• 区内写字楼及工商大厦空置率本已偏低，新医学院将进一步推升优质单位尺价及租金。
• 银线湾、清水湾道一带街铺及小型商场，适合开设高端餐饮、健康食品店或补习社，针对科大师生及高收入家庭。
• 长线持有者更可留意科大南门附近潜在土地或旧楼收购机会，配合未来校园扩张。

市场人士指出，清水湾交通基建成熟（将军澳－蓝田隧道已通车），加上科大国际排名持续上升，新医学院将巩固区内「知识型社区」定位，物业升值潜力稳健。

医疗创科双引擎　北部都会区＋清水湾投资窗口已开

科大第三间医学院不单解决医生荒，更为北部都会区医疗创科集群按下加速键。2028年首批50名医科生入学清水湾校区，牛潭尾教学医院落成后全面运作。投资者必须把握这个「时间差」。

短期（现在 – 2027年）：布局清水湾成熟工商铺，享医学大楼即时带动的租金及资本增值。

中期（2028年 – 2032年）：随着北都发展，牛潭尾配套逐步完善，抢先在区域中心枢纽布局商铺及写字楼，将能捕捉最早期的升浪。

长期（2032年以后）：首批医生毕业，整个医疗区成熟，形成自给自足的商业生态，物业价值将稳步上扬。

北部都会区发展已进入「只争朝夕」阶段，医疗产业集群效应正逐步兑现，有远见的投资者宜尽早部署，乘势把握这难得的双赢机会。

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