《施政報告》優化了「新資本投資者入境計劃」，新規定要求申請人在香港投資至少3,000萬元，其中用於購買非住宅物業（寫字樓、商舖及工業大廈）的計入額度，由原先的1,000萬元提高至1,500萬元，以吸引更多資產持有人落戶香港發展。

而世界各地投資者來港投資工商舖，最苦惱的可能就是單位換算！在工商舖物業市場中，精準的面積換算不僅是核心基礎，更直接關係到投資回報的評估。本文將從工商舖市場的實務角度出發，詳細解析各單位的換算方法，協助投資者準確掌握物業面積計算，提升投資決策的精准度。

各國/地區地產面積單位對照表

國家/地區	常用單位	換算為平方呎 (sq ft)	備註
臺灣	坪	1坪≈ 35.58 sq ft	源自日本，民間普遍使用。官方檔（如權狀）使用平方公尺。
美國	平方呎 (sq ft)	1 sq ft (基準單位)	主要使用單位。
英國/香港	平方呎 (sq ft)	1 sq ft (基準單位)	香港地產業界偏好使用。
日本	平方米 (m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	官方使用單位。民間也使用”坪”和”疊”（榻榻米）來描述面積。
中國大陸	平方米(m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	常稱作”平方米”或”平”。
韓國	平方米 (m²)	1 m² ≈ 10.764 sq ft	房屋平臺上主要使用平方公尺。
泰國	Tarang wa / 平方公尺	1 Tarang wa = 4 m² ≈ 43.06 sq ft	也有自己傳統的面積單位。

工商舖面積換算核心公式

大多數國家或者地區使用平方呎及平方米：

基本換算關係

• 1平方米 = 10.764平方呎
• 1平方呎 = 0.0929平方米

工商舖實用速算值

為方便現場快速估算，業界常採用以下近似值：

• 1平方米 ≈ 10.8平方呎（誤差約0.3%）
• 1平方呎 ≈ 0.093平方米（誤差約0.1%）

工商舖物業面積計算特點

建築面積為主流計價標準

與住宅物業不同，香港工商舖市場普遍採用建築面積作為交易和租賃的計價標準。此計算方式包含：

• 單位內實際可用空間
• 外牆及結構部件
• 公共設施（走廊、電梯大堂、洗手間等）
• 管道井、機房等公用空間

實用率對投資回報的影響

工商舖物業的實用率（可用面積與建築面積之比）直接影響實際使用效益：

物業類型	典型實用率範圍(估計)	影響因素
寫字樓	70%-85%	大堂氣派、電梯數量、公共空間
工業大廈	65%-80%	貨梯配置、走道寬度、消防設施
舖 位	60%-75%	店面面寬、後勤區域比例

工商舖面積換算實戰應用

租賃成本快速計算

假設某寫字樓單位標示建築面積為1,200平方呎，月租金為30,000港元：

每平方呎租金 = 30,000 ÷ 1,200 = 25港元/平方呎

換算為平方米計價：

• 建築面積：1,200 sq ft × 0.0929 = 111.48 平方米
• 每平方米租金：30,000 ÷ 111.48 = 269港元/平方米

投資回報率評估

當比較不同面積單位的投資回報時，統一單位至平方米可提供更清晰的比較基準：

單位A：建築面積800平方呎，售價1,200萬
單位B：建築面積75平方米，售價1,350萬

統一換算為平方米：
單位A：800 × 0.0929 = 74.32平方米
單價比較：
單位A：1,200萬 ÷ 74.32 = 161,424港元/平方米
單位B：1,350萬 ÷ 75 = 180,000港元/平方米

工商舖面積術語詳解

建築面積（Gross Floor Area）

工商舖交易中最常用的面積定義，包含：

• 單位內樓面面積
• 50%外牆厚度
• 公共區域分攤面積
• 管理處、機房等公用空間

實用面積（Net Lettable Area）

雖非工商舖法定要求，但部分專業投資者會參考：

• 實際可使用的樓面空間
• 不包括公共走廊、電梯大堂
• 不包括洗手間、管道間

工商舖面積換算專業技巧

精確計算保留小數位

在正式合約及交易文件中，建議保留足夠小數位：

• 建築面積：至少保留2位小數
• 租金單價：保留4位小數以確保精確度

工商舖投資者實用貼士

1. 明確面積定義
   • 簽約前確認面積計算標準
   • 要求提供詳細面積計算圖則
2. 實地測量驗證
   • 聘請專業測量師進行實地測量
   • 核對業權文件與實際面積差異
3. 比較基準統一
   • 將不同物業換算至相同單位比較
   • 注意實用率對實際使用價值的影響

常見問題解答

Q: 為什麼工商舖堅持使用建築面積計價？

A: 工商舖物業的價值不僅體現在單獨單位內，更包含整體物業的配套設施。使用建築面積能更全面反映物業的整體價值，包括氣派大堂、充足電梯等提升物業檔次的元素。

Q: 如何快速估算平方呎轉平方米？

A: 最簡易方法是將平方呎數除以11，如1,000平方呎約等於90.9平方米。如需精確計算，則乘以0.0929。

Q: 投資工商舖應該更關注單價還是總價？

A: 兩者需結合考慮。單價（每平方呎/平方米價格）便於比較不同物業，而總價則關係到實際投資金額和融資需求。建議先以單價篩選，再以總價決策。

單位換算快速參考表

換算類型	精確換算	業界近似值
平方呎 → 平方米	× 0.092903	× 0.093
平方米 → 平方呎	× 10.7639	× 10.8
呎 → 米	× 0.3048	× 0.305
米 → 呎	× 3.28084	× 3.28

掌握精準的面積換算技巧，是工商舖投資者的基本素養。透過本文介紹的換算方法和實戰應用，投資者能夠更專業地評估物業價值，做出明智的投資決策。

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延伸閱讀：

【工商舖知識】實用面積 vs 建築面積 如何計算物業面積及呎價

本文內容僅供參考，實際面積應以正式測量報告為準。