在香港投資磚頭，「路通財通」從來都是硬道理。隨著港鐵公司新任行政總裁楊美珍履新，並宣佈全速推進涉及 1,400億港元 的 6大新鐵路項目，這對於工商舖投資者而言，絕對是一個極具指標性的訊號。

這 1,400 億不單是基建開支，更是未來十年的「資金流向圖」。對於尋求長線升值、博取舊區重建或新發展區機遇的投資者，這 6 個項目分佈在 北部都會區、屯門 及 大嶼山，究竟邊區還有「水位」？以下為您詳細拆局。

港鐵六大鐵路項目清單及最新進度

項目名稱	位置	簡要描述	進度
東涌線延線	大嶼山	由現有東涌站向東及西延伸，新增東涌東站及東涌西站，全長約7.6公里，提升大嶼山交通連接及支援東涌新市鎮發展。	建設中（2019年動工），預計2029年竣工。目前正進行隧道挖掘及車站主體工程。
屯門南延線	屯門	由屯門站向南延伸約2.4公里至屯門南站，途經第16區站，連接屯門南社區及碼頭區。	建設中（2023年動工），預計2030年竣工。目前正進行地基及軌道鋪設工程。
屯馬線洪水橋站	北部都會區	在現有屯馬線兆康站與天水圍站之間新增洪水橋站，支援洪水橋/厦村新發展區的住宅及商業發展。	建設中（2024年動工），預計2030年竣工。目前正進行車站大堂及月台建造。
東鐵線古洞站	北部都會區	在現有東鐵線落馬洲支線上新增古洞站，作為北環線的連接點，支援古洞北新發展區。	建設中（2023年動工），預計2027年竣工。目前正進行站體結構及配套設施安裝。
北環線主線	北部都會區	全長約10.7公里，連接東鐵線古洞站與屯馬線錦上路站，新增新田、牛潭尾及凹頭3個中途站，形成新界北鐵路骨幹。	建設中（2025年動工），預計2034年竣工。目前正進行前期準備及招標。
小蠔灣站	大嶼山	小蠔灣站位於現有東涌線欣澳站與東涌線延線東涌東站之間，主要為港鐵小蠔灣車廠用地發展項目提供鐵路服務。	地基勘探中，項目預計於2030年竣工。

1. 北部都會區核心：商業與物流的新藍海

北部都會區是未來香港發展的重中之重，其中三個新鐵路項目直接貫穿此區，將徹底改變新界北的商業地貌。

項目一：古洞站 (Kwu Tung Station)

東鐵線落馬洲支線新增古洞站，作為北環線的連接點，支援古洞北新發展區。

• 進度： 已動工，預計 2027 年竣工。
• 投資焦點： 民生舖位、中小型寫字樓
• 專家分析： 古洞站將是未來「北環綫」與「東鐵綫」的交匯點。隨著古洞北新發展區大量住宅入伙，區內對零售、餐飲及服務行業的需求將會急升。對於香港工商舖投資者，這意味著更多機會在工業舖或研發中心布局，早一步進場可享長期增值。

項目二：洪水橋站 (Hung Shui Kiu Station)

在屯馬線兆康站與天水圍站之間新增洪水橋站，支援洪水橋/厦村新發展區的住宅及商業項目。

• 進度： 預計 2024 年動工，2030 年竣工。
• 投資焦點： 高端物流中心、甲級寫字樓、跨境商業
• 專家分析： 北部都會區是香港未來發展焦點，這站點將成為交通樞紐，吸引大量人口流入。洪水橋定位為「現代服務業中心」，將會是連接前海的橋頭堡。此區極適合投資 新型工廈 或 物流倉儲，因為未來將有大量跨境商業活動。此外，站點周邊規劃了大量商業樓面，長遠看好寫字樓租務回報。

項目三：北環綫 (Northern Link)

北環線主線全長約10.7公里，連接東鐵線古洞站與屯馬線錦上路站，新增新田、牛潭尾及凹頭三個中途站。

• 進度：  2025 年動工，2034 年竣工。
• 投資焦點： 新田科技城周邊、凹頭/牛潭尾土地儲備
• 專家分析： 北環綫將打通新界東西脈絡。新田一帶將發展成創科中心，預計會吸引科技公司進駐，帶動對 靈活辦公空間 (Co-working space) 及 服務式住宅 的需求。投資者應留意沿線村屋或棕地改劃的商業潛力。

2. 屯門南延綫：舊區翻身與工廈活化

項目四：屯門南延綫 (Tuen Mun South Extension)

屯門南延線由屯門站向南延伸約2.4公里，至屯門南站，途經第16區站，連接屯門南社區及碼頭區。

• 進度： 已動工，預計 2030 年竣工。
• 投資焦點： 屯門碼頭區民生舖、屯門南工廈活化
• 專家分析： 鐵路將延伸至屯門碼頭（屯門南站）及第16區。這將直接激活屯門南的消費力。
  • 舖位： 屯門碼頭一帶過往屬「掘頭路」，通車後人流大增，周邊屋苑的地舖及商場價值將被重估。
  • 工廈： 屯門作為香港工業重鎮，屯門南有不少舊式工廈，在鐵路效應下，申請活化改建為寫字樓或新型工作室（Studio）的潛力極高，入場費相對市區低，回報率可觀。

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3. 大嶼山版圖：機場城市與中產社區

項目五：東涌綫延綫 (Tung Chung Line Extension)

東涌線延線全長約7.6公里，由現有東涌站向東及西延伸，新增東涌東站及東涌西站。

• 進度： 已動工，預計 2029 年竣工。
• 投資焦點： 東涌東商業區
• 專家分析： 新增的「東涌東站」位於填海區，該處規劃了龐大的商業樓面。隨著機場三跑系統運作，東涌將成為真正的「機場城市」後勤基地。投資者可留意區內未來的商業地皮招標，或現有東涌市中心的優質商舖，以吸納航空業及中產家庭的消費力。

項目六：小蠔灣站 (Oyster Bay Station)

小蠔灣站位於現有東涌線欣澳站與東涌線延線東涌東站之間，主要為港鐵小蠔灣車廠用地發展項目提供鐵路服務。

• 進度： 前期工程已展開，預計 2030 年竣工。
• 投資焦點： 大型商場、社區配套
• 專家分析： 小蠔灣作為港鐵車廠所在地，除了提供鐵路服務外，更是港鐵大型列車維修及保養設施的樞紐。車廠用地的綜合發展將為該地帶來辦公室、維修工業用途及配套商業設施。大嶼山作為香港未來發展的焦點，小蠔灣地區將成為重要的工業及物流樞紐。

新鐵路車站周邊地區的工商舖，通常會因為鐵路通車而迎來三個關鍵變化：人流增加、地價上升、商業生態改善。建議投資者：

1. 鎖定「轉車站」效應： 古洞站及洪水橋站具備轉車或跨境樞紐功能，其商業輻射範圍最廣，抗跌力最強。
2. 工廈活化是黑馬： 特別是屯門南及洪水橋一帶，隨著交通改善，傳統貨倉轉型為高增值商業用途的誘因大增，是博取倍數升值的禾稈珍珠。

免責聲明：本文僅供參考，不構成任何投資建議。地產市場變幻莫測，投資前請諮詢專業人士意見。