香港地少人多，物业价值寸土寸金，但你是否知道——选错地契类型，分分钟令你的投资血本无归？ 无论是创业开铺还是投资收租，摸清地契条款是稳赚第一步。本文由在地专业角度，为你拆解香港常见地契类型与实战风险，助你避开违规陷阱，把握真正「钱」途！

香港土地契约是什么？

香港的土地契约是由地政总署管理，主要根据土地用途分类。香港绝大部分土地属政府所有，透过土地契约（Land Lease）批出予私人或机构，使用期限通常为50年或99年（部分旧契约为999年）。地契条款规定土地的具体用途，若违反可能导致政府收回土地或罚款。以下是常见的地契类型，基于用途划分：

1. 住宅地契（Residential Lease）

• 主要用于兴建住宅楼宇，如私人住宅、公共房屋等。
• 条款限制只能用作居住，不得作商业或工业用途。
• 例如，唐楼或新发展的住宅大厦通常属此类。
• 若将住宅单位改作办公室，可能违反地契。

2. 商业地契（商业契，Commercial Lease）

• 指定土地用作商业活动，包括办公室、零售、餐饮、酒店或服务业等。
• 商业契的物业设计用于营利性用途，如写字楼或商铺。若将商业契单位用作住宅自住，可能违反地契条款，带来风险如无法申请住宅按揭、楼宇安全问题或政府执法行动（如地政总署要求整改）。
• 常见于中环、尖沙咀等商业区。
• 子类包括写字楼契（Office Lease），专门用于办公用途。

3. 工业地契（Industrial Lease）

• 用于工业制造、仓库或相关活动。
• 分类包括：
  • I契（一般工业用途）：允许制造工序的工业活动。
  • G契（仓库用途）：主要限于储存，不涉及制造。
• 工厦地契通常禁止零售或住宅用途，若改作零售铺可能违规。
• 例如，观塘或葵涌的工厦多属此类。

4. 商铺地契（铺契，Shop Lease）

• 属商业地契的一种，专门用于零售商铺（如街铺或商场铺位）。
• 铺位契约种类多样，包括车房契、幼稚园契、会所契等，但可简单分为两大类：基于入伙纸（Occupation Permit）的用途分类。
• 需查阅大厦公契，确认是否限制特定行业（如禁止饮食或教育用途）。
• 楼上铺（上层商铺）可能属商住混合，但需确认地契是否允许住宅部分。

5. 混合用途地契（例如商住契，Commercial-Residential Lease）

• 允许部分楼层商业、部分住宅。
• 例如，大厦公契规定地下至三楼为商业，四楼以上为住宅。
• 常见于旧式楼宇，但需小心避免违规使用。

6. 其他特殊地契

• 农业地契（Agricultural Lease）：用于耕作或农舍。
• 社区/公共用途地契：如学校、医院或公园。
• 短期租约（Short-term Tenancy）：临时用途，如停车场或临时仓库。

购买或租用时，建议查阅地政总署的土地登记册（Land Registry）确认地契条款，避免违规。商业契和铺契的按揭成数通常较住宅低（约7成），且税务（如印花税）可能不同。若需改用途，需向地政总署申请契约修订，过程复杂且需缴付补地价。

 实用建议与风险防范

了解概念后，在实际操作中更需要关注以下几点：

1. 如何准确核实物业用途？

无论你是租是买，签约前务必亲自核实物业的法定准许用途，这是避免麻烦的关键一步。你可以通过以下三个步骤进行查核：

• 土地查册：在土地注册处查阅物业记录，了解地契条款等关键信息。
• 核对入伙纸：查核由屋宇署发出的「占用许可证」，上面会清楚列明楼宇或单位的批准用途。
• 审视大厦公契：查看大厦公契，了解大厦内部对不同部分（如住宅层、商铺层）的具体使用规定。

如果对文件内容有疑问，可以向差饷物业估价署申请「处所主要用途证明书」，或谘询专业人士。

2. 「住宅契」作商铺用的巨大风险

租用价格低廉的住宅契单位来开店，看似节省成本，但实际上隐藏着足以摧毁生意的风险：

• 无法取得经营牌照：食肆、补习社、宾馆等行业在申请牌照时，政府部门会首先核实物业用途。若为住宅契，申请将被拒绝，导致已投入的装修和租金血本无归。
• 第三者责任保险失效：若顾客在店内发生意外，保险公司可能以「物业用途与保单声明不符」为由拒赔，所有巨额赔偿需由经营者独力承担。
• 面临法律追究：此举同时违反了大厦公契和地契条款，可能遭到业主立案法团的法律诉讼，甚至地政总署的执法行动。

3. 「商业契」物业的按揭特点

银行审批商业物业按揭时，主要考虑因素包括：

• 常见条款：按揭成数通常较低（约七成）、利率可能较高，还款年期也可能较短。
• 审批重点：物业的租金回报能力和现金流，而非申请人的工资收入。

4. 租商厦做楼上铺会否违反地契?

• 地契限制：须查核地契中的「用途条款」，该条款明确规定了物业的合法用途（例如：零售、办公室）。商业地契通常允许商业活动，但可能在楼层、面积等方面设有限制。
• 牌照要求：特定行业（如食肆、旅馆）必须向政府部门申请牌照。部门将审查处所是否符合发牌条件（例如：食肆须具备足够卫生设施），不符合条件将不获发牌。

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免责声明：以上内容仅供参考，不构成法律或投资建议。物业交易前请务必征询专业人士意见。