【工商舖學堂】12/04/2024

【按揭申請】高息環境下，使用P按是否仍有優勢?

前文提到有關按揭申請所需的文件以及本港各種按揭計劃。在高息環境下，P按作為按揭市場中最普遍的按揭計劃，我們將會在本文探討這種按揭的利弊。

P按利弊

優勢：P按計劃在市場上較為普遍，按揭申請人在承造按揭時，銀行主要都會為申請人提供P按計劃。在置業的時候，物業按揭的息口水平一般也會以最優惠利率(Prime rate)加上一個溢價及減去息差，從而計算按揭申請人須繳付的利率成本。

此外，P按計劃的息口變化主要受Prime rate的變動影響，而Prime rate的水平則間接而非直接受美國聯儲局的聯邦基金利率影響，所以當聯儲局調整息口時，Prime rate未必會完全跟隨美國的息口而變化。在利率變動時，P按的息口變動較其他計劃為穩定。例如在2004-2006年的加息週期中，聯儲局累計加息4.25厘，但細P在期內只增加3厘，而在2015-2018年的加息週期中，細P只調升1次，幅度只有約0.125厘。至於在最近的加息週期中，即使本輪的加息行動是近30年以來最猛烈，但細P只增加約0.875厘。故此，在加息週期中，即使利息成本增加，但使用P按計劃時所增加的利息支出會較其他計劃少。

限制：值得留意的是，即使加息週期下細P的升幅有限，但按揭申請人的利息開支仍會上升。銀行即使未有將Prime rate調升，但也可通過調整P按計劃的息差，令供款人的利息成本增加，例如在最近的加息週期中，滙豐銀行在2023年9月將P按計劃的息差由P-2.25厘調整至P-1.75厘，變相令P按計劃的息率增加0.5厘。

此外，銀行為賺取息差收入，細P一般都會設在較美國聯邦基金利率及HIBOR為高的水平。在2008年環球金融海嘯後，本港亦長期處於接近零息的低息環境，但細P則長期維持在5厘的水平。因此，假如按揭申請人選擇P按計劃，在貨幣政策處於寬鬆的環境下，申請人未能享受低息環境所帶來的好處，P按的利息成本會較其他計劃為高。

資料來源：美聯工商舖資料研究部、香港金管局、美國聯儲局

總結

在高息環境下，P按作為按揭市場中最普遍的計劃，它具有一些優勢及限制。在利率上升時，P按息口相對穩定，並不會完全跟隨美國聯儲局的利率變化。然而，P按計劃的利率會受到銀行調整最優惠利率的影響，所以在加息週期時，供款人的利息支出仍會增加。此外，P按計劃的利率通常較高，且未能受益於低息環境。因此，在選擇按揭計劃時，物業買家需要仔細考慮P按揭計劃的利弊。