在今年香港政府及市区重建局为旧区重建计划频频出手，前者先在年初放宽强拍重建的门槛，如果楼宇坐落指定地区，楼龄介乎50至59年，申请强拍门槛降至70%；楼龄达60年，门槛降至65%，后者更于今年先后向开展洗衣街／花墟道发展计划（YTM-013）及向九龙城衙前围道／贾炳达道发展计划（项目）内的物业业主发出收购物业建议，并启动相关的法定规划程序。预计将会有愈千个商户受到影响。随着高息环境逐渐结束，加上香港的旧楼数量众多。发展商及市建局收购重建的活动会遂渐递增，现时投资者买铺博取收购的值博率高吗？

即按笋盘搜寻揾心水工商铺盘

发展商 VS 市建局

在香港收购重建的角色只有发展商及市建局，地产发展商可根据 《土地（为重新发展而强制售卖）条例》 （香港法例 第545章 ），申请强制售卖令，但需要统一业权从而达到门槛的要求，因此用时会较长。市建局则会根据 《市区重建局条例》 （香港法例 第563章 ）和 《收回土地条例》 （香港法例 第124章 ）收回土地。然而，两者的角色和收购目的也大为不同。

发展商的收购重建是经详细的成本及利润估算，例如计算现时物业用途价值(Exciting Use Value)重建后的价值(Redevelopment Value RDV)及各种的成本如借贷成本(Financing Cost), 重建成本(Demolition Cost )¸持有成本（Holding Cost）即是将未来的价值折现到现在的价值。这些估算的的工作发展商会交给测量师负责，重点在于重建后物业的价值（利润）大于成本的情况下发展商才会出手收购，加上房地产的开发需时较长风险也较高，因此随市况的波动会影响发展商的收购意欲。

相反，市建局是香港的法定机构是基于(cap. 563 Urban Renewal Authority Ordinance ) 《市区重建局条例》而成立，目的在于促进市区重建，保留历史建筑物及改善香港的住屋水平及已建设环境。因此在收购时考虑的出发点是基于该社区的需要及民生的发展多于利益金钱上的考量，加上市建局财政方面原则上是自负盈亏，但背后有政府的支持，因此在即使重建项目蚀钱也会照样收购。

收购程序及赔偿金额各有不同

市建局会在项目开始实施的日期进行冻结人口普查，在登记册上的业主及租客会获赔偿，但在登刊后买入的新业主或进驻的新租客则没有额外赔偿。相较之下发展商，则没有冻结人口普查，只需在发展商决定收购那一刻是业主身份就可获赔偿，租客则只按租约条款执行，未能够额外获赔偿。　

赔偿方面　

租户方面，市建局进行收购时会找两位测量师会进行估值并以价高者为正式的收购价，赔偿租客三倍应课差饷租值（即年租），另加营商特惠津贴，按租客在物业内连续经营的年期成比例，每经营一年可获得应课差饷租值的百分之十作为津贴，额外赔最少11万至最多70万。而发展商的收购则没有向租客赔偿在租约完结后须搬走。

商铺业主方面，市建局在收购商铺时，会根据商铺的使用性质提供不同的赔偿方案，对于自用商铺，市建局的赔偿价格会较高，最高可达到市值的 140%，除此之外，市建局还会根据商铺的连续经营年期，提供最高 70 万元的营商特惠津贴。而对于出租或空置的商铺，市建局的赔偿价格则为市值的 115%。而发展商对业主的赔偿则是随市况而定，如果楼价上升时，发展商即使不计重本也要以「天价」强柏统一业权，例如在2018年恒基地产与太古地产合作并购鲗鱼涌滨海街项目63亿成交就成为历来最贵的成交。

然而，现时的房地产的周期仍在调整中，发展商应该不会轻举妄动，而市建局也会按照市价(Market Value)来赔偿，所以在进行物业收购前，进行充分的市场调查、评估和谘询专业意见，以了解心仪目标的投资价值和相关潜在风险。

【注意】上述资讯仅供参考，建议业主、物业买卖者、投资者、或租户应直接联络合资格人士及注册承建商、执业律师或持牌物业代理等专业人士协助处理涉及物业改建或租售相关事宜。

延伸阅读：

扩大自由行激活铺市，一文了解租铺前5大注意事项

工商铺小知识 平租商场铺又平又抵 ? 一文看清优缺点

注意！租金之外其他潜在开支 | 租铺必知、租铺费用

关于容忍费：【租工厦2024】一文详解工厦「容忍费」

关于工商铺买卖流程：工商铺的买卖流程 | 买铺必读、买铺指南

关于工商铺按揭上限：配合全面撤辣 金管局放宽按揭成数

关于买卖工商铺及住宅所须的文件：【按揭申请】买卖工商铺及住宅所须文件

一文了解更改土地或物业用途的条件及注意事项

有需要寻找最合适和最优惠的工商铺欢迎查询美联工商铺