《施政报告2025》中提及以新思维推动市区更新，为鼓励私人市场进行重建，政府将进一步扩展地积比率转移相关机制，预计可以吸引私人市场参与重建，加快处理旧区楼宇老化问题。

什么是「地积比率转移」？

地积比率转移 (Transfer of Plot Ratio) 是巿区重建局早年在《油麻地及旺角地区研究》中一项规划建议，指将因受规划限制的土地， 或重建潜力非常有限的土地 (统称为「送出地盘」)的发展权，转移至拟议增长的地盘或增加密度的地盘(统称为「接收地盘」)。

一般而言，「送出地盘」是指将被降低规划价值， 拟改建为公共休憩空间、保育旧建筑、特殊设计区或政府、社区或机构设施和在现存建筑物的地积比率已超越分区计划大纲图可容许水平的情况下， 在原址重建并不吸引或不可行的建筑物；而位于策略性位置的大型重建地盘会被列为「接收地盘」。
透过地积比率转移机制将「送出地盘」的建筑楼面面积转移到「接收地盘」，可以增加重建潜力及鼓励私人市场参与，亦有利保育历史建筑物和市区重整，以达致释放土地潜力及有助经济增长．

地积比转移示例1:
输出地盘: 地盘A
接收地盘: 地盘B

资料来源：Now新闻台【时事全方位】

地积比转移示例2:
输出地盘: 地盘A
接收地盘: 地盘B 及地盘C

资料来源：Now新闻台【时事全方位】

《施政报告2025》措施

1.放宽目前同区地积比率转移安排，容许重建项目未用尽的地积比率跨区转移到其他地区以至新发展区，增加市场重建诱因。

2.在北都古洞北及粉岭北新发展区预留三幅土地让市区重建局筹划兴建新楼，作为将来「楼换楼」的替代单位。

3.针对重建需要较迫切的七个指定地区，试行适度增加私人重建项目地积比率，容许将增加的地积比率转移至北都或其他地区使用，或转为金额用作抵销在投地或进行其他项目地契修订、原址换地所须缴付的地价。

政策目的及好处

首先，政策有助增加重建潜力低的建筑物的诱因，加快巿区重整和更新的步伐，更可鼓励保存具保育价值的建筑物。

第二，政策有助提升大型土地的发展潜力。透过将小型及零散用地的总楼面面积，转移至位处更具策略性及交通方便位置，并适合作更高密度发展的较大型土地，以扩大重建后为社会带来的益处。

第三，有助以较佳方式重整及重新规划市区旧区，并为社区带来规划增益（例如增加休憩空间、政府、社区及机构设施）。

「输出地盘」及「接收地盘」的要求

要求	输出地盘	接收地盘
位置/用途	– 获相关政府部门支持并适合改建作公共休憩空间及／或政府、社区及机构用途的用地 – 具保育价值建筑物的用地 – 发展密度过高的用地 （即现有建筑物的总楼面面积超过OZP所准许的，以致重建潜力低）	– 主要用作住宅或商业发展，或商住混合发展。 – 位处于策略性位置和交通方便的地点，或毗邻概念蓝图框架的主要发展节点或与之互补。
获优先考虑的条件	– 地盘单独进行重建会导致出现「铅笔式」 – 发展地盘位于难以整合作综合重建发展的地方: i) 在楼龄不足30年的新建筑物之间ii) 在没有重建潜力／重建潜力低的建筑物之间 – 地盘内的现有建筑物楼龄超过50年 – 有其他合理理由证明有关用地单独进行重建并不可行	– 地盘面积不少于1000平方米，以提供更有利的条件容纳已转移的总楼面面积及较佳的布局／建筑设计和充足的美化设施 – 位于划作住宅及／或商业发展的整个街区，但这些地盘面积或会少于1000平方米
数量限制 (于同一宗规划申请)	没有限制	最多两个

为工商铺市场带来新的投资机会

1. 提升区内旧工商厦的投资价值

现时市场对于油麻地及旺角区内的工厦或办公室需求减少，特别是楼龄较高的工厦及乙厦，导致这些物业的空置率高，难以吸引投资者。相反，区内对房屋的需求愈加殷切。由于地积比率转移机制容许住用及非住用总楼面面积互换，例如发展商或市建局可以把工商厦的非住用总楼面面积由「输出地盘」转移至「接收地盘」，以作住宅发展，这令区内旧工商厦被收购的机会大大提升，吸引投资者现时趁低吸纳，等待将来被收购。

2. 提升区内铺位的投资价值

政策推行后会吸引发展商或市建局收购并重建位处于策略性位置和交通方便的住宅。由于区内不少旧楼都设有地铺，收购住宅时会一并收购该地铺，令投资价值急升。除了一二线街的铺位，区内三四线街的铺位亦可受惠于地积比率转移机制。为了令接收地盘的重建价值提升，发展商需要收购区内其他地盘才可将地积比率／ 总楼面面积转移至接收地盘。因此，这些小型、零散及没有太大重建潜力的商住旧楼会吸引发展商以比一二线街较相宜的价格收购，同样令三四线街的铺位投资价值上升。

【注意】以上内容仅供参考，详情请参阅城规会的规划指引(编号43)、市建局的油旺研究及其他相关资料。

投资者需要仔细考虑市场需求、物业价值、法律和规定、财务考虑以及寻求专业建议。这将有助于确保您的投资能够达到预期的回报并降低风险。

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