香港地少人多，許多商業物業（商業、工業及舖位）業主為提高物業利用效率並吸引中小型租戶或買家，會選擇將大型單位分間拆細。然而，分間及分契涉及複雜的法律、建築及稅務程序，任何疏漏都可能導致嚴重後果。本文詳細闡述香港工商舖分間分契的完整流程、法律要求及關鍵風險。

什麼是工商舖分間與分契？

• 分間（物理分割）：指將物業空間物理劃分為多個獨立單位，例如添加間隔牆、獨立出入口、水電系統等。這適用於工廈、商廈或街舖，目的是提高租賃靈活性。
• 分契（業權分割）：在分間基礎上，將原業權分割為多個獨立單位，便於單獨出售或按揭。這步驟需登記土地註冊處，創造新業權文件。
• 這些程序受《建築物條例》（Cap. 123）和《土地註冊條例》（Cap. 128）規管，涉及屋宇署、地政總署等多個部門。正確執行可避免罰款或土地收回風險。

分間工程的建築規管程序

前期規劃階段

分間舖位首先必須符合《建築物條例》（第123章）及相關規例的要求。業主在動工前須進行以下步驟：

1.查詢大廈公契

檢查物業的大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是否允許分間，以及有無限制（如單位最小面積或數量上限）。同時確認地契（Government Lease）用途是否符合擬定分間後的商業/工業用途。若涉及改變用途，需向地政總署（Lands Department）申請租約修訂（Lease Modification），可能需繳付補地價。

2.聘請認可人士（Authorized Person, AP）進行可行性評估

認可人士必須為屋宇署註冊名冊上的專業人士，可為建築師、測量師或結構工程師。AP需評估：

• 分間工程是否符合《建築物條例》及消防安全規定
• 工程是否涉及樓宇結構改動
• 工程屬哪個類別（一級、二級、三級小型工程或需批核工程）

工程分類與不同流程

根據工程規模，分間工作分為以下類別：

工程類別	要求	屋宇署審批	承建商要求
豁免工程	不涉及結構改動	無需批核	無特定要求
小型工程（三級）	輕微內部改動	簡化程序	持牌承建商或建築專業人士
小型工程（一、二級）	較大改動	需通知	註冊承建商
需批核工程	涉及結構改動	需事先批准	註冊承建商+認可人士

正式施工流程

若工程屬需批核類別，具體步驟如下：

1. 工程展開前7天：向屋宇署呈交工程展開通知書、圖則、照片及相關文件
2. 屋宇署確認：收妥通知後發出工程展開認收信
3. 施工階段：按屋宇署批准圖則進行工程
4. 工程完成後14天內：呈交完工證明書、照片及其他相關文件
5. 完成確認：屋宇署發出工程完工認收信

消防安全與逃生途徑的關鍵要求

消防安全是分間工程最嚴格的規管領域。任何違規都可能導致屋宇署執法行動。^[2]

1.走廊與出口路線

情況	最小淨闊度	額外要求
保留原有防火門，≤30人	0.75米	出口路線淨高≥2米
保留原有防火門，30-200人	0.85米	需提供≥2個出口門，各0.85米闊
移除或更換防火門	1.05米	間隔牆需1小時耐火效能，出口門需自掩防煙

2.絕對禁止項目

分間工程嚴格禁止：

• 拆除或改動原有防火門
• 在出口樓梯圍封牆開鑿門口或通風洞口
• 在分隔單位與逃生途徑的耐火牆開鑿孔洞安裝冷氣或抽氣扇
• 安裝鐵閘阻礙逃生途徑
• 將工商舖分間為獨立房間作居住用途（尤其不可將工業用途單位改為住宅）

3.樓宇結構保護

分間工程不可對樓宇結構造成負荷過重，禁止：

• 拆除結構牆、柱、橫樑或樓板
• 在結構牆開鑿通口
• 豎設過度厚重的磚牆超出容許規格
• 鋪設實心地台導致樓面過度負荷

4.通風、排水與衞生

• 所有居住房間、浴室、廁所及廚房須設置足夠面積窗戶以提供天然通風及照明
• 若無足夠天然通風，須設置人工照明系統及機械通風設施（每小時換氣5次）
• 新設廁所及廚房不得位於街道上方露台內
• 排水系統須符合《建築物（衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所）規例》
• 居住房間淨高度不應少於2.5米

分契程序與法律註冊

完成分間建築工程後，業主需透過律師進行分契程序，以令分間單位擁有獨立業權。以上程序主要由土地註冊處處理。

分契前置查冊

律師需進行以下查冊工作：

土地登記處查冊

• 確認單位的準確位置及份數
• 查閱現有契約條款
• 檢查是否有未解決的產權負擔（釘契）

公契審查

• 檢查大廈公契是否允許分契
• 確認是否有分間或分契的限制條款
• 確認業權結構是否為聯權共有（joint tenancy）或分權共有（tenancy in common）

分契文件準備

律師需準備：

• 新的物業分割圖則（由認可人士規劃及認證）
• 分契證書，列明每個分間舖位所佔的份數
• 結構工程師認證文件（證明分隔牆無結構問題）
• 屋宇署批准圖則副本

土地登記處註冊

所有分契文件須在土地登記處正式登記，程序包括：

• 律師向土地登記處提交分契文件
• 登記處審查並核實份數計算
• 發出登記確認
• 各分契單位在登記冊上取得獨立記錄

完成註冊後，分契舖位方擁有獨立業權，可分別出租或出售。

大廈公契與業主合作的關鍵考量

大廈公契的約束力

大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是具法律效力的文件，對所有業主具有約束力。新業主購入物業時，自動受公契約束，無法拒絕。^[3]

公契常見限制：

• 禁止或限制分間及分租
• 規定舖位用途限制
• 規定分間單位的管理費分擔比例
• 規定物業管理規則

修訂公契的困難性

要修訂公契條款，需獲得100%業主同意，此外修訂內容不能與政府契約相抵觸，實務上極為困難。

因此，業主在分間前必須詳細審查現有公契條款，確認分間不違反公契規定，否則日後可能面臨業主立案法團要求還原或訴訟。

業主合作與決議機制

若物業為大廈形式，分間涉及公用部份改動時，可能需要其他業主同意或在業主大會上表決。

業主需瞭解：

• 是否需召開業主大會
• 是否需多數業主（例如80%）同意
• 實施分間工程期間對其他業主造成的影響及補償

按揭與融資風險

銀行審批難度

購買分契舖位時，買家極可能面臨銀行拒批按揭或提高按揭條件的風險。

銀行的顧慮包括：

• 分契舖位可能涉及消防安全問題（銀行會實地視察）
• 分契文件不完整或分割程序不合法
• 樓宇結構完整性問題
• 舊樓或工業大廈分契單位違反火安規定風險較高

應對策略

購買前應進行以下步驟：

• 在簽訂正式買賣合約前先向銀行確認可否批核按揭
• 聘請律師進行詳盡業權查冊，確保分契文件已合法登記
• 如銀行拒批，應考慮一筆過現金購入或尋求融資機構（通常利率更高）

常見違規與屋宇署執法

屋宇署對分間單位進行定期視察及根據舉報進行執法。常見違規包括：

違規類別	具體例子	後果
逃生途徑阻礙	出口門安裝鐵閘；分間單位無法通往火梯	屋宇署要求糾正；可能罰款
結構損害	拆除結構牆；在結構梁開鑿孔洞	要求還原；危及樓宇安全
火安不符	裝置不合規火門；缺乏耐火分隔	要求還原；危及住客
排水滲水	樓下天花板滲水；混凝土剝落	要求維修；影響樓宇壽命
無自然光通風	分間單位無窗戶或窗戶被遮擋	要求改善；影響租住品質

業主發現違規應立即向屋宇署舉報（熱線：2626 1616）並聘請專業人士糾正。

稅務及成本考量

印花稅與資本利得稅

分契涉及的稅務包括：

• 契據印花稅（從價印花稅，Ad Valorem Stamp Duty）：按分契後各單位價值計算
• 資本利得稅風險：若分契導致舖位總價值顯著增加，可能被稅務局視為具生意性質，需繳納利得稅

成本估算

分契的總成本通常包括：

項目	費用範圍	備註
律師費	數千至萬元	取決於複雜性及律師行收費
測量師費用	可變	規劃新圖則及認證
建築工程費	可變	分間工程本身成本
屋宇署申請費	數百元	圖則審批及通知費
印花稅	視舖位價值而定	按分契後各單位價值計算

總成本可能相當高昂，特別是對於複雜的舊樓分契。

重要風險提示與應對措施

業權風險

風險：分契文件若未在土地登記處正式登記，分契可能被視為非法，影響舖位銷售及按揭申請。

應對：

• 確保分契文件已由律師正式提交土地登記處
• 查閱登記冊確認分契已被正式記錄
• 購買前向律師索取登記確認文件

消防安全風險

風險：若分間工程不符消防規定，屋宇署可要求還原，甚至導致禁租禁售。

應對：

• 嚴格遵循屋宇署《分間樓宇單位不可不知》指南
• 聘請經驗豐富的認可人士確保設計符合規定
• 保留所有屋宇署批准文件及完工證書
• 定期檢查排水系統及防火設施

公契衝突風險

風險：若分契違反大廈公契，業主立案法團或其他業主可提起訴訟要求還原。^[3]

應對：

• 分間前詳細查閱大廈公契條款
• 如有疑議，諮詢律師意見
• 若需修訂公契，應提早準備並蒐集業主共識

銀行融資風險

風險：購買或出租分契舖位時銀行可能拒批按揭。

應對：

• 提前向銀行確認分契舖位是否可貸
• 準備完整的分契文件及屋宇署批准紀錄供銀行審查
• 若銀行拒批，考慮其他融資選項或一筆過購入

專業人士諮詢清單

進行分間分契前，業主應聘請以下專業人士：

1. 認可人士（AP）：評估可行性、規劃圖則、監督施工
2. 律師：進行業權查冊、起草分契文件、辦理登記
3. 認可測量師：確保圖則符合法定要求
4. 註冊承建商：執行分間工程
5. 銀行/按揭顧問：評估融資可行性
6. 稅務顧問：評估稅務影響

香港工商舖分間分契是一項複雜的多層次項目，涉及建築、法律、消防及稅務等多個領域。業主務必：

• 嚴格遵守《建築物條例》及消防規定，特別是逃生途徑要求
• 確保所有分契文件完整並正式登記於土地登記處
• 詳細檢查大廈公契，確認分契合法性
• 提前向銀行確認融資可行性
• 聘請合資格的專業人士全程監督
• 預留充足時間及預算

購買分間單位注意事項

在香港，購買分間單位（即經物理分間和業權分契後的物業單位，常見於工商舖或舊樓）是常見投資選擇，能提供較高租金回報，但涉及多項法律、財務和結構風險。分間單位可能源自原物業分割，買家需特別注意業權完整性、合規性和潛在隱患。

1. 購買前必須查土地註冊處記錄，確認業權完整、無糾紛，並核對大廈公契和地契限制。建議委託律師進行盡職調查。
2. 向屋宇署查詢入伙紙（Occupation Permit）和批准圖則，確認分間是否經合法申請及批准。非法分間可能導致清拆令或法律訴訟。
3. 舊樓分間單位常有僭建物（非法建築），如加建天台或間隔。購買前聘請測量師檢驗，確認無房屋署或屋宇署的清拆令，否則買家需承擔拆除成本和罰款。

財務及按揭風險

• 按揭成數及銀行審批：分間單位按揭成數較低（約50-70%），銀行更注重租金回報而非買家個人收入。「分契樓」或有業權瑕疵的單位，可能無法向傳統銀行申請按揭，需考慮發展商融資或二手市場限制。
• 稅務及額外費用：計算印花稅、律師費和代理佣金。購買分間單位若涉及「假長約」或隱藏債務，需核實租約以防額外負擔。投資者注意額外印花稅（SSD）或買家印花稅（BSD）適用。
• 估價及轉售潛力：分間單位估價策略需考慮市場價值和共用空間責任。轉售時，買家可能因業權不完整而卻步，導致流動性低。

常見問題

分間單位有什麼合規風險？

需確認分間是否經屋宇署批准，檢查入伙紙和建築圖則。非法分間可能導致清拆令或罰款，購買後買家需承擔責任。

購買分間單位按揭有什麼限制？

按揭成數較低（約50-70%），銀行注重租金回報。業權不完整的單位可能難獲批，需考慮稅務如印花稅。

分間單位管理費和保險要注意什麼？

查業主立案法團文件，確認管理費分擔和第三者保險覆蓋。若有欠費，可能導致單位被拍賣。

購買分間單位適合投資嗎？

適合租金回報，但需評估轉售流動性和市場風險。舊樓分間單位常有結構或僭建問題，購買前聘測量師檢驗。

只有在全面遵守法律要求、獲得必要批准的情況下進行分間分契，業主才能確保分契舖位具有清晰業權、易於出租或出售，並避免日後因不合規而招致行政或法律糾紛。

參考來源：香港屋宇署官方指南、法律及融資機構相關資訊。

T&C：本文章旨在提供一般性資訊，幫助讀者了解香港工商舖分間及分契程序，並非專業法律、財務或投資建議。讀者應自行驗證資訊準確性，並諮詢合格律師、測量師或相關政府部門以獲取個案特定指導。文章內容基於公開法規，可能因政策更新而變更，不保證其時效性或完整性。